촉진지구 투자 지름길 있다

촉진지구 투자 지름길 있다

도시재정비촉진사업 A To Z

19일 서울시내 17곳에서 도시재정비촉진사업(이하 촉진사업)이 시작됨에 따라 서울시내 주택시장의 지형이 크게 달라질 전망이다. 강북지역에 계획적으로 개발되는 신 주거지가 잇따라 들어서 강북지역의 주거여건이 훨씬 좋아지기 때문이다. 재정비촉진사업은 강북지역에 현재 추진 중인 뉴타운 사업을 보완, 발전시킨 사업이어서 기대효과는 뉴타운보다 크다. 촉진사업으로 자연히 부동산 투자 전략도 크게 달라지게 됐다. 촉진사업의 기대가 크지만 투자 입장에선 장벽이 높다. 도시재정비촉진사업을 샅샅이 뜯어본다. 도시재정비촉진사업은 낡은 도심 광역개발 ▶촉진사업은 뉴타운 사업과 다르나. “말 그대로 낡은 도심을 재정비하는 사업이 촉진사업이다. 낙후된 지역을 대상으로 기반시설을 확충하고 문화시설 등을 갖추고 우수학교까지 들여 주거환경을 대폭 개선하는 사업이다. 이런 사업을 하려는 지역을 도시재정비촉진지구(이하 촉진지구)로 지정해 사업을 추진한다. 서울시에서 그동안 추진해온 뉴타운 사업도 목적에선 촉진사업과 같지만 법적 근거 없이 서울시 조례로 추진하다보니 한계가 있었다. 촉진사업은 뉴타운 사업을 발전시킨 사업인 셈이다. 촉진사업을 위해 7월 1일 도시재정비촉진특별법이 시행됐다. 뉴타운사업으로 길이 열린 강북개발에 특별법은 날개를 달아준 셈이다. ” ▶촉진지구 조건은 어떻게 되나. “주거지 위주로 개발되는 주거지형의 경우 15만평 이상이다. 뉴타운은 별도의 면적기준이 없었다. 상업지역은 중심지형(6만평 이상)으로 개발된다. 촉진지구의 조건은 특별히 없다. 낙후돼 개발이 필요하다고 판단되는 곳이다.” ▶촉진지구 개발은 어떻게 진행되나. “뉴타운과 비슷한 방식이다. 자치단체에서 촉진지구 지정 신청을 시ㆍ도에 하면 시ㆍ도가 지정한다. 뉴타운 사업을 할 때 개발 청사진인 기본계획을 세우듯 촉진사업에서도 촉진계획을 세운다. 뉴타운처럼 촉진지구도 전체가 한 덩어리로 개발되지 않는다. 개발은 촉진지구 내에 주거환경 등을 따져 크게 개발되는 촉진구역과 보존되는 존치구역으로 나눠진다. 촉진구역은 구역 특성에 따라 재개발ㆍ주거환경개선사업ㆍ재건축 등이 진행된다. 이 개발은 재개발 등의 관련 기준을 따른다. 주택이나 건물이 양호한 지역은 존치지역으로 개발하지 않고 보존된다.” 자치단체에서 희망해야 촉진지구 지정 ▶왜 뉴타운을 촉진지구로 지정했나. “뉴타운은 이미 촉진사업과 같은 취지에 따라 비슷한 절차를 밟아 계획적으로 개발이 진행돼온 곳이다. 때문에 뉴타운을 인정해 촉진지구로 우선 지정한 것이다. 뉴타운 이외에서는 자치단체에서 촉진지구 지정을 광역단체에 신청해 사업을 해야한다.” ▶뉴타운이 모두 촉진지구로 지정되나. “아니다. 자치단체의 신청에 따른다. 이번에 지정된 17곳은 자치단체에서 신청해 지정된 것이다. 시범 뉴타운: 은평 은평, 성북 길음, 2차 뉴타운: 용산 한남,3차 뉴타운:성북 장위, 영등포 신길, 동대문 이문.휘경, 노원 상계, 서대문 북아현, 은평 수색.증산, 금천 시흥, 동작 흑석, 송파 거여.마천, 관악 신림 이상 주거지형,2차 균형발전촉진지구: 강동 천호ㆍ성내, 광진 구의ㆍ자양, 중랑 망우ㆍ상봉, 세운상가 일대 이상 중심지형 등이다. 이밖에 2차 뉴타운 중 방화ㆍ중화ㆍ노량진이 촉진지구를 희망해 이달 중 지정될 것으로 예상된다. 다른 뉴타운은 촉진지구 여부를 고민 중이다. 자치단체에서 신청하지 않으면 촉진지구로 지정되지 않는다.” 촉진지구는 사업성 제고 ▶촉진지구로 지정되면 주거환경이 좋아지나. “지구 전체로 볼 때 기반시설이 제대로 갖춰지고 자립형사립고 등 우수학교도 유치돼 주거환경이 좋아진다. 이제까지 구역별로 진행된 재개발이나 재건축 등은 사업대상지가 적어 기반시설 확충은 제대로 되지 않아 사업구역을 벗어나면 교통난 등 주거환경은 그대로였다.” ▶사업성은 어떻게 되나. “개별 구역의 사업성이 좋아진다. 다만 재개발만 혜택이 있고 재건축구역은 혜택이 없다. 재건축을 억제하려는 정부 정책에 따라서다. 재개발 구역지정 요건이 20% 완화된다. 노후도(지은지 20년 이상된 건물이 60% 이상)는 완화되지 않았지만 호수밀도(1ha 당 60가구 이상), 접도율(4m 이상 도로에 접한 건물 비율 30% 이하) 등이 완화됐다. 구역지정 요건 완화는 요건에 미달돼 개발하지 못하고 존치해야할 지역을 개발할 수 있다는 의미다. 쉽게 개발할 수 있다는 것이다. 용적률을 조례(서울시의 경우 2종 250%, 3종 300%)보다 높게 적용해 개발할 수 있다. 용적률이 높아지면 건축면적이 많아지고 조합원 분을 뺀 일반분양분이 늘어 분양수익이 늘어난다. 용도지역도 바꿀 수 있는데 역시 용적률을 그만큼 더 올릴 수 있는 것이다. 재개발의 경우 이제까지 중소형을 전체 건립가구수의 80% 이상 지을 수 있었는데 촉진지구에선 60%까지만 지으면 돼 중대형을 많이 지을 수 있다. 그만큼 고급 수요가 많이 들어올 수 있는 것이다.” 기반시설 부담 늘고 개발이익 환수된다 ▶좋은 점만 있지는 않을텐데. “주민들의 부담이 늘어난다. 공원ㆍ녹지가 전체 구역면적의 5%나 가구당 1평 중 많은 면적으로 조성돼야한다. 그만큼 주민들이 내놓아야하는 것이다. 도로 등 기반시설 설치비용도 원칙적으로 주민 몫이다. 계량화되지 않지만 기존 재개발보다 부담이 늘어날 것은 분명해보인다. 용적률이 높아지기는 하지만 늘어나는 용적률의 절반은 임대주택으로 내놓아야한다. 이미 재개발의 경우 전체 건립가구수의 17%를 임대주택으로 내놓아야하는 규정이 있는데 여기에 임대주택 의무가 더 늘어나는 것이다.” ▶토지거래허가제는 왜 강화되나. “뉴타운의 경우도 토지거래허가제 대상 지역이다. 토지거래허가제는 거래를 제한해 투기적인 수요를 차단하려는 목적이다. 투기가 일면 집값ㆍ땅값 상승으로 분양가가 올라가게 되고 주민들의 추가 부담도 늘어나는 것이어서 주민들 입장에서도 좋지는 않다. 그런데 기존 토지거래허가제로는 투기를 막는 데 한계가 있다는 판단에서 촉진지구에선 허가제가 훨씬 강화됐다. 이제까지는 주거지의 경우 54평 이상의 땅에 대해 거래허가를 받았는데 촉진지구에선 주거지 등을 가리지 않고 6평 이상이면 허가를 받아야한다.” ▶6평 이상인 땅만 허가제 대상이 되나. “아니다. 6평 이상의 땅은 물론 6평 이상의 땅이 딸린 주택 등 건물도 대상이다. 부속 토지의 면적이 기준이 된다. 아파트의 경우 용적률 250%일 경우 6평 땅의 주택이 15평형으로 20평대 이상이면 허가제 대상이 되는 것이다. 또 조합원 입주권이나 분양권도 대상이 된다. 입주권의 경우 이미 토지가 딸려 있고 분양권은 토지 취득 권리를 포함하고 있어 허가제 대상이 된다. 6평 미만은 토지거래허가 없이 사고팔 수 있다. 다만 재개발 지분의 경우 순위에서 밀려 작은 평형을 배정받을 수 있다.” ▶주택의 경우 허가 조건이 어떻게 되나. “허가제는 실수요자에게만 거래를 허가하는 것이다. 주택을 구입하겠다는 것은 그 주택에 들어가 살아야한다는 전제로 허가가 나온다. ‘거주용’이어야하는 것이다. 실제로 들어가 살지 않고 임대를 두는 등의 투자용은 안된다. 전 세대원이 모두 들어가살아한다. 거주 후에는 3년 이상 살아야한다. 3년 내 직장이동 등 불가피한 사유로 파는 것은 인정되지만 그렇지 않을 경우 팔지 못한다. 입주권이나 분양권을 거래할 경우엔 준공 후 입주하는 조건이어야한다. 서울시나 서울시와 붙어있는 시ㆍ군에 거주하지 않는, 멀리 떨어진 지역에 사는 사람은 직장이동 등 해당 지역에 살아야하는 사유를 밝혀야한다. ” ▶무주택자만 허가 받을 수 있나. “생활권역에 따라 다르다. 서울시나 서울시와 붙어있는 시ㆍ군에 거주할 경우엔 무주택자여야한다. 집이 있을 경우 기존 집을 처분해야한다. 기존 주택 처리계획서를 제출해야한다. 하지만 부산 등 서울시나 서울시와 붙어있는 시ㆍ군에 거주하지 않는 경우엔 기존 주택 처리계획서가 필요 없다. 가까운 곳에선 충분히 출퇴근할 수 있기 때문에 기존 주택을 처리해야하는 것이고 먼 곳은 출퇴근이 불가능해 기존 주택을 따지지 않는다.” ▶유주택자는 집을 팔아야하나. “기존 주택 처리계획서은 매매 외 임대도 인정된다. 임대는 전세권 설정을 해 다른 사람에게 임대하는 경우만 인정받는다. 월세나 보증부 월세는 확인이 어려워 처분계획으로 인정해주지 않는다. 전세권 설정은 기존 집을 임대 놓아 살 곳이 없다는 증거인 셈이다. ” ▶임대사업자도 기존 주택을 처분해야하나. “아니다. 5가구 이상을 소유해 임대주택법상 주택임대사업자로 정식 등록을 한 사람은 처분계획 없이 임대용 주택 구입이 가능하다.” ▶상가나 다른 건물도 투자용 매입이 안되나. “상가와 건물은 원칙적으로 본인이 직접 영업을 하는 등 이용목적에 부합해야 허가를 받을 수 있다. 지배인 등 별도 전문 관리인을 선임해 운영하는 것은 허용된다. 다른 곳에 갖고 있는 상가나 건물을 팔 필요 없다.” ▶ 처분계획서의 내용을 이행하지 않을 때 받는 불이익은. “5~10%의 이행강제금이 부과된다. 자치단체에서 1년에 한번 정도씩 실태를 점검한다. 위반 내용에 따라 당초 목적대로 이용하지 않고 방치할 때 토지가액의 10%, 법적인 근거없이 임대해줬을 때 7%, 이용목적을 무단으로 변경해 이용할 때 5% 이행강제금이 매겨진다. 토지가액은 공시지가 기준이다. 아파트 등 주택의 경우엔 집값이 기준이 되는 게 아니라 토지분 가격도 해당된다. 이행강제금은 용도에 따라 주거용 3년, 상가ㆍ사업용 4년, 기타 5년에 걸쳐 매년 부과된다. ” ▶토지거래허가는 어떻게 받나. “토지거래계약 허가 신청서를 작성해 해당 구청에 제출해야 한다. 또 취득자금 조달 계획서나 토지이용 계획서 등을 추가로 써내야 한다. 유주택자는 보유주택에 대한 처분 계획서를 제출하고 실제로 처분한 후에는 그 사실을 증명해야 한다. ”

안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr]

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