돋보이는 `미니 뉴타운` 투자성

돋보이는 '미니 뉴타운' 투자성

투자비 적어 시세차익 기대

최소 면적기준 완화로 서울·수도권에 ‘미니 뉴타운’ 개발이 본격화할 전망이다. 투자자들의 관심도 뉴타운 시장에 새로 떠오른 호재인 미니 뉴타운으로 쏠리고 있다. 이미 지정된 뉴타운보다 투자비가 적게 들어 시세차익을 기대할 수 있어서다. 게다가 뉴타운 토지거래허가제가 대폭 풀려 거래제한도 거의 사라졌다. 정부는 다음달 초부터 현재 뉴타운 이외의 재개발·재건축 사업장들도 일정한 요건을 갖추면 소규모 뉴타운으로 개발할 수 있도록 허용키로 했다. 떨어져 있는 역세권과 산·구릉지를 하나로 묶어 개발하거나 4개 이상의 사업장이 붙어있는(연접) 경우다. 정부가 서로 붙은 사업장의 수를 4개 이상으로 한정한 것은 체계적인 개발이 필요하다는 판단에서다. 15만㎡이상이면 뉴타운 개발 가능 이럴 경우 주거지에서 현재 기준인 50만㎡ 이상보다 훨씬 작은 15만㎡ 이상이면 뉴타운으로 개발할 수 있다. 이 같은 조건을 갖춰 미니뉴타운으로 개발이 가능한 곳은 서울·수도권에서 10여곳으로 예상된다. 서울은 5곳 정도다. 동대문구 제기동·청랑리동 일대, 성동구 금호동 일대, 은평구 불광동 일대 등 재개발 지역과 서대문구 북가좌동 일대 단독주택 재건축 지역이다.

인천에서는 동구 송림동 일대, 서구 석남동 일대가 유력하며 수원시 세류동 일대, 성남시 수진·신흥동도 개발이 가능한 곳이다.

이들 지역이 뉴타운으로 개발되면 재개발 사업장에는 용적률·건물높이 등 건축기준 완화 등의 인센티브가 주어진다. 기반시설설치비도 일부 지원받을 수 있다.

때문에 자치단체와 주민들은 미니뉴타운 개발을 반긴다. 서울 은평구청 윤영란 뉴타운 담당은 “계획적으로 개발하면 기반시설 부족 등 마구잡이개발을 막을 수 있다”고 말했다.

개별적인 재개발 방식보다 이익 많아져

미니뉴타운 후보지들은 그 동안 재개발 투자에서 ‘찬밥’신세였다. 투자자들이 개별 사업장보다 대형 뉴타운을 선호했기 때문이다.

하지만 요즘 들어 많은 관심을 끌기 시작했다. 규모가 작아도 뉴타운 방식으로 개발되면 개발이익이 개별적인 재개발방식보다 많아지기 때문이다.

무엇보다 지분(새 아파트를 배정받을 권리) 시세가 뉴타운보다 싸다. 제기동 일대 대지지분 33㎡의 가격이 1억5000만원 선인데 인근 이문·휘경뉴타운에서 같은 크기는 2억원을 호가한다.

청량리동 부동산박사공인 조영균 사장은 “개발 기대감이 커지고 거래가 활발해지면 가격이 인근 뉴타운 시세를 따라 올라갈 것으로 보인다”며 “요즘들어 투자자들이 상담을 많이 한다”고 말했다.

은평구 불광동 일대 대지지분 33㎡ 정도의 다세대 가격은 3.3㎡당 2000만원 선으로 인근 수색·증산뉴타운보다 30% 가량 낮다. 응암동 참좋은공인 김기홍 사장은 “나중에 미니뉴타운 시세가 기존 뉴타운보다 다소 낮더라도 현재 가격이 훨씬 싸므로 투자 메릿이 충분하다”고 말했다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “미니뉴타운이 규모는 작지만 입지여건이 좋은 곳을 고른다면 투자성은 더 나을 수 있다”고 말했다. 역세권이나 이미 개발되고 있는 뉴타운 옆이어서 개발 후광효과를 기대할 수 있는 곳이 유리하다고 전문가들은 말한다.

하지만 미니뉴타운 기준에 맞더라도 개발이 확실한 것은 아니기 때문에 섣부른 투자는 금물이다. 사업장 별로 사업속도와 이해관계가 달라 일부 사업장이 뉴타운 개발을 원하지 않으면 사업이 어렵다.

미니뉴타운으로 지정되면 다시 개발계획을 세워야 해 입주 때까지 시간이 많이 걸린다는 점도 염두에 둬야 한다.

서울 미니뉴타운 주요 후보지역
자치구	위치(면적)
동대문구	제기동 120-104(2만3000㎡), 285(2만8000㎡), 288(3만2000㎡), 620(2만7000㎡), 청량리동 199(3만7000㎡), 205(8만3000㎡), 435(2만9000㎡) 일대
성동구	금호1가 280(6만6000㎡), 금호2가 200(5만9000㎡), 금호2가 990(7만4000㎡), 금호2가 501-31(2만3000㎡), 금호3가 632(2만1000㎡) 일대
성북구	삼선동 1가 11-53(2만1000㎡), 512-34(3만5000㎡), 512-204(4만1000㎡), 삼선1동 296(6만4000㎡) 일대
은평구	불광동 1-200(4만4000㎡), 238(11만7000㎡), 550·551(2만6000㎡), 604(1만6000㎡) 일대
※서울시 재개발 기본계획을 기준으로 예상. 자료: 업계 종합

서울지역 개별 재개발 사업과 뉴타운 내 재개발의 차이
구분		개별 사업	뉴타운
구역지정요건	노후도	60% 이상
	호수밀도	60호/ha 이상	48호/ha 이상
	접도율(너비 4m 이상 도로에 접한 건물 비율)	40% 이하	48% 이하
	자투리 땅 비율	50% 이상	40% 이상
건축규제	기준 용적률	2종 주거지역 190%, 3종 주거지역 210%
	층수	2종 평균 11~16층 이하	주거 유형에 따라 최고 40%까지 완화
	전용 85㎡ 이하 건립비율	80% 이상	60% 이상
자료:서울시