서울 낡은 단독주택 재개발 규제 확 풀린다

서울 낡은 단독주택 재개발 규제 확 풀린다

조합원 중대형 몫도 늘려

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서울의 웬만한 낡은 단독주택가는 대부분 재개발될 것 같다. 서울시는 최근 재개발 요건을 완화하는 도시 및 주거환경정비조례 개정안을 입법예고하고 이르면 7월부터 시행할 계획이다. 개정안에는 조합원들이 중대형(전용면적 85㎡ 초과)을 더 많이 분양받을 수 있게 하는 내용도 들어있다.

이에 따라 뉴타운 개발에다 재개발 활성화 대책까지 더해져 노후 단독주택가에 투자 바람이 거세질 것으로 예상된다.

개정안에 따르면 노후도(지은 지 20년 이상 된 건물 비율)·호수밀도·접도율·과소필지의 4개 재개발 요건 가운데 노후도를 제외한 나머지 3개의 기준이 달라진다. 호수밀도(1ha당 건물수)를 계산할 때 상가 등 비주거용 건축물은 연면적 90㎡당 건물 하나로 간주된다. 지금은 건물 크기에 상관없이 하나로 계산되기 때문에 앞으로 호수밀도를 따지는 건물 수가 늘어난다.

접도율(폭 4m 이상의 도로에 접한 건물 비율) 규정이 30% 이하에서 50% 이하로 완화된다. 도로 사정이 상대적으로 나은 곳에도 재개발을 허용하겠다는 뜻이다. 과소필지(규모가 작은 땅)의 기준이 커져 과소필지가 많아지게 된다.

이렇게 조정되면 재개발 요건에 맞는 곳이 많아져 그만큼 사업 지역이 늘어난다. 면적이 1만㎡ 이상이면서 노후도·호수밀도·접도율·과소필지 4개 항목 중 둘 이상을 충족하면 재개발할 수 있다.

재개발 요건에 미달돼 재건축을 추진 중인 낡은 단독주택 지역들에서도 상당수 재개발이 가능할 것으로 보인다. 재개발에는 재건축부담금 등의 규제가 적어 재건축보다 사업성이 낫다.

하지만 바뀌는 요건을 충족한다고 바로 재개발을 시작하지는 못한다. 2010년 서울시가 개정 기준에 따라 추가로 지정할 계획인 재개발 예정구역에 포함돼야 한다.

권리가액(기존 자산 평가액)이 중소형(전용 85㎡ 이하) 분양가보다 많은 조합원에 중대형 분양 자격이 주어진다. 개정안은 권리가액이 2개 주택크기의 분양가 사이이면 어느 주택이든 선택할 수 있게 했기 때문이다. 현재는 권리가액이 중대형 분양가에 더 가까워야 중대형을 받는다. 이를테면 중대형인 148㎡의 분양가가 4억원이고 중소형인 115㎡의 분양가가 3억원이라면 권리가액이 3억5000만원 이상이어야 148㎡를 분양받았는데 앞으로는 3억원이 넘기만 하면 된다.

아직 일반분양하지 않은 재개발 단지는 변경 기준에 따라 조합원 물량을 조정할 수 있을 것 같다.