[재건축 르포<17>]-한강로2가…‘개발의 저주’ 우려된 위치·상황 매우 유사

용산 4구역 재개발에 반대하며 한강로 2가 남일당 건물을 점거하고 농성을 하던 중 6명(철거민 5명, 특공대원 1명)이 사망하고 24명이 부상했던 ‘용산참사’는 한마디로 ‘개발의 저주’가 불러온 끔직한 사태였다. 재개발에는 이익을 보는 측도 있지만 생존권을 박탈당하는 주민들도 있다. 현재 건축이 진행 중인 당시 용산 4구역은 평당 3000~4000만원 하던 땅값이 1억원대로 치솟았다. 이 같은 현상이 바로 맞은편에 있는 한강로 2가 정비구역에서 유사하게 벌어지고 있다. 이들 양 지역에는 또 오래된 상가 세입자들이 많은 공통점도 갖고 있다. 토지주들은 땅값이 크게 오르면서 많은 시세차익을 남길 수 있는 반면 세입자들은 운명이 엇갈린다. 이주비, 휴업비 등을 보상받는다고 해도 다른 곳으로 이전해 다시 상가를 개업하는 것은 사실상 사지에 내몰리는 것과 다르지 않다. 용산참사 사태 당시도 토지주들은 감정에 의해 평당 약 4500만원 가량의 보상비를 받은 것으로 알려졌다. 한강로 2가도 현재 시세가 8000만원까지 조정되면서 대략 당시의 보상가를 받을 수 있지 않겠느냐는 것이 인근 부동산들의 설명이다. 따라서 토지주도 개발을 반대하고 세입자들도 반대할 가능성이 있는 상황이지만 토지주들은 결국 보상을 받아들일 것이라는 전망이 우세하다. 토지주는 비록 시세대로 받지는 못한다고 해도 개발 이전의 가격 보다 높게 받는다는 점에서 속된말로 아쉬울 것 없는 입장이다. 반면 세입자들은 아직도 상황을 정확히 인지하지 못하고 있어 재개발이 막상 추진될 경우 제2의 용산사태가 날 가능성을 배제하기 어려운 상황이다. 강남 못지않은 ‘재개발 땅값 공중부양’으로 우려가 증폭되고 있는 한강로 2가 정비구역을 스카이데일리가 현장 취재했다.

 

재개발 평당 1억 호가에 제2의 용산사태 우려

[재건축 르포<17>]-한강로2가…‘개발의 저주’ 우려된 위치·상황 매우 유사

용산 4구역 재개발에 반대하며 한강로 2가 남일당 건물을 점거하고 농성을 하던 중 6명(철거민 5명, 특공대원 1명)이 사망하고 24명이 부상했던 ‘용산참사’는 한마디로 ‘개발의 저주’가 불러온 끔직한 사태였다. 재개발에는 이익을 보는 측도 있지만 생존권을 박탈당하는 주민들도 있다. 현재 건축이 진행 중인 당시 용산 4구역은 평당 3000~4000만원 하던 땅값이 1억원대로 치솟았다. 이 같은 현상이 바로 맞은편에 있는 한강로 2가 정비구역에서 유사하게 벌어지고 있다. 이들 양 지역에는 또 오래된 상가 세입자들이 많은 공통점도 갖고 있다. 토지주들은 땅값이 크게 오르면서 많은 시세차익을 남길 수 있는 반면 세입자들은 운명이 엇갈린다. 이주비, 휴업비 등을 보상받는다고 해도 다른 곳으로 이전해 다시 상가를 개업하는 것은 사실상 사지에 내몰리는 것과 다르지 않다. 용산참사 사태 당시도 토지주들은 감정에 의해 평당 약 4500만원 가량의 보상비를 받은 것으로 알려졌다. 한강로 2가도 현재 시세가 8000만원까지 조정되면서 대략 당시의 보상가를 받을 수 있지 않겠느냐는 것이 인근 부동산들의 설명이다. 따라서 토지주도 개발을 반대하고 세입자들도 반대할 가능성이 있는 상황이지만 토지주들은 결국 보상을 받아들일 것이라는 전망이 우세하다. 토지주는 비록 시세대로 받지는 못한다고 해도 개발 이전의 가격 보다 높게 받는다는 점에서 속된말로 아쉬울 것 없는 입장이다. 반면 세입자들은 아직도 상황을 정확히 인지하지 못하고 있어 재개발이 막상 추진될 경우 제2의 용산사태가 날 가능성을 배제하기 어려운 상황이다. 강남 못지않은 ‘재개발 땅값 공중부양’으로 우려가 증폭되고 있는 한강로 2가 정비구역을 스카이데일리가 현장 취재했다.

 ▲ 한강로2가의 도시환경정비구역 지정안을 두고 주민들과 인근 부동산 관계자들 사이에서는 ‘제2의 용산참사 사태’ 발생에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 

 ▲ 한강로2가 정비예정구역 위치도(위) 및 일대 사진 ⓒ스카이데일리

서울 용산구 한강로2가(용산역세권 신용산역 북측)의 ‘도시환경정비구역 지정안’을 두고 바로 맞은편에서 지난 2009년 일어났던 제2의 용산참사 사태 같은 사건이 재발하지 않을까 하는 우려가 제기되고 있다.

 

한강로2가 정비구역은 현재 생활여건 및 환경, 재개발 사업 조건 등을 감안했을 때 약 30%이상의 세입자 주민들이 사실상 떠밀릴 날 것으로 예상되고 있다는 것이 이 지역 부동산 업계의 설명이다.

 

실제로 이곳은 과거 용산사태의 진원지였던  ‘국제빌딩 주변 개발 지구’와 제반 사항이 비슷해 부동산 관계자들로부터 비교대상이 되고 있다.

 

주민들도 “지금과 같은 부동산 폭등 호재가 오히려 토지주들에게는 이득이지만 세입자들에게는 생계를 잃는 것이나 마찬가지일 것이다”는 의견을 보이고 있다.

 

국제빌딩 주변 개발 지구도 재개발 소문이 횡횡하던 시기에 지금의 한강로2가 지역의 토지시세와 비슷한 수준을 보였다.

 

하지만 토지주들은 두손을 들고 재개발을 환영했던 반면 세입자들은 터무니없는 보상가액을 빌미로 농성을 벌이고 대부부은 개발지역을 떠날 수밖에 없는 처지로 내몰렸다.

 

한강로2가 재개발 지역 인근 부동산 업자들도 이 같은 유사한 사건의 재판을 우려하고 있는 있는 것으로 취재결과 확인됐다.

 

3000만원 토지 1억까지 치솟아, 거주민들 반응은 냉담

 

한강로2가 지역은 개발 소문이 돌기 전만 해도 3000만원~3500만원의 평당 토지 시세를 보였다.

 

하지만 이 지역  땅값은 최고 1억원까지 치솟은 뒤 현재는 다소 진정된 약 8000만원의 시세를 보이고 있다는 것이 부동산 관계자들의 설명이다.

 

비교대상이 된 국제빌딩 주변 개발 지구도 개발 소문이 횡횡하던 당시의 평당 토지 시세가 8000만원에 육박했다.

 

토지주들은 개발이 확정된 후 감정을 통해 평당 4500만원의 보상금액이 지급된 것으로 전해졌다.

  

 ▲ 한강로2가 일대는 건물의 노후도가 심각했으며, 골목 내부에는 2~5평 가량의 오래된 상가들이 많이 눈에 띄었다.

 

이곳 주민들에게 확인한 결과, 개발 전 토지주들의 평균 토지 소유평수는 약 10평에 불과했지만 토지주들은 개발을 반겼다.

 

하지만 실제 거주중인 주택이나 상가 세입자들의 입장은 달랐다. 

 

당시 국제빌딩개발지구 인근에서 부동산을 운영한 K씨는 “대부분이 세입자였던 실 거주 주민들은 터전을 잃고 대부분 이사를 간 것으로 알고 있다”고 말했다.

 

그는 또 “한강로2가 지역도 국제빌딩 지역과 비슷한 수준의 토지 보상이 이뤄질 것으로 예측되고 상황도 비슷해서 실제 거주 주민들의 유사한 행보가 예상된다”고 덧붙였다. 

 

신용산역 인근 지역에 살고 있는 주민 J씨는 스카이데일리와 만나 “개발이 된다는 소문은 대부분 주민들이 알고 있는 상황이다. 하지만 대부분 주민들은 개발에 대해 무덤덤한 반응이다”고 말했다.

 

추가 분담금의 내용을 묻자 그는 “그것에 대해서는 잘 알지 못하는 상황이라 따로 생각한 적 없다”고 말했다. 향후 상당한 논란이 될 실거주자와 세입자 사이의 보상문제와 관련해서는 시한폭탄을 안고 있는 셈이다.

 

개발계획 발표됐지만 넘어야 할 산 많아

 

한강로2가 정비 예정구역은 ‘벽산 메가트리움 아파트’를 중심으로 ‘신용산역 북측 구역’(이하 북측)과 ‘용산소방서 남측 구역’(이하 남측)으로 나뉜다.

 

북측 구역은 총 2만913㎡(약 6326평)이고, 남측 구역은 총 1만4344㎡(약 4339평)이다.

 

용산구에서 수립한 도시·주거환경정비 기본계획을 보면 북측 구역은 총 3개의 주상복합 아파트가 건설되고 남측 구역은 총 2개의 주상복합 아파트가 건설 될 것으로 계획됐다.

 

하지만 이 같은 용산구청의 계획이 실행되기 위해서는 넘어야 할 산이 많을 것으로 예상되고 있다.

 

 ▲ 한강로2가 일대는 비좁은 골목길 사이로 영세상인들의 상가가 많이 눈에 띄었으나 일부지역에서는 큰 토지를 갖고 있는 회사 건물들도 보였다. 대규모 토지주들의 입장이 이번 개발에 큰 영향을 미칠 것으로 인근 부동산 관계자들은 보고 있다.

무엇 보다 소유토지가 크든 작든 현재 거주중인 주민들의 개발에 대한 의지가 아직은 약하다는데 있다.

 

이 지역에서 12년째 S부동산을 운영 중인 K씨는 “재개발시 관건은 현 거주 주민들의 개발의지가 크지 않다는 것이다”며 “대규모 토지주들의 경우는 보상문제로 개발을 거부할 것으로 예측되고 소규모 토지주는 개발을 원하지만 소규모 토지에서 살고 있는 사람들은 대부분 세입자다. 이 곳에서 살고있는 실 거주자들은 개발을 원치 않고 있다”고 설명했다.

 

그는 또 “개발예정지구 내에 약 2000평을 소유하고 있는 것으로 알려진 S언론사 사장의 예를 들면, 현재 시세 8000만원 토지를 4500만원으로 보상받을 경우 약 700억원의 손해가 예상돼 개발에 대해 가장 큰 반대 의사를 표명할 것으로 보인다”고 밝혔다.

 

소규모 토지주들에 대해 그는 “소규모 토지에서 살고있는 사람들은 세입자인 경우가 많다. 이들은 10년이상 이 곳에서 장사를 했던 사람들이며 만약 실제 토지주들이 나타나 철거를 요구할 시 큰 반항이 예상된다”고 말했다.

‘제2의 용산참사’ 우려의 목소리 나와

 

 ▲ 한강로2가 진입로의 모습. 이 곳을 시작으로 좁은 길이 이어지며, 길 좌측으로는 철도가 있고 철도 바로 아래 작은 상가들이 늘어서 있다.

주민들 사이에서는 “한강로 2가 재개발 사업은 인근의 국제 업무지구개발사업의 연장선상으로 계획됐다”며 “국제적인 명품 도시로의 용산구를 만들자”는 긍정적인 의견이 나오고 있다.

 

반면 상가 세입자 등 불안한 주민들은 “도시미관을 고려한 무분별한 재개발 계획”이라는 비판을  제기하며 “실제 거주자들은 앞으로 벌어질 상황에 대해서는 구체적으로 생각해 본적 없다”는 입장을 표명하고 있다. 

 

이는 주민들에게 상세한 개발계획 전달과 주민들의 이주문제에 대한 자세한 계획이 미흡했기 때문이라는 것이 부동산들의 설명이다. 

 

용산구청과 서울시의 개발 진행 방식에 대해 주민과 지자체 및 부동산 등은 모두 “제2의 용산사태는 없어야 한다“는 의견은 하나로 모이고 있어 귀추가 주목되고 있다.

한강로2가 도시환경정비구역 지정을 위한 용산구 공고 내용

공람기간 : 2012. 7. 27 ~ 2012. 8. 27   공람장소 : 용산구청 도시계획과   도시환경정비계획 및 정비구역지정(안) 1) 정비구역명 : 신용산역 북측 도시환경 정비구역, 용산소방서 남측 도시환경정비구역 2) 정비사업의 명칭 : 신용산역 북측 도시환경 정비사업, 용산소방서 남측 도시환경정비사업 3) 정비구역의 위치 및 면적 신용산역 북측 - 위치 : 용산구 한강로2가 2-194번지 일대                       면적 : 2만913㎡(약 6337평) 용산소방서 남측 - 위치 : 용산구 한강로2가 2-116번지 일대                           면적 : 1만4344㎡(약 4346평)