참여 정부 시절 총 17가지에 이르는 부동산 규제 대책에도 불구하고, 주택 가격은 상승을 지속해 왔으나 2006년 하반기의 급상승을 고비로, 주택 시장은 침체되고 있습니다.
하지만 주목해야 할 점은 이러한 주택 시장의 침체에서도 개발 호재가 풍부한 지역은 침체기에도 내성을 발휘해 오히려 가격이 오르고 있는 지역도 있다는 것인데요,
따라서 서울 지역의 개발 계획을 체계적으로 정리해 보고, 그 개발의 파급 효과가 주변 지역에 어떤 영향을 미칠 것인가를 점검해보는 것은 실수요자의 입장에서도 의미가 있습니다.
이에 스피드뱅크 투자자문센터에서는 서울 지역을 4개 권역으로 나누어 해당 지역의 중요한 개발 계획을 정리하고, 현황을 무료로 제공하고자 합니다.
우선 06년 하반기 이후의 전반적인 부동산 시장 침체에도 불구하고, 08년 중순경 까지 지속적인 가격 상승을 보여온 동북권 지역의 개발 개요와 현황을 제공합니다.
◆ 서울 동북지역은 어디?
서울 동북권 지역은 노원구, 도봉구, 강북구, 성북구, 동대문구, 중랑구, 성동구, 광진구 등 한강 이북의 동북부 8개구 지역이 됩니다.
이들 지역은 노후 불량 주택이 많고, 주거 기반 시설이 열악해 재개발이 진행중이거나 이미 완료된 곳이 많이 있는데요, 대표적인 지역은 길음뉴타운 지역이라고 할 수 있겠습니다.
길음뉴타운은 시범뉴타운으로 서울 뉴타운 지역 중 가장 사업이 빠르게 진행된 곳인데요, 일대 지역으로는 이전에 신규 아파트 공급이 희소했던 지역이라, 뉴타운 물량의 신규공급은 실수자에게 높은 관심을 유도해 내기도 했습니다.
예로 길음뉴타운 삼성래미안의 경우 3.3㎡당 가격이 강남 주요 지역에 근접한 2000만원선을 보이기도 했는데요, 작년 강남권 가격이 크게 하락하면서 송파구 모아파트의 3.3㎡당 가격선보다 높아 화제가 되기도 했습니다.
이러한 점 때문에 강남권 가격과 강북권 가격의 역전이 과장되어 보도되기도 했으나, 중요한 점은 일단 해당 지역의 개발 계획 점검 및 주변 지역에 대한 적절한 평가가 선행되어야 한다는 것입니다.
동북권 지역은 길음뉴타운과 더불어 총 8개 뉴타운 사업과 3개 균촉지구, 3개 경전철 사업 외 여러 개발 사업이 진행중인데요,
이번에 스피드뱅크 투자자문센터에서 제공하는 ‘동북권 개발 현황 및 개요 정리’는 일대 지역에 대한 점검을 위한 기초 정보를 정리해 드립니다.
◆접근성이 좋아진다 - 교통 개발 계획
▷동북선 경전철
ㆍ 노선명 : 동북선 경전철
ㆍ 개통 시기 : 2017년
ㆍ 사업 구간 : 왕십리(1,5,분당선)-동명초교-제기(1)-고려대(6)-종암우체국-종암경찰서-미아삼거리(4)-창문여고-드림랜드-월계2교-월계(1)-하계(7)-대진고-은행4거리 [14개역]
ㆍ구간 분석 : 동북선 개발로 가장 수혜를 보는 지역은 노원구 은행 사거리 일대로 분석됨 -> 은행사거리 일대는 사교육 시설이 밀집된 지역으로 지하철과는 도보권에서 벗어나 있었음
다음으로는 기존에 이용 가능한 전철역이 없었던 드림랜드 주변 지역이 동북선 개통으로 수혜를 입을 수 있을 것으로 분석됨
▷ 면목선 경전철
ㆍ 노선명 : 면목선 경전철
ㆍ 개통 시기 : 2017년
ㆍ 사업 구간 : 청량리(1)-시립대-전농동4-장안동3-면목(7)-겸재3-우림시장-신내지하차도-중랑구청4-능산3-신내(6, 경춘선) [12개역] - 지하
ㆍ구간 분석 : - 중랑구 지역 최대 아파트 택지지구인 신내지구는 일부 지역을 제외하고, 도보로 이용 가능한 지하철 역이 전무 -> 따라서 신내동 지역이 최대 수혜지역인 것으로 분석됨 - 전농뉴타운 등의 개발이 있어 유입인구가 많아질 것으로 전망되는 전농로터리 주변 지역도 교통 환경 크게 개선
▷ 우이 신설 경전철
ㆍ노선명 : 우이 신설 경전철
ㆍ개통시기 : 2013년(연장 구간은 2014년)
ㆍ사업구간 : 우이동 유원지~문이교 사거리~4-19 국립묘지~우이초교~화계사입구~삼양시장~동북시장~SK북한산시티~서경대~정릉3거리~성신여대입구(4)~보문(6)~신설동(1,2)(13개역) - 지하 노선임, 차량기지도 지하임 -> 우이~방학동으로 연장 (2014년 개통)
ㆍ구간 분석 : - 개발이 거의 완료되어가는 길음뉴타운과 개발중인 미아뉴타운은 신규 거주자의 입주로 교통 정체가 극심한 지역 -> 미아뉴타운과 길음뉴타운 일대가 최대수혜지,
다음으로는 기존 전철역을 이용할 수 없었던 우이동, 방학동 일대가 가장 큰 수혜지가 됨
◆강북의 대형 호재 - 뉴타운
▷ 길음뉴타운
ㆍ소재지 : 서울시 성북구 길음동 624
ㆍ구역면적 : 950,000 ㎡ (약287375 평)
ㆍ사업유형 : 주거중심형
ㆍ사업기간 : 2002.10~2009.12
ㆍ건립규모 : 14,100 가구 (39,500 명)
ㆍ사업방식 : 도시기반시설설치: 공공/ 주택재개발사업: 민간
ㆍ지역특성 : 길음 뉴타운은 뉴타운지구 지정 이전부터 재개발 사업이 활발하게 이뤄지고 있던 지역으로 인수로 중심의 생활권을 유지하기 위해 주거와 저층의 상가가 복합된 연도형 상가를 조성할 계획이며, 재개발 사업구역별로 부대복리시설, 근린생활시설을 집중 배치하는 한편, 대형 가로공원이 조성됨. 현재 사업은 마무리 단계
▷왕십리 뉴타운
ㆍ소재지 : 서울시 성동구 상왕십리동 440
ㆍ사업기간 : 2002.10~2007.12
ㆍ구역면적 : 337,000 ㎡ (약101943 평)
ㆍ건립규모 : 5,000 가구 (14,000 명)
ㆍ사업유형 : 도심형 뉴타운사업
ㆍ사업방식 : 주택재개발 / 획지별 개발
ㆍ지역특성 : 왕십리 뉴타운은 지형을 따라 자연발생적으로 형성된 길과 저층, 고밀도의 다세대, 다가구 및 노후 불량 주거지가 위치하여 주거환경 개선이 시급히 필요한 지역으로 최근 청계천 복원 계획구간과 연접하고 있어 개발에 대한 필요가 더욱 증대되어 온 곳으로 내외부가 상화개발되고 청계천과 중앙보행몰, 내부순환 가로공원, 상왕십리역을 이어 주는 보행녹도, 입체 녹화된 건물을 중심으로 도심속의 전원도시로 개발됨, 올해 중순경부터 첫 분양이 시작될 예정
▷ 전농답십리 뉴타운
ㆍ소재지 : 서울시 동대문구 전농동 400
ㆍ사업기간 : 2004~2012
ㆍ구역면적 : 904,000 ㎡ (약273460 평)
ㆍ건립규모 : 13,900 가구 (34,900 명)
ㆍ사업유형 : 주거중심형뉴타운
ㆍ사업방식 : 주택재개발,지구단위계획 혼용
ㆍ지역특성 : 동북생활권 중심인 청량리 부도심과 전농지구중심을 포함하는 전형적인 도심의 배후 주거지 이며 대부분이 단독(52.6%), 다가구다세대(30.7%)로 강북의 전형적인 노후ㆍ불량주거지역으로 청량리 부도심에 연접하여 각종 편의시설과 기반시설을 확보하고, 다양한 세대와 계층이 상호교류하고 모두가 함께 어우러져 살수 있는 친환경, 정보화, 교육, 문화, 친보행 도시를 조성(유비쿼터스 환경 구축)하여 “21세기 교육문화도시”으로 거듭나게 됨
▷ 중화 뉴타운
ㆍ소재지 : 서울시 중랑구 중화동 312
ㆍ사업기간 : 2005~2012
ㆍ구역면적 : 517,000 ㎡ (약156393 평)
ㆍ건립규모 : 10,000 가구 (24,000 명)
ㆍ사업유형 : 주거중심형뉴타운
ㆍ사업방식 : 주택재개발사업, 주택재건축사업, 지구단위계획
ㆍ지역특성 : 망우로, 동부간선도로, 북부간선도로, 지하철 6?7호선, 중앙선, 경춘선 등 지역간 교통이 교차하는 교통의 결절지로 발전 잠재력이 높은 지역으로 생활권 중심기능 강화가 필요한 지역, 그러나 해당 주민들 중 일부가 높은 추가부담금 등의 문제로 뉴타운을 반대하고 있어 실제 사업이 진행 시점까지는 장기간이 소요될 것으로 분석됨
▷ 미아 뉴타운
ㆍ소재지 : 서울시 강북구 미아동
ㆍ사업기간 : 2005~2012
ㆍ구역면적 : 606,000 ㎡ (약183315 평)
ㆍ건립규모 : 11,406 가구 (28,000 명)
ㆍ사업유형 : 주거중심형 뉴타운
ㆍ사업방식 : 주택재개발사업, 지구단위계획 혼용
ㆍ지역특성 : 강북구 관문으로 미아지역중심과 인접한 동북권의 주거중심형 뉴타운으로 신주거 개념을 도입한 주택재개발로 다양한 경관 및 주거환경을 창출하고, 자연과 사람이 공존하는 주거환경을 실현하는 등 “행복 마을”을 조성함. 주변 길음뉴타운 건설 등으로 주변 차량 정체가 극심해 질 것으로 분석되나 우이신설 경전철 개통으로 상당부분 교통 문제 해소할 수 있을것으로 전망
▷ 장위 뉴타운
ㆍ소재지 : 서울특별시 성북구 장위동
ㆍ사업기간 : 09년 부터 구역별 사업 진행
ㆍ구역면적 : 1,851,018 ㎡ (약559933 평)
ㆍ건립규모 : 80,192 가구 (28,640 명)
ㆍ사업유형 : 주거중심형 뉴타운
ㆍ사업방식 : 주택재개발사업
ㆍ지역특성 : 주거지역 98.7%, 준주거지역 0.5%, 상업지역 0.4% 인 노후 지역
3차 뉴타운 중 가장 면적이 넓은 곳으로 장위1,2,3동 및 상월곡동 일대 55만3천여평으로 2만8천여 가구에 8만여명이 거주하고 있다.
주거지역이 98.7%이며 7600여동의 주택중 노후*불량주택이 63%나 된다.
2009년 아파트 건설공사에 들어가 2012년 전체 사업의 50%에 달하는 1단계 사업을 마칠 예정이다.
도심과 접근성이 떨어진다는 맹점을 보완하기 위해 뉴타운 지구내 도로망을 확충하고 도심과 연결하는 경전철과 모노레일 도입을 추진할 예정
▷ 이문휘경 뉴타운
ㆍ소재지 : 서울시 동대문구 이문동 144
ㆍ사업기간 : 2005.8.31~2014년
ㆍ구역면적 : 1,001,473 ㎡ (약302946 평)
ㆍ건립규모 : 34,834 가구 (14,008 명)
ㆍ사업유형 : 주거중심형 뉴타운
ㆍ사업방식 : 재개발
ㆍ지역특성 : 일반주거지역 (일부 준주거 및 상업지역), 일부 문화재 보호구역(의릉)으로 구성된 이 지역은 한국외구역대, 한천로, 망우로 일대의 지역균형발전위원회심의 및 관련부서 협의 등을 거채 지구 선정. 강북 등 낙후지역을 주거는 물론 교육, 문화 등 생활여건을 골고루 갖춘 고품격의 도시환경으로 조성하여 주택시장 안정은 물론, 시민 삽의 질 향상과 도시의 경쟁력을 지속적으로 높여 나갈 계획
▷ 상계뉴타운
ㆍ소재지 : 서울특별시 노원구 상계동
ㆍ사업기간 : 2015년까지 사업완료
ㆍ구역면적 : 643,608 ㎡ (약194691 평)
ㆍ건립규모 : 7,830 가구 (23,500 명)
ㆍ사업유형 : 주거중심형 뉴타운
ㆍ사업방식 : 재개발
ㆍ지역특성 : 주택재개발사업이 진행되고 있는 노후불량주택 밀집 지역 노후불량주택 밀집 지역 노후불량주택 67.8%인 지역으로 수락산과 불암산 사이에 위치하고 있어 산 자락으로는 도심개발에 따른 이주민들이 정착한 무허가 건물들이 즐비
◆ 쾌적한 주거지로 탄생
▷ 망우동 생태공원
ㆍ서울시 중랑구 망우동 241-20번지 일대에 총 180,000㎡(5만4000평) 규모의 생태공원 추진
ㆍ인접한 망우로는 중랑구에서 구리시로 넘어가는 길목이 되는 곳
ㆍ해당 지역은 산림욕장, 등산로, 캠핑장, 스파시설 등을 갖추게 되고, 인근 나들이 공원은 이미 2007년 개장한 지역
ㆍ생태공원의 규모는 서울 지역에서 10번째로 큰 규모 이며, 여의도 공원 보다 6000평 작은 규모
▷ 드림랜드 개발
ㆍ위치: 기존의 드림랜드 부지
ㆍ규모: 드림랜드 개발 공원인 `북서울꿈의숲`은 전체 부지가 90만㎡로 월드컵공원(276만㎡), 올림픽공원(145만㎡), 서울숲(120만㎡)에 이어 4번째로 큰 공원
ㆍ대형 잔디광장 및 폭포, 다목적홀, 전망대를 갖춘 문화센터 개발
ㆍ주변에 도보 이용 가능한 전철역이 없었으나, 우이신설 경전철로 서울 기타 지역에서의 접근성을 크게 개선할 것으로 판단됨
▷경춘선 폐지 구간 공원 개발
ㆍ위치: 경춘선 폐지 구간 (성북역~태릉 골프장)
ㆍ 길이 6.3Km, 폭 20~80m에 총 면적은 여의도 공원과 비슷한 22만7000㎡
ㆍ해당 부지에는 산책로와 자전거도로를 만들고, 문화공간으로 활용할 수 있는 각종 시설물을 설치할 게획
ㆍ 해당 부지는 현상공모를 통해 설계 당선작을 결정한 뒤 내년에 공사를 시작, 2012년 말 완공할 게획
ㆍ어느 구간에서는 폭이 11m에 불과하고, 길 산책로의 모양을 가지고 있어 주변 주택 가격을 자극할만한 계획은 아닌 것으로 판단
◆노원구 창동 차량기지 개발
ㆍ위치 : 노원구 창동 차량기지 및 면허시험장
ㆍ창동 차량기지 및 면허시험장의 이전과 해당 부지의 개발 문제는 이미 오래전 부터 논의가 되어 왔으나, 이전할 부지를 찾지 못한 관계로 진행이 지지부진함
ㆍ남양주 진접으로의 이전이 검토되었으나 확정되지는 않았고, 해당 부지의 개발 계획에 대해서도 구체적으로 논의되지 못함
ㆍ단 노원구 최대 상권 지역인 노원역과 인근해 있어 상업지역으로의 개발이 유력하며, 이럴 경우 주상복합 건물과 상가빌딩이개발 가능할 것으로 추측됨
◆ 용마 터널
ㆍ위치: 사가정길에서 아차산을 관통해 암사대교에 이르는 구간
ㆍ당초 2000년대 초반 부터 계획이 진행되어 왔고, 2004년경 착공에 들어갈 예정이었으나 일정 보다 늦어짐
ㆍ작년 토지보상이 시작되었으며, 올해 중으로 착공이 들어가 2012년 경까지 완료를 목표로 하고 있으며 더불어 암사대교도 개발
ㆍ용마터널 개발에 선행해 현재 사가정길 확장공사가 진행중
ㆍ현재 중랑구에서 강남쪽으로 접근하는 길은 동일로와 동부간선도로가 있으나 출퇴근시 정체구간
ㆍ용마터널 개발로 남동권 접근이 크게 개선되는 효과가 있을 것으로 판단됨
◆ 상봉 망우 균촉지구
ㆍ위치: 상봉1,2동, 망우2동 일원 15만3000평
ㆍ서울 부도심의 상업과 주거기능을 동시에 갖춘 주상복합타운으로 개발
ㆍ상봉터미널은 폐쇄되고 해당 부지에 백화점, 호텔, 주상복합 시설 등이 들어서게 됨
ㆍ 현재 쌍떼르시엘이 개발 중이며, 최근에는 한일써너스빌 리젠시가 완공되었으며 추가적인 주상 복합 추진이 계획되고 있음
◆ 구의 자양 균촉지구
ㆍ위치: 광진구 구의동, 자양동 일대 14만7000여평
ㆍ행정ㆍ업무를 주 기능으로 주거 및 상업이 어우러진 복합타운으로 조성하는 방향으로 개발됨
이전이 결정된 동부지방법원과 검찰청 이전 부지에는 구청ㆍ경찰서ㆍ보건소ㆍ등기소를 모은 행정타운이 조성되고, 군부대와 KT 부지는 민간사업 유치를 통한 상업ㆍ업무복합시설이 건립될 예정
ㆍ현재로써는 가시화된 진행 사항은 없고, 개발 방향만 결정된 상태
◆ 청량리 균촉지구
ㆍ위치: 동대문구 용두동 일원
ㆍ357,700 ㎡ (약108204 평) 규모의 부지를 도시환경정비 및 재개발 사업으로 개발 청량리 일대의 부도심으로써의 기능을 회복
일대지역은 집창촌 및 재래시장, 노점상 등의 난립으로 환경정비가 필요한 지역으로 이전의 부도심 기능을 회복하기 위해 상업시설 및 주상복합, 아파트를 개발함
ㆍ현재 청량리 민자역사가 개발이 마무리 되어 가고 있어 후면 지역의 재개발과 더불어 복합기능을 회복할 수 있을 것으로 전망
◆ 분당선 연장 개발
◆ 성수동 한강변 개발
ㆍ위치: 성동구 성수동
ㆍ올해 초에 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 마포구 합정동과 더불어 한강변 초고층 개발이 허용된 지역
ㆍ 4차 뉴타운으로 거론되기도 한 성수동 지역은 배후 지역으로 준공업지역이 자리잡아 공장, 영세 창고 등의 시설이 다수 입지
ㆍ올해 안으로 초고층 개발을 위한 지구단위계획이 나오며, 중장기적으로 초고층 아파트 개발이 가능해질 것으로 전망됨
ㆍ분당선 연장구간이 내년에 개통 예정되어 있어 강남 접근성도 우수한 지역
