''지분쪼개기'' 경기도로 확산

'지분쪼개기' 경기도로 확산

서울에 비해 규제 덜해, 다세대 신축 늘어

주로 서울 재개발 예상지역에서 성행하던 다세대 신축을 통한 지분 쪼개기가수도권 일대 재개발 예상지역으로 확산하고 있다. 서울시가 재개발 사업성 악화를 우려해 다세대주택 건축허가를 제한하자 상대적으로 규제한 덜한 경기도로 지분 쪼개기가 옮겨 붙고 있는 것이다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “서울 주요 재개발 예정지의 경우 대부분 다세대주택의 건축허가 제한 대상이지만 경기도는 재개발추진위가 결성된 곳 등에서만 건축허가를 제한하고 있어 다세대 신축을 통한 지분 쪼개기가 늘고 있는 것 같다”고 말했다. 정비예정구역 등서 쪼개기 성행해 수도권일대 재개발 지분 쪼개기는 주로 도시ㆍ주거환경 정비 예정구역, 뉴타운 추진지역에서 성행하고 있다. 현재 수도권에서 도시ㆍ주거환경 정비 예정구역으로 지정된 것은모두 500여곳(인천 포함). 각 자치단체는 이중 재개발추진위원회가 결성된 가운데 주민 동의율이 50%를 넘는 구역에서만 현재 건축허가를 제한하고 있다. 하지만 사업시행자 선정을 둘러싼 주민 갈등 등으로 동의률 50%를 넘긴 정비예정구역이 거의 없어 대부분 지분 쪼개기에 무방비 상태로 놓여 있다. 뉴타운지구 지정을 추진 중인 수도권지역에서도 올해 막바지 다세대신축 허가가 급증했다. 경기도에서는 현재 7곳(794만5000㎡)에서 뉴타운지구 지정을 추진하고 있다. 이중 건축허가 제한 대상으로 묶인 곳은 오산(4월 2일), 김포(4월 21일), 평택(2월 8일), 남양주 등이다. 이들 지역에서는 건축허가 제한구역으로 묶이기 직전인지난3월까지다세대주택 신축을 통한 막판 지분 쪼개기가 기승을 부렸다. ▲ 재개발 예상지역 내 지분 쪼개기가 서울에서 경기도 일대로 확산하고 있다. 사진은 경기도 내 한 재개발 추진 구역. 오산시에 따르면 현재 뉴타운지구 지정을 준비 중인 은계동·원동 일대의 다세대주택 건축허가 건수는 올해 들어 3월까지 22건에 달한다. 지난해 같은 기간에는 다세대 신축허가가 단 한 건도 없었다. 오산시는 다세대주택을 통한 지분쪼개기가 급증하자 지난 2일부터 해당지역의 건축허가를 제한하고 있다. 마찬가지로 뉴타운지구 지정을 위한 용역이 진행 중인 김포시 북변동 등에서도 지난해 1∼3월 4건에 불과하던 다세대 건축허가 건수가 올해에는 18건으로 크게 늘었다. 그러자 김포시는 지난 21일부터 이 지역에 대한 다세대주택 등의 건축허가 제한에 들어갔다. 노후·불량주택이 밀집한 16곳(42만6890㎡)을 정비예정구역으로 지정해 재개발 등을 추진 중인 용인시에도 최근 다세대주택 신축이 급증하고 있다. 지난해 1∼3월 3건에 불과하던 다세대 건축허가 건수가 올해 들어 3월까지 13건으로 급증했다. 경기도내 다른 도시 및 주거환경정비 예정구역의 상황도 비슷하다. 용인시 관계자는 “정비예정구역에서는 주민 동의률이 50%를 넘긴 곳만 건축허가를 제한할 수 있어 다세대 건축 신청이 들어오면 어쩔 수 없이 허가를 내줄 수 밖에 없다”고 말했다. 대지지분 20㎡ 미만으로 쪼개는 경우 많아 경기도 일대 재개발 예상지역에서 지분을 쪼개기 위한 다세대 신축은 대부분 가구당 대지면적 20㎡ 미만에서 이뤄지고 있다. 뉴타운지구 등으로 지정된 곳에서는 이 규모 이상의 대지지분을 거래할 경우 토지거래허가를 받아야 하는 규제를 피하기 위해서다. 경기도 오산시 은계동에서 최근 신축된 다세대주택(부지면적 145㎡)은 8가구 규모로 가구당 대지지분이 18㎡에 불과하다. 이렇게 쪼개진 대지지분 20㎡미만의 다세대주택은 대개 1억∼1억5000만원선에서 거래되고 있다. 주변 심지공인 관계자는 “주로재개발구역 지정에 따른 시세차익을 기대하고 서울 등 외지인이 신축 다세대주택을 사간다. 임대수입까지 노릴 수 있어 한 투자자가 5채를 한꺼번에 구입한 사례도 있다”고 말했다. 묻지마 투자는 신중해야 전문가들은 재개발 입주권과 시세차익을 노린 ‘묻지마’ 지분 투자에는 신중해야 한다고 조언한다. 다세대주택 신축을 통한 지분 쪼개기로 조합원수가 급증할 경우 사업성이 떨어져 재개발이 어려워질 수도 있다는 이유에서다. 또 재개발 조합원이 급증하면 일분분양(비조합원에게 분양하는 재개발아파트) 가구수 감소로 조합원 추가부담금이 늘어나게 돼 결과적으로 손해를 볼 수도 있다. 한강변 재개발 투자연구소 민권식 소장은 “건립가구 대비 조합원 수 비율이 높은 재개발구역에서는 수익률이 떨어져 조심해야 한다“고 말했다.