배산임수 명품단지…한국의 비벌리힐스 꿈꾼다

배산임수 명품단지…한국의 비벌리힐스 꿈꾼다

한남뉴타운 개발계획안 뜯어보니

서울 한복판의 대표적 낙후지역인 한남동이 명품 뉴타운으로 재탄생한다. 서울시는 최근 용산구 한남·보광·이태원·서빙고·동빙고동 일대 111만1030㎡의 개발계획안을 확정했다. 한남뉴타운은 남쪽으로 한강이 보이고 북쪽으로 남산을 등진 전형적인 배산임수로 입지여건이 뛰어나 개발 완료 후 서울의 핵심주거지로 거듭날 전망이다. 개발계획안에 따르면 한남뉴타운에는 2017년까지 1만2741가구의 주택이 공급된다. 평균 용적률 220%에 4층 이하 89개동·5~7층 117개동·8~12층 33개동·13~29층 43개동·30층 이상의 초고층형 4개동이 들어선다. 아파트 1만2700가구 지어져 구릉지에는 스카이라인을 살리기 위해 고급 테라스형 주택(아랫집 지붕이 윗집 정원이 되는 주택)이 지어지고 가운데는 초고층 주상복합이 지어진다. 뉴타운의 중심지인 반포로 북단에는 3개 동의 초고층 아파트가 세워지며 이 중 한 개 동은 50층 높이로 대표건물 역할을 하게 된다. 뉴타운 안의 길은 반포로와 한남로를 동서로 연결하고 이태원로와 두무개길을 남북으로 연결하는 십자형으로 정비되며 간선도로가 놓인다. 고도가 가장 높은 지역인 한남동을 중심으로 4만3024㎡규모의 '글로벌 파빌리온 파크(세계정자공원)'가 만들어지고 주변에는 저층 고급 테라스형 주택들이 세워진다. 지구내 공원과 녹지는 글로벌 파빌리온 파크 등 대형공원 3개, 어린이공원 2개, 소공원 2개와 이를 연결하는 녹지축이 만들어진다. 초등학교 1개가 신설되고 기존의 초등·고등학교 2개는 증설된다. 약 2만㎡의 공공공지를 확보해 문화 및 복지 시설이 갖춰진다. 2017년까지 3단계 개발 모두 5개 구역으로 나눠 3단계로 개발된다. 가장 넓은 제3구역(39만2362㎡)이 가장 먼저 개발돼 2015년까지 4983가구의 저층 테라스형 주택과 탑상형 고층아파트가 세워진다. 2·4·5구역의 개발은 2010년부터 2016년까지 추진된다. 2구역(16만2960㎡)은 지하철 6호선 이태원역과 가깝고 4구역(16만2142㎡)과 5구역(18만7738㎡)은 남쪽으로 한강을 내려다보고 있어 한남뉴타운에서도 대지지분 가격이 높다. 용산 민족공원이 가까운 한남 1구역(11만7561㎡, 2011~2017)에서는 1463가구의 주택이 들어선다. 서울시는 구역별 특성에 맞는 구체적인 개발계획도 수립했다. 외국인들의 발길이 잦은 녹사평역과 이태원역 역세권인 1·2구역은 관광특구로 지정돼 국제적인 이태원의 문화특성을 유지한다. 한남3·4구역은 '그린힐지역(녹지주거지역)'과 '그라운드 2.0지역(대광장)'으로 나눠 '공원 속 주거지'로 개발한다. 서울시는 '그라운드 2.0지역'과 '그린힐지역'의 설계안 마련을 위해 10억원의 예산을 들여 현상공모를 실시할 예정이다. 해당지역 주민들이 서울시가 제시한 우수 설계경기 당선작을 선택하면 재정비촉진계획안보다 용적률 3∼5%, 평균층수 20%의 인센티브가 제공된다. 대신 설계권은 설계경기 당선자에게 부여된다. 이색 명소 많이 조성돼 서울 최고의 명품도시라는 슬로건에 걸맞게 한남뉴타운에는 이색적인 명소가 많이 계획됐다. 서울시는 미국 뉴욕의 중심가인 '센트럴파크 5번가'와 로스앤젤레스의 고급 주택단지 '비벌리힐스' 프랑스 파리의 신도시 '라데팡스' 등을 본뜬 다양한 맞춤형 주거지와 명품거리를 조성한다는 방침이다. 먼저 뉴타운과 용산공원 사이를 가로지르는 반포로는 서쪽의 녹지와 동쪽의 뉴타운이 조화된 '용산에비뉴'로 개발된다. 뉴욕 센트럴파크 옆에 자리잡은 5번가처럼 길 양옆으로 다채로운 스카이라인을 만들고 인근에 주거·상가·업무기능이 혼합된 복합시설을 유치해 명품 디자인거리로 조성할 예정이다. 한남뉴타운의 랜드마크가 될 지상 50층 빌딩 역시 용산에비뉴 인근에 세워지며 용산공원 개발 과정에서도 비슷한 시설을 짓는다는 계획이다. 뉴타운의 중심에는 라데팡스를 재현한 10만㎡ 규모의 '그라운드 2.0(광장)'이 조성된다. 지상에는 대형 쇼핑몰과 갤러리가 입주하며 도로와 주차장 등은 지하로 내려가 공간감이 극대화된다. 국제회의를 개최할 수 있는 컨벤션센터가 세워져 세계적인 명소가 될 전망이다. 뉴타운에서 가장 고도가 높아 남산과 한강이 바라다보이는 한남동에는 글로벌 파빌리온 파크를 중심으로 비벌리힐스에 버금가는 고급 주택지가 만들어진다. 글로벌 파빌리온파크는 50여국의 대사관이 입주해 있는 한남동의 특성을 살려 테마공원으로 조성한다. 투자 포인트 중대형 위주 2546가구 일반 분양 3구역 속도 빠르고 5구역은 교통 편리 한남뉴타운에서는 1만2741가구의 주택이 공급된다. 임대주택 2195가구와 분양주택 1만546가구다. 분양 주택 중 조합원(토지 등 소유자)에게 배정되는 8000가구를 제외하고 나머지 2546가구가 일반 분양된다. 임대는 전용 60㎡이하 소형으로 모두 배정됐다. 분양 주택은 인근지역 부동산 공급사례와 조합원의 평형 선호도 설문 조사를 고려해 중대형 평형 위주로 계획됐다. 60㎡이하 3115가구, 60~85㎡ 4345가구, 85㎡초과 3086가구다. 주민공람 절차를 거쳐 개발계획안이 확정되면 추진위와 조합 설립 등 사업이 본격적으로 추진된다. 분양시기는 이르면 2013년부터다. 지금은 사업 초기단계이고 고점 대비 10~20% 싸기 때문에 관심 있는 실수요자라면 투자를 해볼 만하다. 한남뉴타운 5개구역의 시세는 대지지분 33㎡이하의 경우 3.3㎡당 4500만~5000만원 선이고 33㎡이상은 3000만원 선이다. 대지지분 23㎡짜리 빌라는 3억5000만원 선으로 한달 전보다 8000만원 정도 올랐다. 단독주택 가운데선 180㎡이상인 경우 3.3㎡당 1600만원에 나오는 싼 물건도 있지만 토지거래 허가를 받아야 하므로 주의가 필요하다. 중개업소에선 위치와 사업속도를 감안해 3구역과 5구역을 권한다. 3구역은 사업속도가 가장 빠르게 진행된다. 5구역(서빙고동)은 앞쪽에 있어 한강 조망권을 가지고 반포대교 등 도로와 가까워 교통여건이 좋다. 단독주택보다는 빌라를 추천한다. 단독주택은 관리가 힘들고 세를 줘도 수리비용이 만만찮은 반면 빌라는 대부분 살만하고 감정평가를 받아도 단독주택보다 높게 받을 확률이 많아서다. 무주택자면서 가점이 높은 수요자라면 일반분양을 노려봐도 된다. 공사 착공할 때까지 최소 5년은 걸려 자금이 장기간 묶일 수 있어서다. 일반분양 물량은 2500여 가구 정도다. 하지만 분양가 높고 조합원에게 먼저 기회가 돌아가 일반분양분은 중소형 위주로 공급될 것으로 보인다. 현장에선 "용적률 220% 우려 털어내" 보광동 미래공인 김현곤 대표 한남뉴타운 일대가 모처럼 활기를 되찾았다. 발표 당일에는 오전 내내 전화통이 불나 싼 매물 위주로 구두 계약이 1~2건 이뤄졌다. 이번 개발계획안은 입지·개발방식·가구수 등 구체적인 사업내용이 포함돼 그 동안 투자를 망설였던 투자자들이 조만간 움직임을 보일 것으로 예상된다. 다만 2006년 당시처럼 묻지만 투자가 아니라 주변상황·수익률 등을 꼼꼼히 따져서 투자에 나설 것이다. 현지 주민들은 전체부지 대비 평균 용적률이 220%로 나와 우려감을 털어냈다. 그동안 한남뉴타운은 고도제한과 맞물려서 용적률이 200%가 안 될 것이라는 소문이 돌았었다. 5개 구역 중 추진위 승인 받은 곳은 한 곳도 없다. 구청에선 공람 후 주민 동의를 50% 이상 받으면 승인해주기로 했다. 공람 전 주민동의는 인정 안 해줘 8000명이 넘는 조합원의 승인을 받으려면 사업이 다소 느려질 수 있다. 시세는 재촉지구 지정 전인 2006년 보다 3.3㎡ 1000만~1500만원 내려 대지지분 30㎡ 빌라의 경우 3.3㎡당 4000만~4500만원 선이다. 인근 주민과 중개업소에선 이번 발표로 다시 고점 시세를 회복하지 않겠느냐는 전망이 나온다 지난달 초 토지거래허가제 면적 기준 완화되면서 주택거래신고만 하면 돼 최근 3.3㎡당 500만~1000만원 싼 급매물이 많이 소진됐다. 앞으로 이곳에서 살겠다는 실수요자와 장기적으로 보는 투자자들이 많아 새 물건은 많지 않은 편이다.