수도권 외곽 농지 분할매각 하려…

[알쏭달쏭 부동산교실] 수도권 외곽 농지 분할매각 하려… 투기지역 아니면 개발행위 허가받아야 가능

Q 김모(50)씨는 수도권 외곽에 소유하고 있는 농지를 팔 계획이다. 하지만 면적이 5,000㎡에 달하고 시세가 높아 찾는 사람이 거의 없다. 토지를 분할하면 원하는 가격에 매도할 수 있을 것 같다. 토지분할은 가능할까. A: 토지분할이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나눠 등록하는 것이다.(지적법 제2조) 지적법에 따르면 ▦1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 경우 ▦소유권 이전ㆍ매매 등을 위해 필요한 경우 ▦토지 이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 토지분할이 가능하다.(지적법 제19조, 동법 시행령 제14조 참조) 토지분할은 재산권 행사의 수단으로 자유롭게 이뤄져야 하지만 투기가 심해지기 때문에 제도적으로 많은 제한을 가하고 있다. 녹지지역과 비도시지역(관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역)의 토지분할은 단순히 면적을 쪼개는 분할은 할 수 없고 개발행위 허가를 얻어야 한다. 특히 이 지역이 토지투기지역이라면 개발행위 허가를 받더라도 분할이 제한된다. 다만 ▦사도법(私道法)에 의한 사도개설 허가를 받은 경우 ▦다른 토지와 합병하기 위한 경우 ▦상속에 따른 분할 ▦농림축산업을 영위하기 위한 지역주민 간 매매에 따른 분할 등은 개발행위 허가를 받지 않아도 토지분할이 가능하다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조, 동법 시행령 제51조ㆍ제53조 및 별표1 참조) 또 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 원칙적으로 분할이 제한된다. 도시계획시설부지나 농지 전용 허가를 받은 경우, 분할면적이 각각 2,000㎡를 초과하는 경우, 농지의 개량ㆍ교환ㆍ분합이 이뤄지는 경우에만 분할이 가능하다. 김씨는 우선 토지이용계획상 용도지역을 확인하고 비도시지역인 경우에는 토지투기지역으로 지정돼 있는지 살펴봐야 한다. 토지투기지역이 아닌 경우에 한해 개발행위 허가를 받아야 토지분할이 가능할 것이다.