[재건축 르포<16>]-삼성1동…주민들 “5조대 개발에 낙후지역 소외” 흥분

강남구 2호선 지하철 삼성역을 중심으로 한 삼성동은 서울의 메카이자 대한민국 최고의 중심지다. 인근에 51층 무역센타 빌딩을 비롯해 각종 국제회의와 행사가 열리는 코엑스 및 아셈타워 등이 자리잡고 있을 뿐만 아니라 특급호텔들이 즐비하다. 하루 유동인구도 전국 최고를 자랑한다. 코엑스 맞은편에는 2만4000여평에 달하는 한국전력 본사가 자리잡고 있다. 한전은 이전을 준비하면서 부지를 단독 개발하려 하고 있다. 대기업들도 이곳에 눈독을 들여 인근 감정평가원과 서울의료원 등을 동시에 개발해 국제업무단지를 조성하고자 했으나 ‘한전의 뒷심’에 밀린 탓인지 조용해졌다. 이 같은 상황에서 한전 인근의 삼성1동 주민들은 1·2종 전용주거지역에 묶여 개발이 제한되자 강력히 불만을 제기하고 있다. 이 지역은 전통적인 단독주택과 빌라촌으로 형성돼 있어 ‘삼성동의 섬’으로 불릴 만큼 낙후된 주택과 건물들이 많다. 주민들은 이 지역도 개발을 하고자 하지만 서울시는 ‘알아서 추진해 시에 요청하라’는 식으로 무관심하다고 불만을 터뜨리고 있다. 강남구청은 불난데 기름을 끼얹듯 이 지역 낡은 건물들에 대해 개·보수를 하라고 독촉장을 보내고 있어 주민들의 불만이 거세다. 어차피 개발을 하려면 용도변경을 통한 재개발을 주민들은 원하고 있다. 이에 대해 주민들은 “한전개발이 대통령의 특혜에 의해 형평성이 없는 개발 아니냐”며 강력히 의혹을 제기하고 있기까지 하다. 한전부지는 개발시 5조원대의 가치를 보일 것으로 보여 수조원의 개발차익이 생긴다는 것이 인근 부동산들의 전망이다. 주민들이 정작 개발이 필요한 낙후지역을 쏙 빼고 개발하고자 하는 한전과 서울시에 뿔이 잔뜩 난 채 분통을 터뜨리는 이유다. 스카이데일리가 삼성1동의 낡은 주택 현황과 개발 가능성 및 주민들의 의견, 서울시·강남구 등의 입장 등을 종합 현지 취재했다.

권력특혜 의혹 한전개발에 ‘삼성주민 뿔났다’

[재건축 르포<16>]-삼성1동…주민들 “5조대 개발에 낙후지역 소외” 흥분

강남구 2호선 지하철 삼성역을 중심으로 한 삼성동은 서울의 메카이자 대한민국 최고의 중심지다. 인근에 51층 무역센타 빌딩을 비롯해 각종 국제회의와 행사가 열리는 코엑스 및 아셈타워 등이 자리잡고 있을 뿐만 아니라 특급호텔들이 즐비하다. 하루 유동인구도 전국 최고를 자랑한다. 코엑스 맞은편에는 2만4000여평에 달하는 한국전력 본사가 자리잡고 있다. 한전은 이전을 준비하면서 부지를 단독 개발하려 하고 있다. 대기업들도 이곳에 눈독을 들여 인근 감정평가원과 서울의료원 등을 동시에 개발해 국제업무단지를 조성하고자 했으나 ‘한전의 뒷심’에 밀린 탓인지 조용해졌다. 이 같은 상황에서 한전 인근의 삼성1동 주민들은 1·2종 전용주거지역에 묶여 개발이 제한되자 강력히 불만을 제기하고 있다. 이 지역은 전통적인 단독주택과 빌라촌으로 형성돼 있어 ‘삼성동의 섬’으로 불릴 만큼 낙후된 주택과 건물들이 많다. 주민들은 이 지역도 개발을 하고자 하지만 서울시는 ‘알아서 추진해 시에 요청하라’는 식으로 무관심하다고 불만을 터뜨리고 있다. 강남구청은 불난데 기름을 끼얹듯 이 지역 낡은 건물들에 대해 개·보수를 하라고 독촉장을 보내고 있어 주민들의 불만이 거세다. 어차피 개발을 하려면 용도변경을 통한 재개발을 주민들은 원하고 있다. 이에 대해 주민들은 “한전개발이 대통령의 특혜에 의해 형평성이 없는 개발 아니냐”며 강력히 의혹을 제기하고 있기까지 하다. 한전부지는 개발시 5조원대의 가치를 보일 것으로 보여 수조원의 개발차익이 생긴다는 것이 인근 부동산들의 전망이다. 주민들이 정작 개발이 필요한 낙후지역을 쏙 빼고 개발하고자 하는 한전과 서울시에 뿔이 잔뜩 난 채 분통을 터뜨리는 이유다. 스카이데일리가 삼성1동의 낡은 주택 현황과 개발 가능성 및 주민들의 의견, 서울시·강남구 등의 입장 등을 종합 현지 취재했다

 ▲ 삼성1동 주민들은 한전 본사부지 개발을 놓고 정작 자신들의 거주지 개발이 시급하다며 서울시와 강남구의 정책이 형평성에 어긋난다는 항의를 하고 있다. 점선은 지구단위계획 구역.

 ▲ 삼성1동 지역 위치도(위) 및 일대 전경 ⓒ스카이데일리

서울 강남구 삼성동 한국전력 본사부지 개발 문제가 논란이 되고 있는 가운데 인근의 삼성1동 주민들 사이에서는 관할 구와 시의 형평에 맞지 않는 정책에 대한 비판의 목소리가 일고 있다.

 

한전이 이전하는데 따른 부지개발에서 상대적으로 낙후된 삼성1동은 바로 인근에 있음에도 소외되고 있기 때문이다.

 

당초 서울시가 지정한 지구단위계획구역에 포함되지 않은 삼성1동은 1·2종 전용주거지역으로 돼 있기 때문에 주민들의 개발 기대감이 많지 않았던 지역이다.

 

하지만 지난 2007년부터 해당 주민들은 집에 금이 가는 등 강남의 노른자위 땅 삼성동에 있는 주택이라고 할 수 없을 정도의 낙후된 주거환경을 개선하기 위해 서울시에 용도지역변경을 요청했다.

 

주민들에 따르면 이 같은 요구에 대해 서울시는 당시 마땅한 해결책을 제시 하지 않은 채 “삼성1동은 개발계획 자체를 세울 필요가 없는 것으로 판단했다”는 입장을 피력했다는 것이다.

 

이후 불과 수백미터 거리의 한전 부지 개발소식을 접한 주민들은 분통을 터뜨리기 시작했다.

 

 ▲ 삼성1동과 지척거리에 있는 한전 본사 건물의 모습. 2014년 이전을 앞두고 현재 부지 개발과 관련해 수조원대의 개발이익이 예상되자 논란이 되고 있다.

주민들은 “개발이 시급한 낙후된 주거환경을 무시한 채 한전 부지에 대해서만 특혜성 개발이 시도되고 있다”며 “한전 부지가 실제로 개발될 시 항의 집회 등 강력히 대응해 나갈 계획”이라는 강경한 입장을 보이고 있다.

 

주민들 일각에서는 “단 하룻만에 평균 전기요금 4.8%를 인상하는 ‘한전파워’가 삼성동 개발에도 영향을 미치는 것 아니냐”는 권력개입 의혹까지 제기하고 있는 상황이다.

 

이 지역에서 22년째 거주중인 주민 K씨는 스카이데일리와 만나 “지난 5년간 수차례 용도지역변경을 요청했고 필요한 절차를 이행할 수 있도록 요구했지만 서울시는 번번히 묵살했다”고 울분을 토했다.

 

그는 또 “삼성1동 관할 지자체인 강남구에서는 부실건축물에 대해 재건축을 요구하기까지 한다”고 밝히고 “이 같은 주민들의 현실적인 생활환경을 뒤로하고 ‘무역센터주변 설계지구’라는 명목으로 불평등 개발을 주도하는 서울시의 행정에 대해 강한 불만을 갖고 있다”고 강조했다.

 

소방차 진입 못해 주택 전소 사례 발생해

 

서울시 도시계획 조례에 따르면 1종 전용주거지역은 건폐율 50%에 용적률 100%이며, 2종 전용주거지역은 건폐율 40%에 용적률 120%로 제한돼 있다.

 

 ▲ 삼성1동 골목은 1종 주거지역인 이유로 좁은 골목과 저층 건물들이 즐비하다.

이에 1·2종 전용주거지역이 혼재한 삼성1동은 1~3층의 빌라와 단독주택들이 즐비하다.

 

이곳 주민들은 강남구의 요청 등에 의해 노후된 주택을 재건축하는데 소비되는 비용자체가 심각한 재산상의 낭비라고 주장하고 있다.

 

주민들은 더욱이 지척 거리인 한전 부지의 대규모 개발 소문이 횡횡한 가운데 정작 개발이 필요한 삼성1동 지역만 개발을 못하게 묶어 두고 있다며 서울시에 형평에 맞는 대책마련을 요구하고 있다.

 

삼성1동 개발을 위한 주민모임의 위원장인 김용철씨는 스카이데일리와의 인터뷰에서 “지난해 주택에 화재가 난 적이 있었지만 소방차가 진입하지 못해 주택 전체가 전소된 사례가 있다”고 흥분했다.

 

김씨는 이어 “외국인 방문객과 국내 고위 인사들이 자주 찾는 코엑스 인근의 도시 미관에만 치중하고 정작 지역 주민의 생활여건은 전혀 고려되지 않는 상황이다”며 시 정책에 강한 불만을 제기했다.

 

개발특별구역 한전부지와 인근주택 차별 제기

 

도시계획의 최종 결정권자인 서울시는 이에 대해 “지역주민이 스스로 진행할 사항이다”는 모호한 입장을 밝혔다.

 

 ▲ 한전 본사 부지는 지구단위계획구역 중 특별계획 구역에 해당돼 사업자가 직접 개발 계획을 정할 수 있다.

서울시 도시계획과 관계자는 “현재 코엑스 주변지역이 지난 2009년 지구단위계획이 설정돼 있는 상태”라며 “한전부지는 특별구역으로 지정된 상태다”고 설명했다.

 

지구단위계획 구역 내 ‘특별계획 구역’은 향후 토지 소유권자가 해당 지역의 세부개발 계획의 계획서를 관할 구에 제출해 서울시의 승인을 받아 사업을 진행 할 수 있는 지역이다.

 

통상적으로 지구단위계획으로 지정된 구역은 개발에 관련된 세부계획을 시에서 정하는 반면 특별구역은 개발권자가 직접 정하는 것이다.

 

이에 해당 시가 사업내용이 적절한 것으로 판단되면 용적률이나 건폐율의 제한을 받지 않고 건축물을 지을 수 있다.

 

삼성1동의 용도와 관련, 서울시 관계자는 “1종 주거지역에 대해서는 해당 지역의 주민들이 생활하고 있기 때문에 개발 계획자체를 시에서 세울 필요가 없다고 판단했다”고 말했다.

 

이 관계자는 또 “1종 전용주거지역은 개발이 된 구역(1종)이라고 판단돼 계획조차 추진하지 않았다. 하지만 지역 거주자들이 새로운 개발을 원한다면 직접 주민들끼리 의견을 모아 재개발을 추진해 관련 사업내용을 서울시에 요청하는 방법이 있다”고 설명했다.

 

평당 3500만원 땅값, 1종 제한에 거래 미미

 

하지만 서울시나 강남구청은 삼성1동의 지역 개발 방법에 대해 일체의 설명회나 안내조차 하지 않은 것으로 취재 결과 확인됐다.

 

이에 김용철씨는 “수차례 시·구청에 찾아가 민원을 제기하고 개발 방법에 대해 질의를 냈었지만 정확한 답변을 들은 적이 한 차례도 없다”고 주장했다.

 

김씨는 또 “현재 지역 주민들은 시·구청의 이런 태도에 대해 상당한 반감을 표출하고 있다”고 덧붙였다.

 

삼성1동은 현재 평당 약 3500만원의 시세를 보이지만 실제 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다. 1종 전용주거지역으로 분류된 지역은 개발 수익성이 미비해 토지 매입자들의 관심을 끌지 못하고 있기 때문이다.

 

해당 주민들은 이 같은 현상에 대해 “시의 무관심으로 재산권까지 심각한 위협을 받는 수준이다”고 주장한다.

 

또한 약 800가구가 거주중인 삼성1동 지역은 건물의 노후로 인해 거주자들이 상당한 위험에 노출된 상태였다.

 

 ▲ 삼성1동 건물들은 노후도가 심해 주민들이 위험한 환경에 노출돼 있다.

 ▲ 91-14번지 빌라건물 뒤편의 담벼락의 모습을 보면 지반 압력을 못이겨 휘어져 있는 것을 볼 수 있다(위), 전선 정리가 안된 채 위험하게 노출돼 있기도 하다.

특히 91-14번지 일대의 빌라 뒤편은 3m가량의 담벼락이 지반의 압력을 견디지 못해 위험하게 휘어진 상태를 보이고 있었다. 만약 담벼락이 무너진다면 앞쪽 건물을 덮쳐 인명피해까지 우려되는 상황이었다.

 

이 빌라 거주자인 J씨는 “담벼락 건너편 사람들이 옹벽을 보면서 상당한 불안감을 표출한다”며 “벽 뿐만 아니라 건물 자체도 잦은 누수가 발생하고 심지어 건물 외벽은 부식이 심해 약간의 충격에도 일부 부서지는 현상이 발생한다”고 설명했다.

 

그는 이어 “한전 부지에 대규모 주상복합아파트가 생긴다는 소문을 접한 적이 있다. 도시 미관상 인근 지역의 개발에도 시의 관심이 필요하다고 생각한다”고 덧붙였다.