통합개발로 재건축 고층화 최대수혜

통합개발로 재건축 고층화 최대수혜

압구정지구, 개발 바람 훈풍

서울 강남구 압구정동 일대는 '한강전략정비구역' 중 강남권에 들어서 뛰어난 입지를 자랑하는 곳이다. 한강 공공성 회복 선언의 가장 큰 수혜지역으로 그간 단지별로 진행돼왔던 재건축 사업이 통합 개발을 통해 초고층 건물로 바뀌면서 개발 바람도 훈풍을 탈 것으로 보인다. 1만여 가구 초고층으로 새 단장 서울시가 개발 대상지로 확정한 압구정 지구(76만2000㎡)는 한남대교에서 성수대교에 이르는 한강변 아파트 단지들이다. 시는 3개 지구로 나눠 통합 개발하며 주택재건축 사업으로 추진된다. ▶1구역(16만2000㎡) 현대9·11·12차 ▶2구역(37만2000㎡) 현대1~7·10, 구현대, 대림아크로빌 ▶3구역(22만8000㎡) 현대8차, 한양1~8차 등이다. 허용 용적률은 최대 20%가 늘어나 215~230%로 짓는다.

현재 제3종 일반주거지역을 유지, 종전 2종 7층과 2종 12층 지역(현대3·4차, 대림아크로빌)은 통합재건축을 위해 제3종 일반주거지역으로 상향 조정할 예정이다. 압구정로와 주요 남북도로변은 연도형 상가 등 가로활성화 시설을 만들어 준주거지역으로 바꾸는 것도 검토한다.

지구별로 최고 50층, 평균 40층 높이의 초고층을 짓는 대신 일정비율 토지를 기부 채납해야 한다. 압구정 지구서 기부채납해야 할 면적은 21만9000㎡로 1구역 4만3500㎡(26.9%), 2구역 11만2000㎡(30.1%), 3구역 6만3500㎡(27.9%)다.

시는 한강변 공공성 회복을 위한 사업 취지에 따라 기부 채납된 부지에 일반 시민들이 공유할 수 있는 대규모 공원과 복합문화시설 등을 조성할 계획이다.

압구정 지구와 한강을 따라 이어진 올림픽대로(2.2km)를 전면 지하화 한다. 제방을 따라 멀리 돌아가던 기존 도로 선형도 현재 현대아파트 단지 내부로 지나가도록 변경된다. 지하철 3호선 압구정역에서 한강으로 바로 접근할 수 있는 보행 통로도 만든다.

다만 아파트 높이와 기부채납 비율에 있어 서울시와 강남구가 서로 다른 입장을 보이고 있어 마찰도 예상된다. 지난 2월 강남구는 압구정동 아파트 재건축 주민사업 설명회에서 압구정 일대에 80층 높이의 아파트를 건설하고 6~8% 안팎의 기반시설 기부채납으로 용적률은 300% 내외로 할 것이라 말했다.

이는 서울시가 밝힌 층수 50층 제한, 평균 40층 방침과 어긋나기 때문이다. 서울시는 서울시 안과 강남구 계획안이 다소 다른 점이 있지만 협의와 취지 설명을 통해 사업을 진행해 나가겠다는 입장이다.
한강 조망권 살려 경관 개선

한강변 공공성 회복을 위한 사업인 만큼 탁 트인 한강 조망을 확보하기 위한 작업이 진행된다. 주요 통경축은 성수대교와 동호대교축을 따라 설정된다.

통경축 주변 건물은 폭 5m 이상 저층부 건축선과 폭 10m 이상의 고층부 건축선을 정해 답답하지 않도록 건물을 짓는다. 도로변 건물은 다양하고 기능적인 건축물 외관을 유도해 한강과 인접한 입지를 최대한 살리고 주변 지형 여건과 잘 조화된 스카이라인을 형성하게 된다.

한강변에는 공연장, 전시장, 도서관 등 문화시설이 들어선다. 시민들의 공원 이용 활성화를 위해 문화공원으로 꾸민다. 현재 올림픽대로를 지하도로로 만들고 도로위 공간은 한강과 쉽게 연결되도록 20m 이상의 녹지도도로 만든다.

문화공원과 문화시설 이용을 활성화하고 접근성을 확보하기 위해 4차선 도로와 보행도로도 설치할 계획이다. 접근성 향상을 위해 대중교통체계도 개선된다. 지하철 3호선 압구정역에서 문화시설, 청담역을 오가는 순환버스와 신교통수단 도입도 검토할 예정이다.

압구정동 뉴욕공인 관계자는 "압구정 일대 재건축 사업이 통합 개발되면 개발 효과가 상당할 것으로 본다"며 "한강변에 다양한 문화공간, 녹지공간까지 보강됨에 따라 고급 주거지로서의 이미지를 확실히 굳힐 것"이라고 말했다.

서울 압구정 일대는 지난 1월 정부의 초고층 개발 발표 이후 호가가 가장 많이 오른 곳이다. 발표 당시 매수문의가 빗발치며 단번에 호가가 1억~2억원씩 급등했다. 4월 현재 1월 발표 직후보다는 매수문의는 줄었지만 꾸준히 거래되고 있다고 현지 중개업소 관계자들은 전한다.
한양아파트 109㎡는 작년 말 9억5000만~10억 원 수준이었으나 발표 이후 11억원대로 올랐다. 한강과 바로 마주하고 있는 한양4차 109㎡는 지난해 10억5000만~11억5000만원에 머물러 있던 게 1~2월 사이 7500만원 가량 호가가 확뛰어 12억~12억5000만원까지 값이 올랐다. 한양2차 161㎡ 매매가도 지난해 21억원 선이었지만 2월 들어서 1억원 가량 오른 22억원까지 상승했다. 릿츠공인 관계자는 "개별 단지별로 추진하려던 재건축사업이 통합개발로 구체화된 게 파급효과 큰 이유"라고 말했다.
호가만 오른 게 아니라 실거래가도 올랐다. 국토해양부 실거래가 자료에 따르면 미성2차 전용 75㎡는 1월 7억9000만원에 거래됐고 2월 말에는 최고 9억5000만원에 거래됐다. 신현대12차 전용 111㎡는 1월초 11억1200만원에 거래되던 게 2월에는 13억7000만원에 거래됐다. 현대사원 전용 85㎡도 12억원대에서 14억원으로 거래가격이 2억원 이상 뛰었다.
투자를 한다면 압구정 아파트 중에서도 동호대교 남단의 현대보다는 성수대교쪽 한양이 좀더 나을 것 같다. 조망권을 놓고 봤을 때 동호대교 건너 옥수·금호동 보다는 성수대교 북단에서 초고층 빌딩숲으로 개발되는 뚝섬 일대 전망이 훨씬 낫기 때문이다.
압구정동 N공인 관계자는 "용적율을 높여 초고층을 짓는 만큼 100㎡대 이상 아파트의 대지지분이라면 조합원이 되는데 충분할 것으로 본다"며 "워낙 고가의 아파트가 많아 자금 계획을 철저히 세워 접근하는 게 좋다"고 말했다

투자포인트 초고층 개발 발표 직후 매매가 들썩 실거래도 상당수 이어져

서울 압구정 일대는 지난 1월 정부의 초고층 개발 발표 이후 호가가 가장 많이 오른 곳이다. 발표 당시 매수문의가 빗발치며 단번에 호가가 1억~2억원씩 급등했다. 4월 현재 1월 발표 직후보다는 매수문의는 줄었지만 꾸준히 거래되고 있다고 현지 중개업소 관계자들은 전한다.
한양아파트 109㎡는 작년 말 9억5000만~10억 원 수준이었으나 발표 이후 11억원대로 올랐다. 한강과 바로 마주하고 있는 한양4차 109㎡는 지난해 10억5000만~11억5000만원에 머물러 있던 게 1~2월 사이 7500만원 가량 호가가 확뛰어 12억~12억5000만원까지 값이 올랐다. 한양2차 161㎡ 매매가도 지난해 21억원 선이었지만 2월 들어서 1억원 가량 오른 22억원까지 상승했다. 릿츠공인 관계자는 "개별 단지별로 추진하려던 재건축사업이 통합개발로 구체화된 게 파급효과 큰 이유"라고 말했다.
호가만 오른 게 아니라 실거래가도 올랐다. 국토해양부 실거래가 자료에 따르면 미성2차 전용 75㎡는 1월 7억9000만원에 거래됐고 2월 말에는 최고 9억5000만원에 거래됐다. 신현대12차 전용 111㎡는 1월초 11억1200만원에 거래되던 게 2월에는 13억7000만원에 거래됐다. 현대사원 전용 85㎡도 12억원대에서 14억원으로 거래가격이 2억원 이상 뛰었다.
투자를 한다면 압구정 아파트 중에서도 동호대교 남단의 현대보다는 성수대교쪽 한양이 좀더 나을 것 같다. 조망권을 놓고 봤을 때 동호대교 건너 옥수·금호동 보다는 성수대교 북단에서 초고층 빌딩숲으로 개발되는 뚝섬 일대 전망이 훨씬 낫기 때문이다.
압구정동 N공인 관계자는 "용적율을 높여 초고층을 짓는 만큼 100㎡대 이상 아파트의 대지지분이라면 조합원이 되는데 충분할 것으로 본다"며 "워낙 고가의 아파트가 많아 자금 계획을 철저히 세워 접근하는 게 좋다"고 말했다