개별사업 멈추고 합동개발 전환

개별사업 멈추고 합동개발 전환

초고층 재건축 궁금증 풀이

재건축 투자에 매머드급 호재가 생겼다. 한강변 초고층이다. 용적률 완화에 이은 초고층 허용은 재건축 투자에 양 날개를 달아준 셈이다. 특히 겹호재를 만난 한강변 재건축 대상 단지들이 주목받게 됐다. 하지만 현재로선 기본방침 외에 세부적인 계획은 안개 속이어서 투자 전략을 세우기가 쉽지 않다. 사업 방식도 달라진다. 한강변 초고층 사업이 어떻게 진행될지, 투자성은 어떨지 서울시•전문가 등을 통해 궁금증을 풀어봤다. -합동개발이란 무엇인가. “현재는 아파트 단지 별로 재건축 사업이 진행되고 있다. 합동개발은 여러 개 단지를 묶어 개발하는 것이다. 여러 개 단지가 하나의 정비구역이 된다. 이렇게 되면 5000가구가 넘는 초대형 단지가 탄생하게 된다. 서울시가 개별 단지의 난개발을 막기 위해 합동개발키로 했다. 대규모로 개발하면 사업부지가 커져 초고층으로 짓는 데 건축제한을 덜 받는 이점도 있다.” 합동개발 계획 따라 다시 사업 시작해야 -합동개발 사업절차는 어떻게 되나.

“구역 지정부터 다시 이뤄져야 하기 때문에 처음부터 사업을 시작해야 한다. 구역 지정을 거쳐 추진위 구성, 조합 설립, 사업 승인 등의 절차를 밟아야 한다. 추진위 구성 등의 요건은 현재와 달라지지 않는다.

하지만 기존 동의자는 인정되지 않을 것 같다. 합동개발로 사업계획이 달라지기 때문에 다시 동의를 받아야 할 것으로 보인다.”

-사업이 진행 중인 단지는 사업을 중단해야 하나.

“합동개발로 사업 대상과 방식이 바뀌기 때문에 개별 단지는 사업을 중단하고 다른 단지들과 보조를 맞춰야 한다. 서울시는 올해 안에 구체적인 합동개발안을 내놓을 계획이다. 합동개발안이 확정돼야 사업이 본궤도에 오를 수 있다.“

-안전진단은 다시 받아야 하나.

“안전진단이 통과된 단지는 그대로 인정된다. 3개 단지 이상이 함께 재건축하는 경우 3분의 2 이상의 단지가 안전진단을 통과하면 전체 재건축이 가능하다.

6개 단지가 합동개발한다면 4개 이상 단지가 안전진단을 통과하기만 하면 된다.”

-모든 지역이 합동개발되나.

“우선적으로 개발되는 전략정비구역 5곳 중 압구정•여의도•성수지구가 합동개발된다. 압구정•여의도지구는 3개 구역으로, 성수지구는 4개 구역으로 나눠 개발될 예정이다. 어떻게 묶을지 구체적인 안은 나오지 않았다.
이촌지구는 남아 있는 재건축 단지가 많지 않아 서울시가 개별 단지별로 초고층 재건축을 유도키로 했다. 합정지구는 거의 한 개 구역으로 개발될 예정이다.”

-유도정비구역은 언제 개발되나.

“유도정비구역은 아직 노후도 등 개발요건을 충족하지 못한 지역을 말한다. 개발이 가능할 때까지 서울시가 중장기적으로 관리하려는 곳이다. 개발 요건에 맞는 2~3년 뒤 개발을 시작할 수 있을 것으로 서울시는 본다.

아파트가 많은 잠실•반포지구는 재건축 여건을 갖추면 그 이전이라도 개발된다. 여기도 합동개발 적용을 받는다.”

-초고층으로 재건축하면 정부의 용적률 상향 혜택은 못 받나.

“서울시는 초고층 재건축에 정부의 용적률 완화 정책을 적극 반영키로 했다. 공공용지 확보 등 각종 인센티브 용적률을 합쳐 용적률을 최대한 올리겠다는 방침이다.”

-주민들이 25% 이상 기부채납을 반대하면.

“서울시가 요구하는 25% 이상 기부채납은 법적인 의무사항이 아니다. 서울시가 강제로 기부채납하게 할 수 없다. 그런데 서울시는 기부채납하지 않을 경우 재건축을 못하게 할 것이어서 재건축하려면 기부채납을 할 수밖에 없다.”

-초고층으로 재건축하면 사업성이 좋아지나.
“장점과 단점이 있다. 기부채납하더라도 서울시가 용적률을 최대한 배려키로 해 사업성이 나빠지지는 않는다. 건축비가 많이 들어가 사업비는 늘어나지만 초고층 재건축 후 재산가치는 훨씬 높아진다.”

-지역별 투자성은.

“지역마다 투자 메리트가 조금씩 다르다. 압구정지구는 강남권이고 이촌지구는 용산 개발 후광효과를 기대할 수 있다. 여의도지구는 상업지역 개발로 어느 지역보다 높은 초고층 주상복합 건축이 가능하다. 성수•합정지구는 그동안 개발이 불확실했는데 이번에 개발의 길이 열렸다.”

-초고층 재건축 단지의 일반 분양가가 많이 올라갈텐데.

“50층 이상으로 지으면 일반 아파트보다 건축비가 20~30% 더 들어가기 때문에 분양가 상승 요인이 된다. 민간택지 분양가 상한제가 유지된다면 분양가가 주변 시세보다 높아질 여지가 많지 않다. 민간택지 상한제가 폐지되면 조합에서 분양가를 자율적으로 정할 수 있지만 주택시장 상황을 고려해 무턱대고 올리기는 어려울 것이다.”

해당 지역 아파트값 들썩일 조짐

한편 초고층 재건축 지역들의 주택시장에 개발 기대감이 높아지고 있다. 19일 서울시의 발표가 난 뒤 매수 문의가 늘고 주인들이 일부 매물을 거둬들이려 하고 있다. 여의도동 서덕공인 김종훈 사장은 “매수 문의 전화가 20% 가량 많아졌고 주인들이 매도를 보류하고 있다”고 말했다.
하지만 경기침체 등으로 매수세가 크게 불어나기는 어려워 집값이 단기간에 들썩이지는 않을 것이라는 게 중개업소들의 대체적인 전망이다.

한강변 초고층 재건축 지역 주요 단지
지구	단지(가구수)
^전략정비구역
압구정	미성1차(322)·현대9차(559)·현대11차(767)·현대12차(600)·현대1-2차(960)·현대3차(432)·현대4차(170)·현대5차(224)·현대6차(728)·현대7차(560)·현대6.7차(56)·현대 10차(144)·현대8차(513)·한양1차(936)·한양2차(296)·한양3차(312)·한양4차(286)·한양5차(343)·한양6차(227)·한양7차(240)·한양8차(90)
여의도	목화(312)·삼부(866)·장미(196)·화랑(160)·대교(576)·한양(588)·시범(1584)·삼익(360)·은하(360)·미성(577)·광장(744)
이촌	한강맨션(660)·점보(144)·렉스(460)·현대(653)·왕궁(250)·반도(192)·한강삼익(252)·신동아(4054)
^유도정비구역
잠실	주공5단지(3930)·장미1~3차(3522)·미성(378)·진주(1507)·풍납우성(495)
반포	대림(299)·반포경남(1056)·한신2차(1572)·한신4차(1212)·한신5차(555)·한신6차(560)·한신7차(320)·한신10차(876)·한신11차(398)·한신12차(312)·한신13차(180)·한신14차(178)·한신16차(396)·한신17차(216)·한신18차(314)·한신19차(242)·한신20차(112)·한신22차(178)·한신23차(200)·한신24차(154)·한신25차(156)·한양(456)
자료:업계 종합