족쇄 풀리는 재건축…본격 반등 시작될까

족쇄 풀리는 재건축…본격 반등 시작될까

부동산 규제완화 조치 가이드

재건축 사업을 가로막고 있던 규제들이 속속 풀린다. 소형주택의무비율이 이달 초부터 완화된 데 이어 임대주택 건립, 안전진단, 시공사선정 기준 등이 바뀌어 이달 중에 시행될 예정이다. 정부는 재건축 사업의 핵심규제인 용적률 제한 또한 상반기 국회를 거쳐 법정상한선까지 허용할 방침이다. 웬만한 재건축 규제가 다 풀리는 셈이다. 게다가 서울시의 한강변 초고층 건립 허용 방침에 따라 한강변 재건축 아파트들은 날개를 달게 됐다. 규제 장벽이 허물어짐에 따라 사업성 악화로 늦춰지던 재건축 사업이 탄력을 받을 전망이다. 재건축 대상 아파트들이 몰려있는 강남권은 최근 급매물이 일제히 소화되면서 호가가 껑충 뛰었다. 한강변 단지들도 기대감이 커지고 있다. 재건축에 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 재건축은 기대수익이 높은 만큼 투자변수가 많아 위험도 크다.

어떻게 제도가 바뀌는 지 꼼꼼히 살피지 않으면 낭패를 볼 수도 있다. 바뀌는 재건축 제도를 항목별로 자세히 살펴봤다.

▲재건축 사업의 발목을 잡았던 각종 규제들이 올해 대거 풀린다. 사지은 공사 중인 서울 강동구 고덕동 고덕주공1단지 재건축 단지.

#소형주택의무비율 폐지

우선 소형주택의무비율이 이달 2일 폐지됐다. 지금까지는 아파트를 재건축할 때 새로 건설되는 아파트 가구수의 20%는 전용면적 60m² 이하, 40%는 전용면적 60m² 초과∼85m² 이하로 지어야 했다. 그러나 앞으로는 전용면적 85m² 이하를 60%만 지으면 된다.
단 지방자치단체는 85m² 이하 의무 가구수의 비율 등을 조례를 통해 높일 수 있다. 이 제도가 완화됨에 따라 재건축 단지들은 사업성이 상대적으로 좋은 주택만 지을 수 있게 됐다. 특히 이 제도로 사업에 발목을 잡혔던 중층 재건축 단지들은 소형평형의무비율 완화를 환영하는 분위기다.

대부분 큰 주택형인 중층 단지들은 소형평형의무비율이 적용되면 일부 가구는 기존 주택보다 작은 집을 배정받을 수도 있었기 때문이다. 반면 완전 폐지가 아니라는 점이 지적되고 있다. 하지만 정부는 소형주택의무비율을 없앨 경우 소형주택 공급 감소가 우려된다며 일정 비율은 유지하기로 했다.

소형주택의무비율을 유지하더라도 사업성이 충분하다는 판단도 작용했다. 앞으로 있을 정부의 용적률 완화로 재건축 용적률이 이전에 비해 훨씬 높게 올라가기 때문에 소형주택의무비율을 적용하더라도 기존 주택보다는 더 크게 재건축 가능하다는 것이다.

한편 재건축된 아파트의 면적이 기존에 살던 아파트 주거전용 면적보다 10%까지 늘어나도 1대 1 재건축으로 인정해 의무비율을 따르지 않아도 된다.

#보금자리주택 건립

임대주택의무건립 여부도 이달 확정될 전망이다. 현재는 늘어나는 용적률의 25%는 임대주택으로 건립해야 한다. 하지만 정부의 개정안이 시행되면 임대주택 대신 용적률을 초과해 늘어나는 물량 중 30~50%만큼은 보금자리주택을 지어야 한다.

보금자리주택은 현행 10년 공공임대, 10~20년 장기전세임대, 국민임대 및 영구임대 등 여러 형태의 임대주택과 85㎡ 이하 소형 분양 주택을 통틀어 일컫는 말이다. 국토부는 기준안을 개정하고 구체적인 범위는 각 지자체에 맡길 예정이다.

서울시는 국토부가 제시한 범위에서 최대 수준인 50%를 환수한다는 방침이다. 서울시 관계자는 “재건축 규제 완화로 도심 내 소형주택과 임대주택이 줄어드는 것을 최대한 막는다는 게 시의 방침”이라며 “보금자리주택 환수비율도 이 같은 차원에서 최대치인 50%로 정할 방침”이라고 말했다.

하지만 업계에서는 보금자리주택이 오히려 임대주택보다 되레 규제를 강화하는 것이라고 반발하고 있다. 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓는 것을 30~50%를 보금자리주택으로 말만 바꾼 것이라는 얘기다. 일부 전문가들은 서울시의 법정 최고치인 50%를 환수한다면 사업성은 더욱 나빠질 수밖에 없다고 분석한다.

#안전진단은 2회에서 1회로

재건축의 첫 문턱이었던 안전진단도 대폭 완화된다. 1월 국토부는 안전진단평가 때 항목별 가중치를 일부 조정한 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 개정안을 마련해 발표했다.

개정안에 따르면 종전에는 항목별 가중치가 구조안전성 50%, 건축 마감 및 설비 노후도 30%, 주거환경평가 10%, 비용분석 10% 등이었지만 개정된 내용은 구조안전성이 40%으로 낮아지고 주거환경과 비용분석이 각각 15%로 높아졌다.

건축 마감 및 설비 노후도는 종전대로 30%을 유지했다. 결국 구조안전성의 배점을 줄이고 주거환경과 비용분석 배점을 높인 것이다. 구조안전성은 아파트의 구조적 결함이 있는지와 얼마나 튼튼한지를 보는 것으로, 구조가 튼튼한 아파트의 경우 이전에 비해 상대적으로 안전진단을 통과하기가 쉬워지는 결과가 된다.
또 예비안전진단과 정밀안전진단 두 단계로 나눠진 안전진단 절차가 하나로 통합된다. 다만 안전진단 기준완화 내용은 공포 후 6개월이 지난 뒤에 시행할 수 있도록 단서를 달았기 때문에 8월 말부터나 실제 적용될 예정이다.

#시공사 선정도 앞 당겨져

이달 6일부터 재건축 아파트 시공사 선정시점이 종전보다 대폭 앞당겨졌다. 사업승인 이후에나 선정할 수 있었던 것을 조합설립인가를 받으면 곧바로 시공사를 선정해 사업을 추진할 수 있기 때문이다.

이에 따라 재건축 초기 단계 단지들은 이번 조치를 반색하는 분위기다. 시공사를 통해 조합운영지원을 받을 수 있고 사업계획수립 등도 진행할 수 있어 한층 사업속도가 빨라질 것으로 예상하기 때문이다.

조합들은 시공사 선정이 늦어 조합에 필요한 운영비를 포함해 사업추진 절차에 드는 모든 비용을 은행에 빌리는 등으로 조달해 사업계획 수립 등을 진행하면서 사업추진이 제대로 이뤄지지 않았다. 이에 따라 사업 추진이 순조로워져 사업 기간을 1년 정도 앞당겨질 수도 있다는 분석이다.

#조합원 명의 변경 허용

재건축 조합원의 지위양도도 8월 말부터 가능해질 전망이다. 2003년 12월 31일 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 투기과열지구 내 재건축 추진단지가 조합설립인가를 받으면 재건축 조합원 명의 변경을 할 수 없도록 했다.
그리고 2003년에 이미 조합설립이 이뤄진 경우에는 1회에 한해 전매가 제한됐다. 이는 사실상 재건축 시장을 크게 위축시키는 요소 중에 하나로 작용했다. 하지만 정부는 시행령을 개정해 ‘아주 특별한 경우’를 제외하고는 조합원 지위를 양도할 수 있도록 수정할 방침이다.

#용적률 완화

재건축 사업 중 용적률(땅면적 대비 지상 건축연면적 비율)은 핵심요소로 꼽힌다. 용적률이 높아질수록 조합에서 일반인들에게 팔아 거둬들이는 분양수입이 많아지기 때문이다. 특히 올 상반기에는 어느 곳보다 용적률 제한이 엄격하다는 서울이 확 풀린다.

법적 상한은 2종 주거지역 250%, 3종 300%인데 서울시는 현재 각각 190%, 210~230%로 제한하고 있다. 서울시는 이를 정부가 정한 법적 한도까지 허용할 방침이다. 때문에 용적률 상한허용은 조합은 물론 투자자들의 관심을 모으는데 충분하다.

또 이미 사업승인을 받은 단지들도 용적률을 높일 수 있게 될 전망이다. 반면 용적률 완화로 막연한 기대는 금물이라고 전문가들은 조언한다. 용적률 규제가 완화돼도 지역에 따라 높이·일조권 등의 건축제한에 따라 용적률이 최종 결정되기 때문이다.

#한강변 초고층 허용

특히 한강변 재건축 단지들은 용적률 혜택을 좀 더 볼 전망이다. 지난달 정부의 한강르네상스 계획에 따라 한강변 재건축 아파트들은 사업부지의 25%를 기부채납할 경우 추가로 용적률 인센티브를 적용하고 50층이 넘는 초고층 개발을 허용키로 했다.
서울시는 이 개발 방침을 밝힌 데 이어 올해 안에 구체적인 개발계획을 확정할 예정이다. 여의도, 압구정, 반포, 잠실 등의 재건축 단지들이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 전문가들은 초고층으로 지어지면 무형가치인 한강 조망권을 갖추게 돼 재산가치가 높아질 것으로 분석하고 있다.

아직 풀리지 않은 규제도 있다. 민간택지 분양가 상한제와 재건축 부담금 등이다. 투기방지책으로 도입한 재건축 부담금은 현행대로 유지할 방침이어서 조합원들의 부담은 계속될 전망이다.

그러나 민간택지 분양가 상한제는 이르면 상반기에 폐지될 전망이다. 이럴 경우 재건축 일반분양분의 수입이 늘어나 조합원 부담이 줄어드는 효과가 있다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 "재건축 제도의 틀이 크게 바뀌고 있는 만큼 서두르지 말고 주변 여건을 잘 살펴본 뒤 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

유의할 점 재건축 투자 이것만은 꼭 투자금 인근 시세 크게 웃돌지 않아야

부동산 불황, 내수경기 침체에도 투자자들은 재건축 아파트를 투자종목 1순위로 꼽는다. 그만큼 재건축은 다른 부동산에 비해 수익이 보장되기 때문이다. 하지만 재건축 사업은 변수가 많아 투자에 앞서 짚어봐야 할 점이 많다. 우선 총투자금액을 계산해봐야 한다. 총투자금액은 현 집값에 추가부담금과 재건축부담금, 그리고 이자비용을 더한 금액이다. 만약 재건축 초기 단계 단지의 총투자비용이 인근 기존 아파트 시세와 비슷하다면 장기적으로 투자 이점이 높은 편이다. 재건축은 새로 지어지는 단지이기 때문에 기존 아파트보다 가격이 높게 형성될 가능성이 커서다.

총투자비용이 기존 아파트값을 크게 웃돌면 피하는 게 안전하다. 나중에 집값이 추가로 오를 가능성이 적어서다.

대지지분과 용적률은 재건축 아파트의 핵심 포인트 중 하나다. 재건축 투자에 있어 ‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 늘어나는 만큼 같은 크기의 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있기 때문이다. 지난해 발표된 11ㆍ3대책에 따라 용적률이 큰 폭으로 늘어날 단지를 고르는 게 중요한 것도 이 때문이다.

용적률이 높은 곳은 재건축 사업의 수익원인 일반분양 물량이 많이 나올 수 있다. 재건축 사업에 수익이 많아지면 그만큼 조합원이 내야 할 추가분담금이 적어진다. 대지지분은 해당 아파트의 동ㆍ호수로 등기부등본을 발급하거나 인터넷에서 열람하면 알 수 있다.

등기부등본을 보면 ‘대지권의 목적’과 ‘대지권의 표시’ 2개 항목이 있는데 대지권의 목적은 해당 아파트단지의 전체 면적이며, 대지권의 표시는 단지 전체면적 중 특정 동ㆍ호수 소유자의 토지 몫을 의미한다. 이 대지권의 표시에서 분자에 해당하는 것이 대지지분이다.

시간이 갈수록 대지의 가치가 올라갈 곳을 선별하는 것도 재건축 투자의 주요 포인트 중 하나다. 중대형 아파트를 원하는 수요자는 한 단지에서 대지 지분 크기가 몇 번째인가를 살피는 게 필요하다. 소형 의무비율이 완화됐지만 재건축단지 전체 가구에서 전용면적 85㎡ 이하 중소형을 여전히 60% 지어야 한다.

따라서 단순히 대지 지분이 크다고 대형을 배정받는 게 아니라 대지 지분 크기 순서가 상위 40% 이내에 들어야 대형에 입주할 수 있다.

조합원 간 갈등이 적은 단지를 고르는 것도 중요하다. 조합원 갈등이 깊은 단지는 주요 사업추진 단계마다 조합원 합의를 이끌어내기 힘들어 사업이 지연될 가능성이 크다. 사업이 지연되면 장기간 목돈이 묶일 수 있고 사업 진행에 대한 비용이 늘어나기 때문에 그만큼 사업 자체 수익이 적어진다.

올해 달라진 재건축 제도
구분	기존	변경	시행시기
용적률	-자치단체별로 용적률 제한	-법정 상한(2종 주거지역 250%, 3종 300%)까지 허용	상반기
	-서울의 계획용적률은 2종 190% 이하, 3종 210~230% 이하
소형평형의무비율	-전용 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만	-전용 60㎡ 이하 20% 이상 비율 폐지	2월
		-전용 85㎡ 이하 60% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만
소형평형의무비율 제외 1대 1 재건축 기준	-기존과 동일한 전용면적	-기존 전용면적에서 10%까지 확대 가능	2월

조합원 명의변경	-투기과열지구에서 조합 설립 이후 명의변경 금지	-폐지	8월(예상)
임대주택 건립	-늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립	-없애는 대신 용적률 상향폭의 30~50%를 보금자리 주택으로 건립	2월
안전진단	-예비·정밀 등 2단계	-1단계로 축소	8월(예상)
	-구조안전성 중시	-구조안전성 등 기준 완화
시공사 선정	-사업승인 이후	-조합설립 이후	2월
한강변	-기부체납25%이상 용적률 인센티브 및 층수제한 완화		하반기
*자료:국토해양부·기획재정부·서울시·업계종합