상한제 시대 재개발 투자가이드

웃돈 지나치면 지분 매입 피해야

상한제 시대 재개발 투자가이드

본격적인 분양가상한제 시대를 맞아 재개발 지분(새 아파트 입주권을 받을 권리)투자 전략도 대폭 수정돼야 할 것으로 보인다. 상한제 아래에서는 일반 분양가가 내려가는 대신 조합원이 추가로 내야 할 부담금이 늘어난다. 지분의 가치가 그만큼 떨어지게 마련이다. 실제 감정가액 2억원인 지분을 가진 사람이 새 아파트 111㎡를 배정받을 경우 상한제가 적용된 답십리16구역은 2억3000만원의 추가부담금이 필요하지만 상한제를 피한 전농7구역에서는 1억6000만원만 있으면 된다. 이에 따라 이 지역에서는 벌써 조합원들의 ‘실망매물’이 나오고 있다. 인근 마이하우스공인 관계자는 “관리처분 결과 조합원분양가가 예상치보다 훨씬 높아지면서 지분 웃돈이 갑자기 떨어졌다”고 말했다. 감정가액 1억5000만원자리 지분의 경우 이달 초 1억2000만원에 달했던 웃돈이 최근 9000만원선으로 급락했다. 이 때문에 재개발 시장에선 요즘 ‘상한제 단지 투자주의보’가 내려졌다. 앞으로 지분 매입을 통해 아파트를 마련하는 데 드는 실투입비용이 일반분양가보다 크게 높아지는 경우가 적지 않을 것으로 예상돼서다. 답십리16구역 111㎡의 경우 지분 실투자금액이 일반분양가보다 7000만원 가량 많다. 답십리동 88부동산 최형순 사장은 “이 지역의 경우 지분 매입을 통한 실투자금액이 일반분양가보다 7000만원 이상 높으면 지분 매입을 보류하는 게 안전하다”고 말했다. 감정가액, 추가부담금 등 꼼꼼히 따져야 지분을 매입하면 일반분양분에 비해 로얄층을 배정받을 수 있고 치열한 청약경쟁을 거치지 않아도 재개발 지역 내 새 아파트를 마련할 수 있다는 점이 장점이다. 하지만 그 같은 장점에 대한 웃돈이 지나치게 높으면 낭패를 볼 수도 있다. 특히 요즘처럼 집값 안정세가 뚜렷할 때는 더 조심해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 부동산J테크 정현조 팀장은 “지분 가격에 거품이 끼어있는 재개발 단지가 적지 않다”며 “지분감정가액과 조합원 예상 추가부담금 등을 꼼꼼히 따져 일반분양가보다 실투입비용이 많을 것으로 예상되는 경우는 신중해야 한다”고 말했다. 지분 가격이 예상 감정가격에 비해 매우 높게 형성돼 있으면 투자하지 않는 게 안전한 것이다. 상한제를 적용받더라도 일반분양분이 많아야 그만큼 조합원 부담을 조금이라도 줄일 수 있다. 조합원 수가 적은 곳이 유리한 것이다. 상한제로 일반분양가가 내려갈 것이어서 청약점수가 높은 수요자는 재개발 투자보다 일반분양분을 분양받는 게 나을 수도 있다.