[재건축 르포]<52>-용산역 앞 재개발 구역(상)…용산참사까지 영향 시세추락

용산지역 한강변 부동산은 최근 몇 년간 강남에 버금가는 시세를 보이며 이른바 ‘용산 신드롬’을 낳았다. 하지만 가장 큰 호재였던 ‘용산국제업무지구’ 개발 사업이 무산되면서 그 후폭풍이 매섭게 불고 있다. 용산국제업무지구와 인접한 용산역 주변 재개발 사업은 앞서 ‘집창촌 철거문제’, ‘용산참사’ 등으로 인해 난항을 겪기도 했었다. 여기에 국제업무지구가 무산되면서 재개발 사업에 큰 암운이 드리웠다. 이 같이 외부악재가 지속된 상황에서 조합과 시행사 간에도 난항을 겪으면서 이른바 ‘용산링크’라고 불리는 용산역전면 제2·3구역, 국제빌딩 주변 제4구역 등은 철거 후 공터만이 덩그러니 남아 있어 썰렁한 분위기까지 보이고 있다. 이들 지역 중 ‘용산역전면 제3구역’도 외부 악재가 겹치면서 시공사와 일반분양가 책정문제를 두고 이견이 갈렸다. 양측은 논란 끝에 외부의 감정평가법인 2곳에 분양가 산출을 의뢰하는 것으로 협상 문제를 일단락 시켰다. 현재 양측은 외부 감정평가법인을 통해 일반분양가 산출을 기다리고 있는 중이다. 용산링크 지역 중 3구역 사업 진행 속도가 그나마 가장 빠른 상황이다. 핵심사항인 일반분양가에 대해서는 조합과 시공사 모두 정확한 입장을 밝히지는 않았지만 부동산 업계에서는 현재 부동산 시장의 여건이나 주변 건물과의 비교를 통해 일반분양가를 3.3㎡(1평)당 약 2900~3000만원 정도로 예상하고 있다. 용산역전면 제2구역과 국제빌딩 주변 제4구역 또한 이와 비슷할 것이라는 입장을 부동산들은 견지하고 있다. 하지만 일반분양가에 대한 조합과 시공사의 최종협상은 조합 측이 ‘울며 겨자먹기 식’이라는 게 부동산 업계의 의견이다. 인근 부동산들은 “과거 일반분양가가 평당 약 4000만원에 달했을 경우를 감안했을 때와 현재를 비교하면 ‘용산링크’ 재개발로 얻을 수 있는 예상 수익 차이가 무려 3500억원이나 차이가 난다”고 설명했다. 더욱이 재개발 조합들은 이미 철거가 완료된 상태에서 더 이상 물러설 곳이 없는 입장에 있기도 하다는 것이다. 스카이데일리가 난항을 계속해 온 용산역 주변 재개발 실태에 대해 현 상황과 함께 시공사와 조합의 입장 차이 및 시세 등을 상·하에 걸쳐 보도한다.

용산개발 좌초에 인근 개발이익 3500억 증발

[재건축 르포]<52>-용산역 앞 재개발 구역(상)…용산참사까지 영향 시세추락

 

용산지역 한강변 부동산은 최근 몇 년간 강남에 버금가는 시세를 보이며 이른바 ‘용산 신드롬’을 낳았다. 하지만 가장 큰 호재였던 ‘용산국제업무지구’ 개발 사업이 무산되면서 그 후폭풍이 매섭게 불고 있다. 용산국제업무지구와 인접한 용산역 주변 재개발 사업은 앞서 ‘집창촌 철거문제’, ‘용산참사’ 등으로 인해 난항을 겪기도 했었다. 여기에 국제업무지구가 무산되면서 재개발 사업에 큰 암운이 드리웠다. 이 같이 외부악재가 지속된 상황에서 조합과 시행사 간에도 난항을 겪으면서 이른바 ‘용산링크’라고 불리는 용산역전면 제2·3구역, 국제빌딩 주변 제4구역 등은 철거 후 공터만이 덩그러니 남아 있어 썰렁한 분위기까지 보이고 있다. 이들 지역 중 ‘용산역전면 제3구역’도 외부 악재가 겹치면서 시공사와 일반분양가 책정문제를 두고 이견이 갈렸다. 양측은 논란 끝에 외부의 감정평가법인 2곳에 분양가 산출을 의뢰하는 것으로 협상 문제를 일단락 시켰다. 현재 양측은 외부 감정평가법인을 통해 일반분양가 산출을 기다리고 있는 중이다. 용산링크 지역 중 3구역 사업 진행 속도가 그나마 가장 빠른 상황이다. 핵심사항인 일반분양가에 대해서는 조합과 시공사 모두 정확한 입장을 밝히지는 않았지만 부동산 업계에서는 현재 부동산 시장의 여건이나 주변 건물과의 비교를 통해 일반분양가를 3.3㎡(1평)당 약 2900~3000만원 정도로 예상하고 있다. 용산역전면 제2구역과 국제빌딩 주변 제4구역 또한 이와 비슷할 것이라는 입장을 부동산들은 견지하고 있다. 하지만 일반분양가에 대한 조합과 시공사의 최종협상은 조합 측이 ‘울며 겨자먹기 식’이라는 게 부동산 업계의 의견이다. 인근 부동산들은 “과거 일반분양가가 평당 약 4000만원에 달했을 경우를 감안했을 때와 현재를 비교하면 ‘용산링크’ 재개발로 얻을 수 있는 예상 수익 차이가 무려 3500억원이나 차이가 난다”고 설명했다. 더욱이 재개발 조합들은 이미 철거가 완료된 상태에서 더 이상 물러설 곳이 없는 입장에 있기도 하다는 것이다. 스카이데일리가 난항을 계속해 온 용산역 주변 재개발 실태에 대해 현 상황과 함께 시공사와 조합의 입장 차이 및 시세 등을 상·하에 걸쳐 보도한다

 ▲ ‘용산링크’로 불리는 용산역 전면2·3구역, 국제빌딩 주변 4구역 등은 얼마전까지만 해도 용산국제업무지구 등의 호재로 강남에 버금가는 인기를 누렸지만 최근 들어 개발 호재가 무산되면서 미분양 사태에 대한 우려를 낳는 등 약세를 보이고 있다.

 ▲ 용산역 주변 재개발 구역 위치도(위) 및 철거가 끝난 개발구역을 인근 고층 옥상에서 바라본 전경. ⓒ스카이데일리

정부가 침체된 건설경기와 부동산 시장의 활성화를 위한 일환에 따라 의욕적으로 내놓은 ‘4·1 부동산 대책’이 세금감면이라는 반짝효과 이후 이른바 약발이 다했다는 지적이 나오고 있다.

 

특히 용산지역은 최근 몇 년간 강남에 버금가는 부동산 시세를 보이며 ‘용산신드롬’을 낳았지만 그 진앙지 역할을 했던 ‘용산국제업무지구’ 개발 사업이 무산되면서 그 후폭풍이 매섭게 불고 있다.

 

국제업무지구 개발 예정지역 인근 부동산 업자들은 “최근 용산일대는 매매거래가 거의 미비한 수준이며 시세 또한 하루가 다르게 하락하는 추세다”고 전했다.

 

‘용산국제업무지구’  개발 예정지역 내 주민들이 사업 무산의 직접적인 피해자라면 이에 못지 않게 큰 타격을 입은 피해자는 인접 지역의 재개발을 앞둔 주민들이다.

 

그 중 ‘용산링크’라고 불리는 용산역 전면2·3구역, 국제빌딩 주변 4구역 등은 용산국제업무지구의 예정 부지와 불과 100여 미터 떨어진 곳에 위치해 있어 가장 큰 피해를 보고 있다.

 

당초 ‘용산링크’ 지역은 주상복합 1000여 가구와 오피스텔 3000여 실이 들어설 예정이던 재개발 구역으로 평균 40층 높이의 고층 빌딩들이 지어질 예정이었다.

 

하지만 ‘용산국제업무지구’ 사업이 좌초되면서 ‘용산 신드롬’은 한풀 꺽였고,  개발지구 인근 주상복합 아파트들의 매매거래 마저 뚝  끊기는 상황이 연출되고 있다.

 

이는 결국 미분양사태에 대한 우려를 낳아 재개발 사업 진행 속도는 물론 주민들의 재산권에도 피해를 주고 있다.

 

조합 측, 약 780억원 미분양 분담금 조건 배수진

 

 ▲ 용산역 앞 재개발 예정 지역 중 사업 속도가 가장 빠른 용산역 전면3구역은 최근 시공사인 ‘삼성물산’과 일반분양가 협상을 마무리 하는 단계에 왔다. 사진은 용산역전면 제3구역 전경. ⓒ스카이데일리

용산역 앞 일대 ‘용산링크’ 재개발 예정 지역 중 사업 속도가 가장 빠른 용산역 전면3구역 조합은 시공사인 ‘삼성물산’과 일반분양가 협상을 두고 팽팽한 줄다리기를 벌여 왔다.

 

양측은 결국 외부의 감정평가법인 2곳에 분양가 산출을 의뢰하는 것으로 협상을 일단락 시켰다. 현재 양측은 외부 감정평가법인을 통해 일반분양가 산출 결과를 기다리고 있다.

 

감정평가는 오랜시간 의견을 달리할 정도로 민감한 사안이 된 만큼 조합과 삼성물산 측은 현재 예상 일반분양가에 대해선 취재가 불가할 만큼 사뭇 신중한 모습을 보였다.

 

이와관련해 조합측은 “우리와 시공사 모두 감정가액을 받아들이기로 한 상태다. 다만 미분양을 우려해 780억원 가량의 미분양 대책금을 조합이 책임지기로 했다”고 설명했다.

 

부동산 업계에서는 현재 부동산 시장의 여건이나 주변 건물과의 비교를 통해 일반분양가를 약 3.3㎡(1평)당 약 2900~3000만원 정도로 예상하고 있다.

 

인근의 P부동산 관계자는 “인근의 ‘용산 씨티파크’의 경우 평당 약 3500만원의 시세를 보이고 있다”며 “미분양을 우려한 시공사측의 신중한 입장과 이미 철거 후 이주를 완료한 조합의 입장을 고려했을 때, 씨티파크에 비해 약간 저렴한 가격으로 협상이 이뤄질 것으로 예측된다”고 설명했다.

 

또한 그는 “더욱이 이번 협상은 조합이 800억원에 가까운 미분양 대책금을 설정 할 만큼 최후의 배수진을 쳤기 때문에 성공할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

 

분양가에 대해 ‘용산역전면 제2구역’과 ‘국제빌딩 주변4구역’은 사업속도가 빠른 ‘용산역전면 제3구역’의 일반분양가를 지켜보는 입장이다.

 

 ▲ ‘용산역전면 제2구역’과 ‘국제빌딩 주변 제4구역’은 3구역의 일반분양가가 합의되는대로 유사한 기준을 적용해 사업을 진행 할 예정으로 보인다는 것이 인근 부동산들의 예측이다.

 ▲ 용산역전면 제2구역 전경(위) 및 국제빌딩 주변 제4구역 전경. ⓒ스카이데일리

특히 제2구역의 경우, 비록 시공사는 ‘대우건설’로 다르지만 제3구역과 한 조합 사무실을 쓸 정도로 사업에 호흡을 맞추고 있는 상황이다.

 

이에 부동산 업계에서는 ‘용산역전면 제2구역’과 ‘국제빌딩 주변 제4구역’ 또한 ‘용산역전면 제3구역’과 비슷하게 일반분양가가 책정될 것이라는 입장을 견지하고 있다.

 

최고가 대비 약 3500억원 가량의 수익차

 

하지만 일반분양가에 대한 조합과 시공사의 최종협상은 결국 조합 입장에서는 ‘울며 겨자먹기 식’이라는 것이 부동산 업계의 설명이다.

 

실제로 부동산 업계에서는 몇 년 전만 하더라도 용산역 앞 재개발 단지의 약 3.3㎡(1평)당 평균분양가를 최대 약 4000만원 정도로 예상한 바 있다.

 

이는 인근의 ‘용산 씨티파크’ 평당 시세가 이와 유사한 것이 감안된 업계의 예상치였다.

 

하지만 ‘용산국제업무지구’ 사업이 좌초되고 용산의 인기가 한풀 꺽인 시점에서 비교 대상인 ‘용산 씨티파크’의 시세도 평당 약 3500만원 선을 보이고 있어 상황이 크게 달라졌다.

 

이에 ‘한강과의 거리로 인한 조망권 문제’ 및 ‘많은 유동인구로 인한 번잡함’ 등을 이유로 현재 ‘용산링크’ 지역의 일반분양가를 씨티파크에 비해 낮게 측정한 상태다.

 

개발호재가 풍부했던 시기만 하더라도 ‘씨티파크’와 동등한 수준으로 평가될 당시 대부분의 조합원들은 분담금을 내지 않았을 뿐만 아니라 일부 조합원은 오히려 일정금액을 지급받을 수 있는 조건이었다는 것이 업계 관계자의 설명이다.

 

 ▲ 자료:각 조합

용산역전면 제2구역(130), 용산역전면 제3구역(195), 국제빌딩주변 제4구역(479) 등 ‘용산링크’에서 일반분양 분으로 계획한 세대수는 총 804세대다.

 

평당 일반분양가액으로 예측된 최고 가격이 4000만원임을 고려했을 때, 오피스텔과 업무 및 판매시설을 제외한 주상복합 아파트의 일반분양으로 ‘용산링크’에서 얻게 되는 총 수익은 약 1조4500억원 가량이었다.

 

이는 층을 고려하지 않고 전체 분양면적에 평당 일반분양 예상가액을 곱한 금액이다.

 

반면 올해 부동산 업계가 예상하는 평당 일반분양가인 3000만원으로 계산하면 약 1조920억원 가량으로 무려 약 3500억원의 차이가 발생한다.

 

이는 단순 계산으로 얻어진 결과이기 때문에 다소 차이가 있겠지만 대략적인 금액의 차이만 보더라도 엄청난 금액이다.

 

 ▲ 아시아의 맨해튼을 꿈꾸던, 단군이래 최대 개발사업으로 주목받던, 사업비 31조원에 달하는 초대형 프로젝트 용산국제업무지구 개발사업 좌초하면서 개발 예정지는 썰렁한 분위기가 감돌고 있다. 사진은 개발예정지 중의 한 곳인 서울우편집중국 인근으로 잡초가 무성한 채 마치 폐허의 도시인냥 변해 있다. ⓒ스카이데일리

용산역 주변 재개발은 사업 초기부터 삐걱 거리며 다소 힘들게 출발했고 과정도 순탄치 않았지만 이번 일반분양가 협상을 통해 ‘어떻게든 성사시키겠다는 각오’를 내비쳤다는 점이 부동산 업계의 긍정적 평가를 받고있다.

 

부동산 관계자들은 “향후 사업에 대해서는 비교적 낙관적으로 보인다”는 반응을 많이 보였다.