희비 엇갈리는 고덕지구 재건축

희비 엇갈리는 고덕지구 재건축

1단지만 부담금·상한제등 제외

서울 강동구 고덕지구 재건축아파트에 희비가 엇갈린다. 고덕지구는 고덕·명일·상일동 등 일대 110여만평의 택지지구로 낡은 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 이들 아파트들이 재건축을 추진하고 있는데 사업이 늦어지면서 단지에 따라 규제가 달라 희비가 엇갈리고 있는 것이다. 고덕지구에서 재건축을 추진 중인 저층 단지는 7개 단지 1만560가구. 고덕지구는 강남권에서 일기 시작한 재건축 붐을 이어받아 사업이 빠른 단지가 2003년 안전진단을 통과하는 등 사업이 빠른 곳이었다. 하지만 고덕지구 전체의 재건축 계획을 세우는 지구단위계획 수립에 발목이 잡혀 사업이 주춤했다. 지구단위계획은 2005년 말 확정됐다. 저층 단지는 기준 용적률 190%로, 고층은 230%로 재건축하는 것이었다. 지구단위계획 수립이 늦어지면서 이들 단지는 모두 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야하는 2005년 5월 시행된 재건축개발이익환수제 적용을 받는다. 하지만 그 이후 도입되는 재건축 규제는 단지에 따라 다르다. 사업이 가장 빠른 고덕주공1단지는 개발이익환수제 이후의 규제를 모두 피하게 된 반면 나머지 단지들은 규제를 모두 떠안게 됐다. 1단지 외에는 재건축부담금제 적용받고 상한제도 피하기 어려워 고덕1단지는 2003년 4월 3일 안전진단을 통과하고 같은 해 6월 2일 조합설립인가까지 끝내며 다른 단지보다 사업이 빨랐다. 고덕시영과 2,3,4단지 등 다른 단지들은 2003년 11월 조합설립추진위를 구성하고 2004년 6월 안전진단을 통과하는 등 사업이 늦었다. 고층단지인 고덕주공6,7단지는 2003년 추진위를 구성하긴 했지만 아직 안전진단도 통과하지 못한 상태다. 사업이 늦은 단지들은 최근 몇년내 쏟아진 재건축 규제를 모두 적용받게 됐다. 지난해 9월 25일 재건축으로 오른 집값의 일부를 부담금으로 내야 하는 재건축부담금제가 시행됐다. 9월 25일 이전 관리처분계획인가를 신청한 단지는 제외됐다. 고덕1단지는 사업승인신청부터 4개월만에 관리처분계획인가를 신청할 정도로 놀라운 속도로 사업을 진행해 재건축부담금을 피하게 됐다. ▲지구단위계획 수립에 발목이 잡혀 재건축 사업 추진이 늦어지고 있는 서울 강동구 고덕주공 아파트. 사업이 늦어지면서 단지마다 적용되는 규제가 달라 투자자들의 희비가 엇갈리고 있다. 올 9월부터 재건축 단지에도 분양가상한제가 적용되는데 고덕1단지는 이미 관리처분계획인가까지 받아 상한제와 무관하다. 다른 단지들은 재건축부담금을 내야한다. 아직 구체적인 금액이 나오고 있지는 않지만 업계는 1억원 이상이 될 것으로 보고 있다. 재건축부담금은 입주 후 현금으로 내야한다. 1단지를 제외한 다른 단지들은 상한제 비상이다. 현재 구역지정 단계인데 12월 이전 관리처분계획 인가 신청을 하기엔 시간이 빠듯하다. 강동구청 관계자는 “상반기 구역지정이 이뤄질 예정”이라며 “12월 전 관리처분계획인가를 신청해 상한제 적용을 피하려면 동의서 접수 등 주민들의 단결이 가장 중요한 관건”이라고 말했다. 이들 단지들은 조합설립에 필요한 80% 이상의 동의서를 대부부 거둬놓은 상태여서 구역지정 이후 조합설립에는 많은 시간이 걸리지 않을 것으로 보인다. 인근 부동산중개업소들은 410가구로 가구수가 적은 4단지의 사업이 가장 빠를 것으로 보고 있다. 같은 지역인데도 사업속도가 다르면서 적용받는 규제가 달라지면서 시세도 차별화하고 있다. 지난해 재건축부담금제 도입 전에는 사업이 빠른 고덕1단지가 다른 단지보다 7000만∼8000만원 비쌌으나 지금은 1억5000만원 가량 차이 난다. 대지지분이 22.31평이고 이전 13평형으로 추가부담금 3000만∼6000만원이 예상되는 1단지 34평형이 8억5000만∼9억5000만원이다. 비슷한 대지지분으로 대지지분이 21평인 시영 17평형의 시세는 5억6000만∼5억7000만원 수준이다. 1단지를 제외하고는 시세가 별로 차이 나지 않는다. 규제 정도에 따라 단지별 시세 차이 벌어져 최근 정부의 잇단 규제에도 단지별로 다른 반응을 보였다. 상한제까지 피하게 된 고덕1단지는 시장 침체 속에서도 그나마 호가를 유지하고 있는 반면 다른 단지들은 지난해 11·15 대책 이후 3000만∼4000만원 가량 떨어졌다. 앞으로도 규제를 어떻게 받느냐에 따라 단지별로 가격 차가 더욱 벌어질 것으로 중개업소들은 보고 있다. 인근 실로암공인 양원규 사장은 “규제가 잇따르면서 같은 입지여건에서도 어떤 규제를 받고 규제에 따라 어떤 품질로 지어질 수 있느냐에 따라 가격차는 벌어질 수밖에 없다”고 말했다. 고덕1단지를 제외하고는 상한제 적용 여부가 불투명한 같은 처지이지만 단지별로 상한제 적용 여부다 달라질 경우 가격 차가 날 것으로 보고 있다. 재건축부담금제가 시행됐지만 부담금 규모가 불확실해 부담금제와 역시 파장을 아직 알 수 없는 상한제 영향이 아직 제대로 단지별 시세에 제대로 반영돼 있지 않다고 중개업소들은 말한다. 서울시 강동구 고덕동 재건축 시세·매물 보기

안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr]

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