원가공개 불구 은평뉴타운 고분양가 논란 가열

원가공개 불구 은평뉴타운 고분양가 논란 가열

"보상비 비싸"에 "원가 상세 공개를"

서울시가 18일 은평 뉴타운의 분양원가를 공개한 것은 최근의 고(高)분양가 논란을 잠재우기 위한 `고육책'으로 풀이된다. 자칫 판교 신도시에 이어 은평 뉴타운 마저 `부동산 가격 상승의 주범'으로 몰리는 일을 피하겠다는 의도로 보인다. 특히 서울시는 토지 보상비, 건축비 등이 많이 소요된 점과 최근 분양된 판교 신도시의 분양가 등을 감안할 때 분양가가 높게 책정된 것이 아니라고 설명하고 있으나 시민단체와 부동산 전문가들은 여전히 고분양 주장을 굽히지 않고 있어 논란이 쉽사리 해소되기는 어려울 전망이다. 서울시 "분양가 높지 않다" 은평 뉴타운 지역의 평당 분양가는 판교에 비해 다소 높게 책정됐으나 세부 내역을 따져보면 분양가가 높은 것이 아니다는 게 서울시의 입장이다. 국민주택 규모인 34평형(전용면적 25.7평)의 평당 분양가는 은평이 1151만 원, 판교가 1133만3천 원이며, 대형 평형은 은평이 1428만9천 원, 판교가 1341만2천 원이다. 무엇보다 서울시는 판교와 은평의 경우 토지 보상비부터 차이가 난다는 점을 강조하고 있다. 평균 보상가격이 판교는 111만6천 원, 은평이 321만원으로 세 배 가량 차이가 나는 상황에서 분양가 만을 놓고 단순하게 비교하는 것은 무의미하다는 게 서울시의 설명이다. 은평의 경우 이미 30년 전부터 개발이 시작돼 보상가가 높은 `대지' 비율이 40%(판교는 6%)나 되기 때문에 판교에 비해 보상가가 높을 수밖에 없으며, 이 같은 현실이 분양가에 반영됐다는 게 서울시측의 입장이다. 또 판교는 고층(최고 35층.용적률 164%)으로 개발됐지만 은평은 중층(평균 10층 이하.용적률 152%)으로 개발하다 보니 엘리베이터 등 공용시설 비용이 더 들면서 건축비도 상승했다고 시는 설명했다. 아파트 외관의 다양화, 발코니 새시 설치, 강화된 주차 기준, 외장재 고급화 등도 건축비 상승의 요인으로 시는 꼽았다. 아울러 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 면적 비율 상향, 용적률 하향, 자동 쓰레기 수송관로 및 첨단 자원회수시설 설치, 유비쿼터스 기술을 활용한 각종 서비스 등도 분양가 상승 요인이라고 시는 강조했다. 요약하면 은평 뉴타운의 경우 토지 보상가가 높은데다 친환경적이고 수준 높은 고급 주거 타운으로 개발하다 보니 분양가가 다소 높아졌다는 것이다. 허 국장은 "현재까지 다른 뉴타운 중에는 도시개발사업 방식으로 추진되는 곳이 없지만 앞으로 이 방식으로 개발되는 다른 뉴타운도 분양 원가를 공개할 방침"이라고 말했다. 부동산 업계 "원가내역 상세히 공개해야" 무엇보다 부동산 전문가들과 시민단체들은 구체적인 분양원가 항목이 공개되지 않아 타당성 여부를 평가하기 어렵다고 지적하면서 상세한 내역을 공개할 필요가 있다고 지적했다. 경실련 박완기 정책실장은 "분양가격의 투명성을 위해서는 우선 토지 조성 원가를 공개해야 한다"며 "분양 원가도 토지비와 건축비보다 더 세부적으로 공개해야 한다"고 말했다. 박 실장은 또 "판교 분양가에는 채권 입찰제 등으로 인한 정부 회수분이 포함돼 있기 때문에 이를 은평 분양가와 단순 비교하는 것은 적절하지 않다"며 "근본적으로는 공공기관이 수용권을 발동해 개발하면서 시세에 맞춰 분양하는 게 올바른 정책인지 의문이 든다"고 말했다. 한 부동산 전문가는 "은평뉴타운의 대지 비율이 높아 보상비가 올라갔다는 말은 맞지만, SH공사가 투기 목적의 가건물을 짓거나 논밭에 유실수를 심는 등 이른바 '보상투기'를 철저히 선별하지 못한 것은 아닌지 짚어봐야 한다"고 주장했다. 공사비 부분에 대한 서울시의 설명이 명쾌하지 않다는 지적도 있다. A건설 관계자는 "기본형 건축비에는 기본적으로 적정 이윤이 포함돼 있다"며 "아무리 투기방지 목적이라 해도 토지 보상비 상승 등으로 인해 은평뉴타운 분양가가 주변 시세보다 높은데 공공기관이 굳이 5%의 이윤을 추가해 분양할 필요가 있었는지 의문"이라고 말했다. 특히 상당수의 부동산 전문가들은 공공기관인 SH공사가 분양한 아파트 분양가가 주변 시세보다 높은데 대해 여전히 `고분양 의혹'을 제기하면서 향후 인근지역의 부동산 가격 상승 등 부작용을 우려하고 있다.

함종선 기자[jsham@joongang.co.kr]

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