서남부권 내게 맡겨! 구로구의 비상(飛上)

[현장취재] 서남부권 내게 맡겨! 구로구의 비상(飛上)

- 소형 아파트는 꾸준히 상승…재개발 주요지역 관심↑ - IT산업의 메카, 디지털 산업단지 지역발전 역량 충분 #1. “아파트나 빌라나 소형만 찾으니 물건이 씨가 말라요. 개발 계획이 없는 지역 빌라도 가격이 천정부지로 날뛰니 거래하기가 힘듭니다. ” 구로동 S 중개업소 대표가 시장 분위기를 설명하며 어두운 표정을 지었다. 수요가 소형에만 집중돼있어 거래가 쉽지 않다는 것이다. “얼마 전에는 서남권 르네상스나 가리봉 역세권 개발 발표로 관련된 문의는 좀 생겼습니다만 개발이 되려면 한참을 기다려야 하니 소형 아파트 강세는 당분간 계속되겠지요. 개발 계획을 발표해도 공급이 바로 이뤄지는 것이 아니잖습니까.” #2. “여기 언제 개발된대?” 남구로역 일대를 둘러보던 중 지나가던 주민들의 이야기에 귀가 쫑긋했다. 개발에 대해 지역 주민들이 반응이 궁금했던 차에 가리봉재정비촉진지구를 두고 하는 말을 들었다. “아마 2~3년 내로 헐린다고 들었는데…개발되면 여기 저기 싹 바뀌겠지 뭐” 대화를 나누는 사람들은 골목 안으로 사라졌고 주변에 노후 빌라가 밀집한 곳곳이 눈에 확 들어왔다. 남구로역 일대 빌라촌 구로구는 집값도 저렴하고 교통도 편리해 신혼부부들이 보금자리를 구하는 우선순위로 꼽는 지역이다. 또 디지털산업단지 내 근로자들 수요 역시 많이 형성돼 선호도가 높아 가격이 오르고 있다. 디지털산업단지로 한번의 변화를 경험했던 구로구는 가리봉지구뿐 아니라 각종 재개발, 재건축, 주거환경개선사업 등이 지역 일대에 전반적으로 분포해 있어 향후 주거지로 각광을 받을 것으로 예상된다. 더불어 구로디지털단지는 최첨단 지식산업의 메카로 자리매김하면서 강서구와 더불어 서남부 지역을 이끌어갈 역량이 충분한 곳으로 기대되는 곳이기도 하다. 이에 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)는 구로 일대를 직접 찾았다. ◆ 아직 싸다! 3.3㎡당 아파트값, 강남의 3분의1= 구로구는 다른 지역에 비해 아파트 값이 싸다는 인식이 강하다. 현재 3.3㎡당 아파트 가격은 1190만원으로 강남구(3503만원)의 3분의1 수준이다. 바로 인접한 금천구는 현재 서울에서 가장 낮은 가격인 1030만원이다. 구로동 중개업소 관계자는 “소형아파트의 경우 다른 지역에 비해 가격이 높지 않아 전세를 끼고 대출을 받으면 비교적 매입이 수월하다”며 “요즘 젊은 부부들은 맞벌이가 대부분이라 대출 받기도 어렵지 않고 전세를 구하려다 돈을 더 보태 아예 사버리는 경우도 많다”고 말했다. 구로삼성래미안 구로두산위브 7호선 남구로역 구로동 영서중학교 , 뒤 이화우성 구로3동에는 환경이 우수하고 선호도가 높은 삼성래미안(구로시영 재건축), 한신休플러스(구로7구역 재개발), 두산위브(구로8구역 재개발) 등 대형 건설사 브랜드의 새 아파트 2400여가구가 밀집해 있다. 삼성래미안 72㎡(22평형)의 경우 매매가격이 2억8000만~3억2000만원, 전세가격이 1억5000만~1억6000만원 선. 입주년도는 다소 차이가 있으나 비슷한 면적의 강남구 역삼동 개나리래미안 76㎡(23평형)는 매매가 7억~7억8000만원, 전세가 2억9000만~3억1000만원 정도라는 것을 감안하면 부담이 훨씬 덜하다는 것을 알 수 있다. 그러나 매입을 하려 해도 소형 아파트 매물이 거의 없다는 점이 문제다. 비수기라는 시기적 영향도 있지만 방문했던 중개업소에도 삼성래미안 66~99㎡(20평대) 매물은 3~4개뿐이었다. 도림로 아파트 주변 상가 구로4동 학원 및 상가 ◆ 구로 인기 상승? 원래 수요 있었을 뿐= 구로구 부동산 시장은 강북지역 소형 아파트가 요란스레 가격이 오른 것과는 다르게 꾸준한 상승세를 보여왔다. 최근 1년 동안 가격 변동을 살펴보면 마이너스로 떨어진 기록이 없다. 특히 올해는 줄곧 가격이 오르며 지난 5월 한 달간은 무려 1.38% 상승했고 비수기라고 할 수 있는 6월도 0.59% 올랐다. 이러한 상승의 주된 원인은 특히 구로구 일대에는 소형아파트 구성 비율이 높아 젊은 층의 선호현상이 두드러진 데서 비롯됐다고 볼 수 있다. 직장과도 가깝고 교통이 편리한데다 가격도 저렴해 첫 보금자리를 마련하기에 적합하기 때문. 또 소형 열풍이 불면서 이 곳 인기가 더욱 높아진 데서도 이유를 찾을 수 있다. 올 상반기만해도 66㎡(20평)미만은 11.52%, 66~99㎡(20평대)는 8.34% 올라 중대형과는 확실히 다른 양상을 나타냈다. 소형 상승은 구로구 내 다른 어느 곳도 마찬가지다. 고척동 대우 역시 현재 비수기임에도 소형 아파트 매물 찾기가 어렵다. 중개업소 관계자는 “82㎡(25평)는 물론이고 105㎡(32평)도 물량이 딸린다. ”며 “반대로 138㎡(42평)의 경우에는 수요가 없어 매물이 그대로 있다”고 답했다. 고척동 대우, 지대가 높은 편대우아파트주변 골목가 ◆ 빌라 껑충, 구역 확정된 개봉1구역 관심= 총선(4.9)을 전후로 구로구 일대 빌라 인기는 최고조에 달했었다. 인근 중개업소 관계자는 “선거 당시에는 빌라 매물이 씨가 말랐다. ”며 “수천 만원 호가가 뛰어도 거래가 됐던 때”라고 기억했다. 또 “거품일 것 같던 가격이 쉽게 꺼지지 않고 여전히 가격이 높다”고 설명했다. 이후 거래는 소강상태에 접어들기는 했지만 현재도 기대감은 꾸준했다. 개발 계획이 없는 지역 빌라도 지분당 2000만원을 육박하고 지구지정신청단계에 있는 고척4구역도 3.3㎡당 2000만~2500만원 선에 거래되고 있었다. 고척동 및 개봉동 일대 가리봉재정비촉진지구는 규제가 많아 거래가 쉽지 않은 상황이지만 뉴타운·재개발 바람이 불면서 사업지 바로 옆인 구로3동 일대 빌라 가격도 많이 올랐다. 최근에는 지난 6월 19일에 정비구역 지정이 확정된 개봉1구역(명칭:개봉제1주택재개발)은 관심이 높아졌다. 해당 구역을 취급하는 중개업소에서는 “조합원 수가 현재 350명 정도로 900가구 가량 건립이 예상되기 때문에 비교적 사업성이 좋아 손님들이 많이 대기 중에 있다”며 “지분당 가격이 2500만~3000만원 선에 거래된다”고 전했다. ◆ 호재들은 무엇? = 신도림역은 1호선과 2호선 환승역으로 인천, 안산, 수원 방면 등 수도권에서 서울로 진입하기 위해 2호선으로 갈아타는 이용객들이 많다. 유동인구가 많아 상권 형성도 잘돼있는데다 역 부근에 위치한 주상복합 역시 높은 가격을 형성하고 있다. 신도림역 주변에는 테크노마트가 자리잡고 있고 특히 대성연탄부지는 현재 복합단지인 디큐브시티(지상51층 주거, 지하8~지상42층 판매 등 기타시설)가 공사 중에 있어 기대감이 크다. 또 고척동에 위치한 영등포구치소가 천왕동으로 이전하면서 생태공원으로 조성될 예정으로 있어 녹지시설이 다소 부족한 구로지역에 숨통을 열어줄 것으로 기대된다. 구로디지털단지 역시 근로자 유입이 꾸준한 가운데 서남권의 산업·경제·유통의 중심지역으로 발전을 뒷받침하고 있다. 신도림역 신도림3차 푸르지오 주상복합 대성연탄부지 디큐브시티 공사현장 영등포 교정시설 이전 합의 플래카드 구로디지털산업단지 일대 또 가리봉재정비촉진지구의 변신 역시 주목된다. 가리봉지구는 가리봉동 125번지 일대로 2003년 균형발전촉진지구로 지정된 이후 5년 뒤인 지난 5월22일 다시 재정비촉진지구 지정 및 계획 결정고시가 있었다. 얼마 전 가리봉지구가 도심역세권개발 시범지구로 지정(6.26)되면서 주변 지역에 대한 관심이 커진 상태다. ◆ 아파트는 실수요, 투자한다면 재개발= 구로구 일대 아파트를 투자만을 목적으로 구입하는 것은 다소 무리가 있다. 아파트 값이 타 지역에 낮다고는 하지만 소형의 경우 수도권 전역에 열풍이 불면서 다소 가격이 높게 형성된 경우가 있기 때문이다. 구로동 한 중개업소 관계자는 “소형 열풍이 불면서 가격이 다소 왜곡된 부분이 없지 않다. ”며 “한 두건 거래되면 가격이 올라 시세로 굳어졌다. ”고 말했다. 따라서 아파트는 실거주 목적을 최우선으로 하되 당분간 강세가 예상되는 소형을 중심으로 매입 시기를 조율해야 한다. 빌라의 경우 아파트보다는 투자 성격이 강한 만큼 매입에 신중해야 하는데 특히 개발 계획이 없는 지역 보다는 개발이 확정된 지역의 빌라를 매입하는 것이 안전하다. 고척동 중개업소 관계자는 “이 일대 단독재건축은 조합원이 많아 투자가치가 다소 떨어진다. ”며 “최근 구역지정이 이뤄진 개봉동 재개발사업지가 유망하다. ” 말했다. ※ 구로구는? 구로구는 전체면적의 34.6%(6.97㎢)가 준공업 지역으로서 서울의 대표적인 공업도시다. 수출로 나라 경제를 이끌었던 가발, 섬유, 봉제 관련 공장이 가득했던 60년대, 구로는 소위 말하는 공돌이·공순이들의 터전이기도 했다. 세월이 흐르고 환경이 변하고 산업의 중심이 IT로 쪽으로 이동하면서 구로공단도 변화를 꾀하기 시작했다. 2000년 11월, 구로공단은 서울디지털산업단지로 이름이 바뀌었고 아파트형 공장이 속속 들어서면서 최첨단 디지털 산업을 이끄는 벤처기업들이 입주했다. 현재 근로자 수도 10만명이 넘는 것으로 집계(08년 4월 말, 한국산업단지공단 발표)됐다. 그러나 주거지로써는 여전히 노후한 주택이 많고 교육요건이나 자연환경, 문화시설 면에서 다른 지역에 비해 부족한 부분이 많이 지적되고 있다. 각종 최첨단 산업의 메카로 자리잡으면서 발전이 가시화되고 각종 개발로 주거환경이 개선됨에 따라 많은 발전이 예상되는 지역이다.