상한제 확대 시행...새로 짜야할 재개발 투자법

상한제 확대 시행…새로 짜야할 재개발 투자법

"투자 기대치 낮추고 실수요 차원서 접근해야"

이달부터 민간택지의 분양가상한제 시행에 따라 재개발구역 투자자들은 투자전략을 다시 짜야할 것 같다. 이제까지 자유롭게 매겨오던 일반분양분의 분양가가 규제돼 투자환경이 달아지기 때문이다. 일반분양분 분양가를 이전보다 낮춰 받으면 분양수입이 줄어들어 재개발조합원 부담이 그만큼 늘게 돼 투자성이 떨어진다. 그렇다고 재개발시장에 그늘만 드리운 게 아니다. 상한제에 따른 새 아파트 공급 위축의 반사이익도 예상된다. 상한제가 시행되면 서울 도심의 택지가 부족해 아파트 공급이 쉽지 않다. 전문가들은 투자 기대치를 낮추고 내집마련 실수요 차원에서 투자해야한다고 말한다. 내년까지는 과도기로 상한제 적용 사업장과 그렇지 않은 곳이 뒤섞이기 때문에 투자에 신중해야 한다. 조합원·일반분양분 가격 차 줄어 재개발조합 운영비와 시공사에 줄 공사비 등 재개발 사업에 들어가는 모든 비용은 조합원 분양가와 일반분양분 분양가로 충당된다. 상한제로 전체 건립가구수의 20~30%를 차지하는 일반분양분 가격이 내려가면 자연히 조합원 분양가가 올라가게 된다. 일반분양분 가격이 얼마나 내려갈지는 불확실하다. 상한제에서는 정부가 정한 건축비와 감정평가된 택지비로 가격이 결정되는데 주변 시세가 비쌀수록 인하 폭이 클 것으로 예상된다. 지금까지는 조합원 분양가가 일반분양분 가격보다 20~30% 저렴했다. 최근 분양된 서울 성북구 길음뉴타운 래미안 단지 145㎡의 조합원 가격은 5억5600만원이었는데 일반분양분은 7억5000만원이었다. 업계는 상한제 이후 이 같은 분양가 격차가 줄어들 것으로 본다. GS건설 관계자는 “일반분양 수입이 없어지는 게 아니기 때문에 일반분양분 가격이 조합원 분양가보다 낮아지지는 않을 것”이라고 말했다. 주택건설업체들도 고민이다. 조합에서 비용을 줄이기 위해 공사비를 낮추면 이윤이 줄어들기 때문이다. 삼성물산 관계자는 “택지가 부족한 상황에서 재개발은 큰 고객”이라며 “품질을 유지하면서 공사비를 줄이는 게 관건이다”고 말했다. 투자 어떻게 할까 상한제에서 조합원 부담 증가에도 불구하고 재개발시장은 여전히 투자 매력이 있다. 택지가 없어 아파트 건립이 어렵고 재건축은 각종 규제에 발목이 잡혀 있어 재개발이 주된 새 아파트 공급원이 될 것이기 때문이다. 전문가들은 “상한제로 주택 공급에서 재개발 시장의 비중이 더욱 커지게 됐다”고 말한다. 조합원 분양가의 가격 매력이 떨어지기 때문에 투자자들은 조합분과 일반분양분을 저울질해야한다. 조합원분은 일반분양분과 가격 차가 줄어들긴 해도 전매가 자유롭다는 점에서 매력적이다. 재개발은 착공 전 새 아파트를 분양받을 권리인 지분이든 착공 후 동·호수가 정해진 입주권이든 거래 제한을 받지 않는다. 상한제 적용을 받는 일반분양분은 종전에 비해 가격 부담은 가벼워진 대신 전매제한 기간은 크게 늘어난다. 가격이 주변 시세보다 20% 이상 낮아질 것으로 정부는 보고 있다. 반면 전매제한 기간은 지금까지는 입주 때(2년 반~3년)까지지만 앞으로는 분양 계약 후 5~7년으로 2~4년 길어진다. 가격이 낮아져 일반분양분의 청약경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보여 청약가점이 낮은 수요자들의 당첨확률이 크게 낮아진다. 조합원분을 구입할 경우 거여·마천, 한남 등 도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에선 실제로 살아야 하는 거주지 제한과 3년간의 거래제한을 염두에 둬야한다. 성북구 OK공인 정운영 사장은 “재정비촉진지구에선 거래제한 등으로 지분가격 거품이 덜하지만 입주 후까지 장기적으로 투자해야 수익성을 가장 높일 수 있다”고 말했다. 재정비촉진지구는 50만㎡ 이상의 대규모 개발인 데다 기반시설 강화 등으로 주거환경이 다른 재개발구역보다 나을 것으로 보여 높은 청약경쟁률을 보일 것으로 예상된다. 조합원분 아파트를 배정받을 수 있는 권리인 지분(낡은 집등)에 투자할 경우 입지여건 위주로 접근해야 한다. 지금까지는 일반분양분이 많은 곳의 투자성이 높게 평가됐지만 상한제에서는 입지여건이 수익성을 좌우할 것으로 예상된다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “입지여건이 좋은 단지의 시세가 입주 후 높게 형성될 것”이라고 말했다. 짧은 시간에 새 집을 원한다면 지난달 말까지 사업승인 신청 이상의 단계로 상한제 적용을 받지 않는 구역을 노리면 된다. 입주가 빠른 반면 적지 않은 가격부담은 감수해야한다. 사업이 막바지 단계여서 조합원 몫이 가격도 웃돈이 상당히 붙어 일반분양분 못지 않다. 분양가상한제로 재개발 환경 달라진다 구분 상한제 전 상한제 후 조합원 분양가 일반분양분 분양가의 70~80% 일반분양가와 격차 줄어들 듯 일반분양분 분양가 업체 자율(주변 시세 수준) 감정평가 택지비+정부 건축비 가이드라인 구입(당첨)제한 조합원분 제한 없음(재정비촉진지구에선 유주택자 제한) 일반분양 청약통장 가입자 무주택자 위주 청약가점제 전매제한 조합원분 제한 없음(재정비촉진지구에선 대지 20㎡ 이상 3년간 거래제한) 일반분양 입주 후까지 분양계약 후 전용면적 85㎡ 이하 7년, 초과 5년 지분 투자 포인트 일반분양분 많은 곳 유리 -분양수입 많아 조합원 추가부담금 적어 -일반분양분 분양가와 가격차가 시세차익 입지여건이 투자성 관건 -재개발 외 공급한계로 좋은 입지여건 수요 늘어 -수요 증가로 투자비용 대비 가격 상승폭 커 자료:업계 종합 사업단계별 서울시내 주요 재개발구역 사업단계 구역 자치구 위치 사업부지 면적 (㎡) 조합원수 건립가구수 정비계획 수립 및 구역 지정 도봉3 도봉구 도봉2동 625 1만7803 미정 309 쌍문1 도봉구 쌍문동 414 1만6648 미정 293 용두5 동대문구 용두동 253 3만7408 334 647 용두3 용두동 39 2만3854 미정 486 휘경1 휘경동 243 1만2927 110 289 본동5 본동 250 2만7599 183 531 상도7 상도동 159 5만5618 451 968 상도11 상도동 산65 5만9114 382 861 대흥3 마포구 대흥동 60 2만8438 미정 544 상수1 상수동 160 2만2982 210 392 상수2 신공덕동 2 2만7649 532 494 아현4 아현동 380 6만4453 870 1162 연희1 서대문구 연희동 533 5만5119 514 904 영천 영천동 69-20 1만1249 131 199 홍은12 홍은동 450 2만6400 354 549 홍제2 홍제동 156 4만9382 490 810 금호20 성동구 금호4가동 56-1 3만3424 825 583 금호15 금호동1가 280 6만4768 889 1084 금호16 금호동2가 501-31 2만5881 322 514 금호18 금호동3가 632 2만798 258 399 옥수12 옥수동 500 9만2394 45 1961 하왕1-5 하왕십리동 999 3만2810 미정 568 동소문2 성북구 동소문2가 33 1만8486 192 385 석관2 석관동 58-56 5만1522 496 899 정릉10 정릉동 539-1 1만8110 167 300 당산4 영등포구 당산동4가 2-1 1만2000 118 194 도림16 도림동 162-94 5만3291 750 830 효창4 용산구 효창동 117 9902 96 173 녹번1 은평구 녹번동 4,19,53 1만78495 1973 3159 불광7 불광동 292,331 6만2214 650 1090 수색4 수색동 189 1만6084 132 315 신사2 신사동 243-8 1만23 62 167 음암3 응암동 171 1민8237 206 335 명륜4 종로구 명륜동 127 1만58 171 156 무악2 무악동 46 1만1129 106 176 신당8 중구 신당동 321 2만3680 241 432 조합설립 인가 고척3 구로구 고척동 155-2 1만7856 181 397 답십리14 동대문구 답십리동 25 3만3061 402 611 전농6 전농3동 53-1 7만1016 601 871 제기4 제기동 288 3만3282 384 611 회기1 회기동 62-34 1만4101 123 190 상도10 상도동363,노량진동315 3만1634 252 419 신공덕6 마포구 신공덕동 14 1만853 135 199 금호13 성동구 금호2가동 200 5만8350 1736 1137 금호17,19 금호동2가 990 7만5529 1037 1433 돈암5 성북구 돈암동 13-7 2만1061 347 490 보문3 보문동 290 5만2331 589 949 석관3 석관동 338-540 1만5224 172 199 불광6 은평구 불광동 1-200 4만1480 579 791 불광4 불광동 550,551 2만6060 459 588 응암7 응암동 242 7만2458 869 1107 응암8 응암동 611 5만8272 822 1149 응암9 응암동 663 5만4145 627 982 충신1 종로구 충신동 1-1 2만9679 474 603 신당10 중구 신당1동 236 4만2767 519 803 사업시행 인가 미아10-1 강북구 미아동 476 1만8469 232 376 도봉2 도봉구 도봉2동 95 1만3435 130 199 답십리12 동대문구 답십리동 473 7040 198 152 용두1 용두동 80-1 5만8262 1039 1054 휘경4 휘경동 39-60 2만2839 182 451 휘경2 휘경동 65 1만5683 144 297 사당7 사당동 산11-1 1만1239 80 151 흑석6 흑석동 247 6만2781 586 937 흑석4 흑석동 67 5만2978 491 811 홍은8 서대문구 홍은동 11-320 1만32 116 179 금호14 성동구 금호4가동 233-5 3만3291 480 705 행당5 행당2동 337 2만8302 470 545 월곡2 성북구 월곡동 33 5만1835 420 973 종암5 종암동 100-56 3만9465 714 648 종암4 종암동 78 6만53 664 1162 종암6 종암동 95-2 1만9711 212 393 당산1 영등포구 당산동1가1-90 6678 160 167 신계 용산구 신계동 1-313 5만8599 391 867 용문 용문동90,원효로3가1 1만2852 113 195 효창3 효창동 5 1만3222 117 254 신당7 중구 신당동 45 5만1849 531 895 신당6 신당동 80 4만8272 523 945 관리처분 인가 노량진1 노량진동122-37 1만7615 255 295 흑석5 흑석동 45-1 3만9910 369 663 행당4 성동구 행당동 338-6 2만4796 373 465 길음7 성북구 길음동 625-17 3만2474 351 559 동선 동소문7가 32 1만1421 107 194 월곡1 하월곡동 산 2-11 5만2204 2233 714 신길5 영등포구 신길동 144-363 1만1859 107 198 불광3 은평구 불광동 17 7만5010 899 1332 *9월 이전 사업시행 인가를, 11월 말까지 관리처분 인가를 신청하면 분양가상한제 적용을 받지 않음. 자료:서울시(8월말 기준)