재건축 투자 매력 잃은 조립식아파트?

재건축 투자 매력 잃은 조립식아파트?

규제 강화로 안전진단 통과 어려워져

조립식 아파트가 재건축 투자자들 사이에서 ‘좋은 먹잇감’으로 통하던 때가 있었다. 일반 벽식아파트와 달리 조립식 아파트(이미 만들어진 벽체를 아파트 현장으로 운반해서 조립하는 공법으로 지어진 아파트)는 지은 지 얼마 되지 않았는 데도 재건축 추진의 최대 관문인 안전진단을 쉽게 통과할 수 있었기 때문이다. 하지만 요즘 들어선 ‘조립식 아파트는 안전진단 무풍지대’라는 인식이 깨지고 있다. 정부가 재건축 안전진단 기준을 강화하면서 조립식아파트라도 안전에 큰 이상이 없는 한 안전진단을 통과하기가 좀처럼 쉽지 않게 된 것이다. J&K 백준 사장은 “재건축 안전진단 강화로 ‘조립식 아파트=안전진단 무사통과’는 이제 옛말이 됐다”며 “재건축 투자자들은 조립식이라고 해서 무조건 매입해서는 곤란하다”고 말했다. 안전진단, 한때 “통과, 통과” 1988년에 지은 경기도 고양시 행신동 행신주공은 2002년 10월 일반분양까지 마쳤다. 지은 지 13년밖에 지나지 않았는 데도 재건축이 결정된 것이다. 이유는 이 단지가 안전상에 문제가 많은 조립식아파트로 지어졌기 때문이라는 것이다. 재건축 추진 단지 가운데 지은 지 30년이 넘은 곳도 안전진단을 통과하지 못한 것과 비교하면 극히 이례적인 일이다. 1988년 5월 입주한 노원구 상계동 상계주공8단지도 지은 지 18년만인 지난해 안전진단을 무난히 통과했다. 현재 조합설립을 추진 중이다. 하지만 1987~1988년에 걸쳐 입주한 나머지 상계 주공 단지들은 ‘도시 및 주거환경 정비법’(도정법)이 정한 ‘준공 후 20년’ 기준에 미치지 못해 원칙적으로는 재건축을 추진할 수 없는 상황이다. 노원구청 주택과 관계자는 “8단지는 구조안전에 하자가 있기 때문에 조합설립 후 구역지정 등을 거쳐 재건축에 들어가는 데 큰 문제가 없을 것”이라고 말했다. 지은 지 15년 밖에 안된 용인시 신갈동 신갈주공 역시 지난해 9월 안전진단을 통과했다. 현재 주택정비구역 지정 절차를 받고 있다. 1981년 준공된 서울 강남구 압구정동 한양7차도 2002년 4월 안전진단을 통과했다. 재건축 허용결정에 결정적 영향은 조립식 아파트였기 때문이라는 게 주변 중개업소 관계자들의 설명이다. 의정부시 용현동 용현주공(89년 건립)도 준공 12년 만에 안전진단을 통과했다. 이 단지도 조립식아파트였다. H건설 관계자는 “PC 조립식 아파트에 대한 시공사례가 많지 않아서 안전진단에 참여하는 기술자들도 약간만 이상하면 재건축 판정을 내린 경우가 많았다”고 말했다. 조립식 아파트란? 조립식(PC:Precast Concrete)아파트는 이미 만들어진 벽체를 아파트 현장으로 운반해서 조립하는 공법으로 지어진다. 80년대 주택공사가 주택보급률 높이기 위해 기술도 없이 무리하게 공급한 탓에 안전에 문제가 있다는 인식이 널리 퍼져 있었다. 이 때문에 그동안 재건축 안전진단에서 별 무리없이 통과하는 프리미엄을 누렸던 것이다. 조립식 아파트와 반대개념의 일체식(RC:Reinforced Concrete)아파트는 아래층의 지어지면 위층을 짓는 현재 대부분의 공법을 말한다. 일체식은 수평보강철근이 설치돼 있지만 조립식 아파트는 수평보강철근이 없는 것이 큰 차이다. 쌍용건설 관계자는 “현재의 조립식 아파트는 기술이 발전해 안전에 큰 문제가 없지만 80년대까지 지어진 조립식 아파트는 당시 기술수준이 낮아 안전에 문제를 일으켰던 것도 사실”이라고 말했다. 안전진단 통과 쉽지 않다는 데… 하지만 조립식 아파트라고 해서 모두 안전진단을 통과하는 것은 아니다. 안전진단이 강화되면서 조립식 아파트도 안전 구조에 큰 이상이 있지 않는 한 예비 안전진단조차 통과하기 어렵게 된 것이다. 이렇다 보니 안전진단을 신청하려는 단지는 갈수록 줄고 있다. 구조 안전상에 문제가 있는 단지는 이미 대부분 안전진단을 통과한 때문이다. 실제로 지난 8월25일부터 재건축 안전진단 기준을 강화하고 예비평가에 공공기관의 참여를 의무화한 이후 서울지역에서 재건축 안전진단 신청한 단지는 9월말까지 1곳도 없는 것으로 나타났다. 건교부는 ‘3ㆍ30 조치’ 후속으로 재건축 안전진단 기준을 구조안전성, 건축마감 및 설비 노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목인 재건축 성능 검사에서 구조안전성의 가중치를 현행 0.45에서 0.50으로 높이고 주관적 평가가 가능한 비용분석 비중을 0.15에서 0.10으로 하향 조정한 바 있다. 또 예비평가기관을 시ㆍ군의 평가위원회에서 시설안전기술공단, 건설기술연구원으로 변경해 시장ㆍ군수가 안전진단 신청이 접수되면 이들 기관에 예비평가를 요청하도록 했다. 건교부 관계자는 “바뀐 안전진단 기준대로라면 일반 일체식아파트는 물론 조립식아파트도 재건축 진단을 통과하기 쉽지 않기 때문에 재건축 추진 단지들이 사업을 미루거나 서로 눈치를 보고 있는 상황인 것 같다”고 말했다. 부동산퍼스크 곽창석 전무는 “정부와 서울시가 재건축을 심하게 규제하면서 아파트에 구조 결함이 있든 없든 안전진단을 통과하지 못한 분위기”라며 “조립식아파트 여부를 떠나 재건축 투자 때 고려할 주요 사항인 입지 여건, 대지지분, 노후도, 재건축 동의율 등을 따져 본 뒤 투자에 나설 필요가 있다”고 말했다.

조철현 기자[choch@joongang.co.kr]

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