분양 늦어지면 계약금.중도금 돌려받을 수 있어

[경제법 코치]분양 늦어지면 계약금ㆍ중도금 돌려받을수 있어

강남에 사는 김투자는 신도시 지정이 된 인천 검단지구 쪽에 상가분양을 받았는데, 상가공사가 지연되고 분양회사 쪽에서 차일피일 입주를 늦추는 통에 참다 못해 분양회사와 계약을 해지하려고 분양회사 사무실을 찾았다. 그런데, 분양회사 쪽에서는 준공일, 입주일에 대해서는 분양계약서에 언제라고 명시한 적이 없기 때문에 계약해지가 안된다고 주장하는 것이었다. 김투자는 분양회사의 황당한 대답에 평소 잘 아는 서초동의 김변호사를 찾아와서 억울한 사정을 토로하였다. 아파트나 상가 분양대행사 직원들은 “언제까지 입주할 수 있다”면서 호언장담하지만 정작 분양계약서에 입주일을 명시하여 달라고 하면 기재를 해주지 않으려고 하는데, 실제 아파트나 상가 입주는 구두약속과는 다르게 지연되는 경우가 비일비재하다. 이렇게 분양계약서에 준공일이 명시되지 않고, 구두약정만 되었을 때 어느 시점을 준공예정일로 보아야 하는지에 관해서 알아보기로 하자. 분양대행사에서 준공일,입주일을 기재안해주는 이유는 공사가 지연될 경우에 책임을 회피하기 위해서인데, 시공사나 시행사가 공사자금이 부족하거나, 토지매입이 지연되거나, 주위 주민들의 민원이 있거나, 행정청의 사용승인이 지연될 경우에는 공사가 늦어질 수 있다. 이때 시공사에서 미리 준공일을 분양계약서에 명시하여 두면 나중에 준공일까지 준공이 안되었을 때는 분양계약자들이 계약해지를 하거나, 입주가 늦어지는 만큼 손해배상을 청구할 위험이 있기 때문에 분양계약서에 고의로 날짜를 쓰지 않는 것인데, 분양계약자 입장에서는 분양계약을 할 때 분양계약서에 특약사항이라도 넣어서 준공예정일을 표시해 주도록 요청하는 것이 좋겠다. 준공, 그러니까 입주가 지연되면 언제부터 계약을 해지할 수 있을까? 언제가 준공예정일인지 밝혀내는 것이 중요한데, 분양계약서 같은 서면으로 준공일이 기재가 않되었더라도, 구두상으로 준공일 약정이 분명하게 있었다는 사실을 입증만 할 수 있다면, 구두상 계약한 준공일이 준공예정일로 인정받을 수도 있다. 그런데, 녹음기나 동영상으로 계약과정을 녹음이나 녹화해두지 않는 이상은 구두로 준공예정일을 약정했다는 것을 입증하기는 하늘에서 별따기이다. 그렇지만, 분양계약서에 준공일이 없다고 해서, 10년이고 20년이고 기다릴 수는 없는 노릇이다. 분양계약자들의 돈이 묶여 있고, 대출이자만 해도 눈덩이처럼 불어날 것임은 불을 보듯 뻔하다. 이에 대법원 판례는 “건물의 완공이나 입주예정일에 대한 별도의 명시적인 약정이 없다고 할지라도, 특별한 사정이 없는 한 분양자는 합리적인 상당한 기간 내에 건물을 완공하여 분양계약자로 하여금 입주할 수 있도록 하여 주어야 할 의무가 있다”라고 하고 있고, “합리적인 상당한 기간이 언제냐?”에 대해서는 “분양계약의 내용과 계약체결경위, 분양계약체결을 전후해서 당사자가 예상하고 있었던 완공과 입주예정일, 그런 종류의 건물을 신축하는데 통상 소요되는 기간”등 제반사정을 참작하여 결정하여야 한다고 판단하고 있다. 이 판결에서는 분양계약을 체결하고 5년이 지났는데도 건물을 완공하지 않아서 분양계약자가 매매계약을 해지한 경우인데, 아무리 길어도 분양계약후에 5년이 지났으면 상당한 기간이 지난 것이기 때문에 건물을 완공할 의무가 있다는 판결이다. 이 판결은 계약일로부터 5년을 기준으로 삼은 것 같은데, 계약일로부터 5년은 너무 늦은 감이 있다. 다행히 이 대법원판결보다 준공일을 좀더 빠른 시점으로 본 다른 판결이 있다. 서울중앙지방법원판결 (2004 가합 34641)판결인데, 분양계약일로부터 2년 이상이 경과하고 최종 중도금 지급기일부터 1년이 경과한 시점을 준공약정일로 해석하고, 이 시점까지 완공이 안?榮摸? 분양계약자들은 계약을 해지할 수 있다고 설명하고 있다. 요즘에는 시공기술의 발달로 공사기간이 많이 짧아지고 있는 추세이기 때문에, 준공예정일을 빠른 시점으로 잡아서, 준공이 늦어지는 경우는 분양계약자들이 자유롭게 해지할 수 있도록 하자는 취지로 해석되며, 앞으로 비슷한 취지의 판결이 계속될 것으로 기대된다. 이렇게 준공이 늦어지는 경우는 분양계약자들이 해지를 하거나, 늦어지는 만큼 손해배상을 청구할 수 있는 것일까? 그렇다. 그렇지만 해지를 하지 않고, 입주는 하되 손해배상을 따로 청구하는 경우는 입주가 늦어지는 개월수 만큼의 월세상당금액 정도의 손해배상만을 청구할 수 있을 것이다. 가장 좋은 것은 처음부터 이런 문제가 발생하지 않도록 모든 아파트,상가 분양을 할때는 분양계약서에 반드시 준공일을 기재하도록 법률로 정하여서 강제하는 것이 좋을 것으로 생각된다. 김병철 변호사(bprint21@hanmail.net, 법무법인 해미르 536-1600)

=헤럴드경제