상가 지분쪼개기도 규제 가능성

상가 지분쪼개기도 규제 가능성

갈수록 규제 강화돼

재개발 역사는 지분 쪼개기와의 전쟁이라고 해도 지나치지 않다. 조합원 수를 늘리는 지분 쪼개기는 가장 큰 재개발 사업 걸림돌이기 때문이다. 늘어나는 조합원 수만큼 일반분양분이 줄어 그만큼 사업의 수익성이 떨어지는 것이다. 재개발 아파트 입주권을 노린 지분 쪼개기가 성행하기 시작한 것은 1990년대 말부터다. 당시 다가구주택을 다세대주택으로 바꿀 수 있도록 건축법이 개정되면서 지분 쪼개기가 봇물을 이뤘다. 재개발구역으로 지정되기 전에 다가구를 다세대로 전환해 개별등기(세대분할)하면 소유자 전원에게 아파트 입주권이 주어졌기 때문이다. 1990년대말부터 지분 쪼개기 시작 지분 쪼개기의 후유증은 컸다. 조합원수가 갑자기 30∼40% 급증하는 바람에 재개발사업이 어려움을 겪기 시작했다. 그러자 서울시는 2003년 7월 재개발이 추진 중이거나 예상되는 지역(344곳)에 대해 다가구주택의 다세대주택 전환을 금지했다. 2003년 12월 한걸음 더 나아가 지분 쪼개기를 원천봉쇄했다. ▶이미 준공된 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환하거나 ▶한 채의 주택이나 한 필지의 땅을 여러 사람이 공동 소유하거나 ▶주택과 토지를 분리해 취득한 경우 등에 대해서도 아파트 분양권을 1개씩만 주도록 했다. 규제 대상 지역도 서울지역 전체로 넓혔다. 그 이전에 쪼개진 지분에 대해서는 전용면적 60㎡ 이하의 입주권을 주도록 했다. 그 뒤 쪼개기는 한동안 잠잠해지는 듯했다. 그러다 2005년 말부터 성동구·용산구 등을 중심으로 아예 단독·다가구주택을 허물고 다세대주택을 신축하는 신종 지분 쪼개기가 나타났다. 기존 건물의 용도변경만 규제하는 허점을 파고 든 것이다. 7월부터는 신축 쪼개기도 제한 서울시는 7월 이후 준공되는 다세대주택의 경우 전용면적 60㎡ 미만에 대해서는 입주권을 주지 않기로 최근 관련 조례 개정에 나섰다. 상가 등을 통한 지분 쪼개기도 앞으로 규제될 가능성이 크다. 이미 용산구는 1월부터 점포당 전용면적 40㎡ 미만의 근린생활시설을 신축할 경우 반드시 건축심의를 거치도록 규제를 강화하고 있다. 지분 쪼개기를 위한 소규모 건축을 억제하기 위해서다. 서울 재개발지역 지분 쪼개기 제한 일자 대상지역 규제 내용 2003년 7월 재개발 추진 중이거나 추진이 예상되는 지역 -＇다가구→다세대’ 전환 금지 -세대별 전용면적 60㎡ 미만 또는 대지지분 45㎡ 미만 다세대주택 건축허가 제한 2003년 12월 전지역 *다음의 경우1개의 입주권만 인정 -이미 완공된 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환 -한 채의 주택이나 한 필지의 땅을 여러 사람이 소유 -주택과 토지를 따로 취득 -한 필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할 2008년 1월 용산구 -점포당 전용면적 40㎡ 미만의 상가·사무실·음식점 등 건축심의 의무화 2008년 7월(예정) 전지역 -가구당 전용면적 60㎡ 미만 다세대주택은 입주권 나오지 않음 자료:서울시, 각 구청