재개발 중대형 조합원몫 늘어난다

재개발 중대형 조합원몫 늘어난다

서울시, 조합원 중대형 분양자격 완화키로

재개발 투자성이 쑥 올라간다. 앞으로 서울에서 큰 평형 조합원 몫이 늘어나기 때문이다. 같은 지분으로 앞으로 더 큰 평형을 분양받을 수 있는 것이다. 추가부담금이야 많아지겠지만 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 집값이 중소형보다 대개 높은 상승률을 보여 중대형이 투자성에서 낫다. 조합원 분양 제한이 없는 재건축의 경우 조합원들이 중대형을 선호해 일반분양분으로 중소형만 나오는 이유이기도 하다. 그동안 재개발 단지의 중대형 조합원 물량을 규제해온 서울시 조례가 바뀔 예정이다. 서울시는 관련 조례 개정안을 최근 입법예고했다. 이에 따르면 기존 자산 평가액인 권리가액이 두가지 주택형의 분양가 사이이면 어느 주택이든 선택할 수 있게 했다. 이를 중대형에 적용할 경우 자신의 권리가액이 중소형(전용 85㎡ 이하)과 중대형 분양가 사이라면 중대형을 선택할 수 있다는 뜻이다. 권리가액이 중소형 분양가 넘으면 중대형 선택 가능 현재는 권리가액이 중소형보다 중대형 분양가에 가까워야 중대형을 분양받을 수 있었다. 이를테면 중대형인 45평형 분양가가 4억원이고 중소형인 35평형의 분양가가 3억원인 경우 지금까지는 권리가액이 3억5000만원 이상이어야 45평형을 배정받을 수 있었다. 3억5000만원 미만의 권리가액으로는 중소형을 배정받았다. 앞으로 개정안이 시행되면 권리가액이 3억원이 넘기만 하면 45평형을 받을 수 있는 것이다. 3억원을 초과하고 3억5000만원 미만인 권리가액을 가진 조합원들이 중대형을 배정받게 되는 것이어서 중대형 조합원 몫이 그만큼 증가하는 셈이다. 예외적인 경우이긴 하지만 권리가액이 중소형 분양가 이하라도 중대형을 받을 수 있는 길도 열린다. 이번 개정안에 앞서 다음달 공포될 예정인 개정안은 일반분양물량이 있는데도 조합원 분양 규제에 따라 현금청산을 받아야하는 조합원을 구제토록 했다. 현금청산 대상 조합원이 중소형을 분양받고 당초 중소형 분양 대상자 중 상위 권리가액의 조합원은 중대형을 분양받게 했다. 예를 들어 조합원수가 970명이고 중소형 800가구, 중대형 200가구를 짓는 사업장을 보자. 권리가액이 중소형 분양가보다 많아 중대형을 분양받는 조합원이 140명이면 중소형 800가구는 이들보다 권리가액이 적은 나머지 800명에게 돌아가는 게 현재의 분양방식이다. 그러면 일반분양분으로 60가구가 남는데도 권리가액이 최하위인 30명은 아파트를 배정받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 투자성 높아져 지분 값 오를 듯 다음달 바뀌는 조례는 이 같은 불합리한 문제점을 개선, 현금청산 30명도 중소형을 분양받게 하고 대신 권리가액 상위 30명은 중대형을 분양받게 했다. 이처럼 조합원 중대형 분양 규제가 완화되면 아무리 지분(새 아파트를 배정받을 권리)이 작은 경우라도 현금 청산 걱정 없이 아파트를 배정받는다. 중대형을 배정받을 가능성도 커져 투자자들 입장에선 재개발 투자 메리트가 그만큼 좋아진다. 같은 지분으로 배정받을 주택이 커지게 되면 당연히 지분값이 올라갈 것으로 예상된다. 재개발 시장이 들썩이는 요인이 될 수 있는 것이다. 반면 재개발 단지의 일반분양을 기다리는 주택 수요자들은 중대형 일반분양물량이 줄어 그만큼 중대형을 분양받을 기회가 줄어든다. 앞으로는 재개발도 재건축처럼 일반분양분이 중소형 위주가 되는 것이다. 바뀌는 조례의 시행시기는 7월로 예상된다. 그런데 적용기준이 애매하다. 서울시도 고민이다. 시행시기 이후 일반분양분을 확정하는 관리처분계획 인가 신청분부터 적용하자니 이미 신청한 조합들이 반발할 것이어서다. 시는 이미 관리처분계획을 세운 곳도 변경 절차를 통해 바뀌는 규정을 적용받을 수 있게 할 것으로 보인다. 때문에 관리처분계획 인가를 신청했고 아직 일반분양하지 않은 사업장들의 일반분양이 늦어질 것 같다. 중대형을 원하는 조합원들이 많을 것이어서 조합들이 규정이 바뀌길 기다릴 것이다.