추석 이후 주택시장 바빠질까

추석 이후 주택시장 바빠질까

강남권 등 3대 이슈 눈여겨봐야

추석 명절은 통상 하반기 주택시장의 흐름을 가르는 '분수령'이었다. 학기가 시작되기 전에 이사를 해야 하는 학군수요가 아니면 추석 이후 본격적으로 집을 사고 이사를 가는 경우가 많기 때문이다. 특히 올해는 정부가 8.21부동산 대책에 이어 이달 초 9.1세제개편안을 내놨고 19일에는 종합부동산세 개선안과 서민주택공급 계획을 발표할 예정이어서 추석 이후 집값 향배에 더욱 관심이 쏠리고 있다. 추석 이후 주택 시장에서 눈여겨 봐야 할 점은 규제 완화혜택이 집중된 강남권 집값 동향과 최근 상승세가 꺾이기 시작한 강북.수도권 시장, 전세대란 현실화 등 3가지로 요약된다. 전문가들은 대체로 "정부의 규제 완화에도 불구하고 경기침체 등의 여파로 매수세가 쉽게 유입되기 힘들다"며 추석 이후에도 집값은 약보합세를 유지할 것으로 보고 있다. 강남 집값 상승세로 돌아설까 안진진단 절차 간소화 등 재건축 규제 완화나 6억원 초과-9억원 이하 고가 주택에 대한 양도세 비과세 확대 등의 혜택이 강남권 아파트에 집중되면서 올 들어 계속 약세를 보이고 있는 강남권 집값이 추석 이후 상승세로 반전할 지 관심이 쏠리고 있다.

이달 19일 발표할 종부세 완화 방침도 대부분 강남권 아파트가 수혜 대상이다. 종부세 대상에서 빠질 것으로 예상되는 강남권의 공시가격 6억원 초과-9억원 이하 아파트의 가치가 높아질 것이라는 예측이 가능하다.

하지만 전문가들은 "추석 이전과 큰 변화없이 강남권 아파트값은 약보합 내지 보합세가 유지될 것"이라고 내다본다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "경제 위기감이 완전히 해소되지 않았고, 대출 규제도 여전해 수요자들이 당분간 관망할 것"이라며 "강남 집값은 여전히 높기 때문에 규제가 완화되더라도 수요자들이 망설일 수밖에 없다"고 말했다.

김 소장은 또 "올 하반기에 잠실 재건축 입주가 계속되고, 판교신도시도 연말부터 입주를 시작한다"며 "새 아파트 공급물량이 풍부해 집값이 반등하긴 어려울 것"이라고 말했다.

9.1세제개편안에 따른 양도세 완화 등의 시행 시점이 이르면 올 연말이나 내년 초로 잡혀 있어 매물도 많지 않을 전망이다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 "규제 완화 기대감으로 매물이 쉽게 나오지 않겠지만 대출규제가 여전하고 금리도 높아 매수자들이 쉽게 움직일 수가 없다"며 "연말까지 강남 집값은 보합이나 약보합세를 유지할 것"이라고 말했다.

박 소장은 그러나 "종부세나 양도세 완화 등으로 고가주택에 대한 보유 심리가 강해졌고 재건축 규제도 추가 완화 가능성이 제기되면서 가격이 떨어질 가능성은 낮다"고 덧붙였다.

강북, 수도권 집값 하락하나

올 상반기 서울지역 집값 상승세를 주도했던 강북 아파트값은 추석 이후 상승세가 꺾일 것이라는 전망이 나온다.

노원구는 이미 지난 달 말부터, 도봉구는 지난 주부터 매매값 변동률이 마이너스로 돌아섰다.

나비에셋 곽창석 대표는 "최근 강북 집값이 크게 뛰면서 거래량이 뒷받침되지 못하고 있다"며 "단기간에 집값이 급등한데 따른 불안 심리가 확산되면서 강북 집값은 단기 조정을 거칠 것"이라고 말했다.

곽 대표는 "이번 규제 완화 혜택이 없는 5억원대 이하에서 추석이후 급매물이 많이 나올 수 있다"고 말했다.

하지만 강북 집값이 크게 떨어질 가능성은 낮다고 본다.

김선덕 소장은 "강북은 상승폭이 상반기에 비해 둔화되겠지만 뉴타운, 재개발 사업의 철거, 이주수요 때문에 강보합세를 유지할 것"이라고 내다봤다.
수도권 아파트 시장은 양도세 비과세 대상의 거주요건 강화 여부에 따라 달라질 전망이다.

최근 용인, 의정부, 파주, 김포시 등 수도권 인기지역의 경우 서울 직장인들이 매입을 한 뒤 직접 거주는 하지 않고 전세를 준 경우가 많아 비상이 걸려 있다.
부동산써브 함영진 실장은 "세제개편안대로 2-3년의 거주요건이 확정된다면 수도권 투자수요가 감소할 수밖에 없어 집값도 추가로 하락할 것"이라고 말했다.

전세대란은 기우(杞憂)인가

최근 전세시장은 가을 이사철이 무색할 만큼 안정된 편이다. 재개발 이주가 한창 진행중인 강북 일부지역은 전세 물건이 부족하고 가격도 강세지만 강남권은 송파 잠실 주공 등 대규모 재건축 단지 입주로 일부는 '역전세난'까지 나타나고 있다.

수도권 역시 화성 동탄신도시, 과천 주공 재건축 단지 등 대규모 아파트가 입주하면서 대체로 안정세를 보이고 있다.

올해 재개발, 뉴타운 이주로 전세대란이 우려된다는 당초 예상이 빗나간 것이다.

전문가들은 전세 시장의 안정기조가 추석 이후에도 지속될 것으로 본다.

부동산114 조사에 따르면 올 1-8월까지 서울, 경기, 인천 등 수도권 입주 물량은 총 9만4천863가구로 지난해 동기의 8만4천987가구 보다 12% 정도 늘었다.
올 10월 이후 연말까지 입주 물량도 6만1천918가구로 전년도 같은 기간(5만5천677가구) 대비 11% 늘어날 것으로 예상된다.

하지만 재개발, 재건축 이주 등이 발생한 곳은 국지적으로 전세 물량이 부족해 가격이 뛸 수 있다.

현재 서울 강북에서 이주중이거나 할 예정인 재개발 사업장은 마포구, 은평구, 동대문구, 동작구, 강북구 등에서 총 24개 사업장에 이른다.

박원갑 소장은 "입주 아파트가 거의 없는 강북권까지 전셋값이 안정세를 보이는 것은 전반적인 경기 침체로 이사 수요가 감소한 때문"이라며 "추석후에도 전세대란은 없고 재개발 이주 지역만 국지적으로 상승세만 보일 것"이라고 말했다.