전세로 임대하면 소득세 없다

[절세테크] 전세로 임대하면 소득세 없다

최근 A씨는 살고 있는 집 근처에 빌라 한 채를 구입했다. 집 근처에 있어 관리하기도 편하고, 월세나 전세를 놓아 임대수입을 벌고자 했던 것. A씨는 평소 꼼꼼한 성격답게 일일이 찾아다니며, 자신이 새 주인임을 밝히고, 전세계약서와 관리비 등을 어떻게 할 것인지 묻고 다녔다. 비어 있는 곳은 부동산중개업소에 내놓았고, 새로 세를 들어오는 사람부터는 전세보증금을 올릴 계획이다. 그러나 A씨는 새로운 소득이 생긴 것은 좋은 일인데, 혹시 이것으로 인해 세금이 과다하게 늘어나는 것은 아닌지 걱정됐다. A씨가 세금을 줄일 수 있는 방법은 없을까? □전세는 세금 없고, 월세는 세금 있다= 국세청에 따르면 주택의 임대소득에 대한 과세는 전세냐, 월세냐에 따라 큰 차이가 발생한다. 전세는 세금이 없지만, 월세는 세금이 있다. 전세 보증금 또는 월세보증금에 대해서는 소득세가 과세되지 않는다. 특히 다주택자라도 주택을 전세로 임대하면 과세되지 않는다는 점도 주요 특징. 그러나 월세를 받는 경우에는 월세의 연간 합계액을 총 수입 금액으로 해 소득세를 과세하게 된다. 임대인이 근로소득이 많아 임대소득과 합할 경우 종합소득세율이 과도하게 높아져 세금 부담이 크다면, 월세 대신 전세로 주택을 임대하게 되면 세금을 줄일 수 있게 된다. 물론 이는 주택을 임대했을 때만 해당되는 얘기다. 만약 상가를 임대했다면 전세든 월세든 상관없이 모두 과세된다. 또한 1세대 1주택자에 대해서는 임대소득이 비과세된다. 그러나 1세대 1주택자라도 6억원 이상의 고가주택이나, 국외에 소재하는 주택을 임대하는 경우에는 소득세가 과세된다. 아울러 주택임대소득은 부가가치세가 과세되지않지만, 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖에 있는 경우에는 10배)를 초과하는 경우,그 초과분은 토지를 임대하는 것으로 봐 부가가치세가 과세된다. □임대소득 과세시 주택 수는?= 등기부 상 분할 등기돼 있거나 공동소유 주택, 부부끼리 각각 주택을 소유하는 등다양한 경우에 따라 주택 수를 계산하는 방법이 달라진다. 다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하게 된다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하지만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산된다. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우에는 이를 합산해서 계산하게 된다. 즉 부부끼리 한 채만 소유하고 있어서 비과세를 받게 되는 것. 또한 임차 또는 전세를 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산하게 된다. A가 B에게 임차한 주택을 다시 C에서 임대했다면, 임대소득은 A가 내야 된다는 얘기다. □겸용주택은 어떻게 달라지나?= 주택과 상가가 함께 있는 건물을 임대할 경우에는 주택 부분 면적과 사업용 건물 면적을 따져야 한다. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 전부를 주택으로 임대한 것으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 작거나 같은 경우 주택부분만 주택을 임대한 것으로 본다. 하나의 건물을 여러 사람이 임차해 주택과 상가를 사용하는 경우에는 건물 전체를 기준으로 따지지 않고, 각 임차인 별로 판단하게 된다.