무주택자 상속인의 세무상 혜택과 주의점

무주택자 상속인의 세무상 혜택과 주의점

상속의 경우 어쩔 수 없이 상속인이나 피상속인이 원하지 않는 시기에, 어쩌면 아무런 준비도 되지 않은 상태에서 발생할 수 도 있다. 충분히 대비할 수 있는 문제에 대해서도 세법상 피해를 입을 수 있는 것이다.   이에 소득세법에서는 그 중에 하나인 상속으로 인해 받는 주택의 경우 법정 요건에 해당한다면 본인의 의지와는 무관하게 취득하는 자산으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외해주는 혜택을 주고 있다.   또, 지방세법에서도 상속으로 인한 취득의 경우에는 일반적인 유상승계 취득이나 증여로 인한 취득보다는 낮은 세율로 취득세 등을 과세하고 있는데, 이번에는 무주택 상속인이 주택을 취득했을 경우의 세제상 혜택은 무엇이 있을까.   Q >강남구 일원동에 거주하는 김미래 씨는 3년 전 남편이 사망한 이후 함께 거주하던 집에서 남편이 남겨준 예금으로 살아가고 있다. 상속개시 당시에 재산가액이 10억원이 안됐고, 출가한 아들이 있었기 때문에 주변의 조언에 따라 별도의 상속세 신고는 하지는 않았다.   얼마 전 신탁회사와 명의이전 소송 중이던 지방 소재 주택에 대한 소유권 분쟁에서 승소함에 따라 해당 주택의 소유권을 회복할 수 있게 됐다. 그로부터 2개월 뒤 구청에서 취득세 고지서가 날아 왔는데, 3년 전 취득세 비과세를 받았던 암사동 주택에 대한 취득세를 납부하라는 것이었다. 갑자기 3년 전에 등기를 마친 주택에 대한 취득세를 추징하겠다는 것은 어찌된 영문일까.   A >지방세법 제15조에 따르면 상속으로 인해 법에서 정한 요건을 충족한 1가구 1주택의 취득의 경우에는 상속으로 인한 취득세율(28/1000)에서 중과기준세율(20/1000)을 뺀 세율을 적용해 산출한 세액을 취득세로 하고 있다.   즉, 취득세와 등록세를 통합하기 이전의 (구)지방세법으로 설명하자면 취득세는 비과세 해주고 등록세만 과세하겠다는 것이다. 따라서 본래 법에서 정한 무주택자가 상속으로 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중 일부(구, 지방세법의 등록세 부분)와 지방교육세만 부담해 취득가액의 0.96%만 부담하면 되는 것이다.   그렇다면, 사례의 경우는 어떻게 되는 것일까. 보통 상속 재산가액이 10억원이 넘지 않고, 배우자와 자녀가 있는 경우에는 배우자 상속공제(최소 5억원)와 일괄공제(5억원)를 적용 받아 상속세 부담이 없기 때문에 별도의 상속세 신고를 안 하는 경우가 일반적이다.   따라서 사례의 경우도 상속세의 신고 없이 김미래씨가 살던 집은 본인 명의로 등기를 이전했고 신고 시 등기이전 원인은 상속으로 하고 무주택자에 의한 취득으로 보아 취득세 비과세를 적용 받았다. 물론 지방 소재에 주택이 있기는 했으나 소송이 계류 중인 상태로 등기를 이전하기는 어려웠고 출가한 아들이 가져가기로 합의한 사항이기 때문에 김미래씨는 별 고민을 하지 않았다.   하지만 실제로 소송이 승소하고 난 뒤 주택은 김미래씨의 명의로 등기가 되었고, 이를 전산으로 확인한 구청에서는 과거에 상속개시 당시에 주택이 2개가 있었으니, 무주택자에 대한 취득(암사동 주택)이 아니기 때문에 비과세 받은 취득세액을 납부하라는 것이었다.   김미래씨는 취득세를 납부할 수밖에 없는 사항일까.   우선 지방소재 주택을 김미래 씨의 명의로 등기한 것이 잘못이라고 하겠다. 이는 본래 협의분할 시 아들이 취득하기로 서로 합의한 바였기 때문에 그 수순에 따라 아들이 취득을 완료하고, 아들의 명의로 등기를 했어야 당초 암사동 주택에 대한 취득세 비과세가 유지되었을 것이다.   여기서 유의해야 할 점은 아들의 경우에도 법정 요건인 1가구 1주택에 해당하는 지 여부를 확인할 필요가 있다. 즉, 법정 요건상 ‘1가구 1주택’이란 ‘주민등록법’에 따른 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택(지방세법 상 고급주택은 제외)을 소유하는 경우를 의미한다. 또한 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는, 세대별 주민등록표에 기재돼 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다.   이는 양도소득세 1세대1주택 비과세의 ‘세대’와는 개념이 조금은 다른 것이다. 소득세법에서는 당해 거주자의 연령이 30세 미만일지라도 최저생계비 이상의 소득을 얻으면서 생계를 유지할 수 있는 경우에는 부모 세대와 분리돼 있을 경우 ‘1세대’로 인정해 주는 것에 반해 지방세법은 미혼인 30세 미만의 자 경우라면 세대가 분리돼 있어도 1가구로 판정해 세법을 적용한다는 것이다.   따라서 사례의 경우에는 당초 상속개시 시점으로 소급해 아들이 주택이 없고, 결혼까지 하여 출가한 상황이라면 암사동 주택은 김미래씨 명의로, 지방소재 주택은 아들의 명의로 한다면 두 주택과 관련된 취득세는 비과세되고, 등록세분에 관한 취득세 0.96%만 부담하면 됐을 것이다.   즉, 취득세의 경우에는 취득을 하는 자인 상속인을 기준으로 판단하기 때문에 상속재산에 주택 수가 많고 무주택자인 상속인이 많은 경우라면 협의분할 시 무주택자인 상속인에게 주택을 각각 배분하는 것도 상속으로 인해 발생하는 취득세를 절세할 수 있는 방법일 것이다.