도면으로 상가가치와 투자위험 파악하는 방법

도면으로 상가가치와 투자위험 파악하는 방법 전면장방형 상가가 활용성 높다 외부환경이 표현된 도면도 참고 해야 벽면점포는 벽면 마감구성자재 확인 필수

[이데일리 강동완기자] 국내부동산 시장은 선시공 후분양의 공급방법이 흔하지 않아 아파트나 상가 모두 완공되지 않은 상태로 분양을 받게 되는 것이 일반적이다. 현실이 이러하다보니 상가 분양을 받으려는 투자자는 아직 지어지지 않은 상가에 대해서 도면을 통해서만 위치적인 가치 판단을 할 수 있다. 이 과정에서 투자자들은 도면에 대한 이해와 검토가 부족해 낭패를 겪게 되는 경우도 적지 않게 발생하고 있다. 도면으로 상가투자를 검토해야할 때 놓치지 말아야 할 유의점에 대해 짚어보고자 한다. ▶전면장방형 상가가 활용성 높다 도면을 볼 때 점포의 전면길이가 표시되지 않은 경우가 종종 있다. 이는 상가가 점포로서의 기능을 유지하기 위해서는 전면부의 길이가 최소한 3.8미터 이상은 확보되어야 하는데 그렇지 못한 경우들이 있기 때문이다. 최소한 투자하고자 하는 상가의 수치를 기록한 도면, 즉 각 점포의 사방 길이는 꼭 확인해야 한다. ▶건물 기둥이 점포에 들어서지 않나? 점포의 도면 검토 당시에는 알지 못했던 기둥이 준공이 임박하면서 점포 한 가운데 들어서 버리는 경우도 있다. 이는 의도적으로 기둥에 대한 표시를 없앤 도면을 투자자에게 제공했기 때문이다. 따라서 가능한 설계도면에 입각한 원본 도면을 참고해 상가점포의 하드웨어적 조건을 판단하는 지혜가 필요하다. ▶내부공간 도면 외에 외부환경이 도면도 빠뜨리지 말 것 협소한 내부공간 도면 외에 외부환경이 표현된 도면을 참고해야 할 필요가 있다. 서초동의 E오피스텔 상가1층의 경우 편의점이 운영되고 있지만 편의점에서 가장 필요한 요소 중 한가지인 '노출가시성'이 극히 취약하다. 이는 건물 외부환경인 화단에 대한 요인검토가 부족했던 경우다. 지대가 높은 지역에 화단이 조성되는 점을 간과하다 보니 출입문을 제외한 나머지 공간이 화단에 가려 점포의 노출성이 급격하게 떨어진 것이다. 결국, 건물의 내부 공간구성이나 점포의 규격, 출입구부분등에 대한 검토에만 신경쓰다가 외부조성물에 대한 공간구성을 놓치기 쉽다는 것도 투자시 주의해야 할 점이다. ▶시설물과 관련된 효용성활용 여부 엘리베이터와 에스컬레이터가 있는 고층상가건물은 엘리베이터의 효용성이 강조되지만 중저층의 상가라면 에스컬레이터의 효용가치가 높다. 따라서 내부 시설물의 가치활용성에 대한 검토가 필요한데 에스컬레이터의 활용 비중에 대해서도 우측회전 성향이 강한 심리학적 요인을 감안한다면 하차 후 오른쪽 점포를 선택하는 것이 보다 유리하다. 분양상담을 받을 때 에스컬레이터의 상행과 하행 운영을 일정한 시기를 두고 교차해서 한다고 설명하는 경우가 있는데 실제 이렇게 운영되는 경우는 그리 많지 않다. 그리고 내려가는 동선이나 올라가는 동선 모두 오른쪽 회전반경으로 점포구성이 되는 경우가 대부분이라는 점도 명심해야 한다. ▶벽면점포는 벽면의 마감구성자재 확인은 필수 벽면점포는 출입구가 없더라도 마감재가 유리인 경우와 철근 콘크리트(일부 조적벽돌 마감)로 마감되는 경우가 있다. 유리마감재 점포와 폐쇄형 마감점포의 경우 점포의 활용성 차이는 예상외로 크다. 유리마감점포의 경우 외부환경으로 노출할 수 있는 디스플레이 공간을 확보할 수 있지만 폐쇄형이라면 애초부터 이런 기회는 없기 때문이다. ▶도면에 없는 내용도 검토해야 할 때도 있다 과거 분당의 한 유통건물은 푸드코드로 조성을 하면서 조리과정 중에 발생하는 환기문제를 별 다른 검토 없이 '턱트 시설'로 해결하기로 했다. 그러나 막상 해당점포의 공간에는 소방법에 의한 방화 셧터가 있어서 턱트 시설로 나갈 수 있는 천정공간이 전혀 없었다. 이는 일반적으로 평면도에는 나타나지 않는 내용이다. 그러나 이러한 부분에 대한 사전 검토가 없다면 추후 낭패를 볼 수 있다. 방화 셔터 등과 관련된 부분은 주로 에스컬레이터 주변부나 화재의 확산을 막기 위해 공기유입이 왕성하게 일어날 수 있는 공간에 구성되는 점 등을 사전에 숙지할 필요가 있다. 상가투자에 있어서 도면의 검토는 실물이 완공되어지는 상황을 미리 예측해서 판단하는 과정이라고 할 수 있다. 이런 중요한 과정을 대충 넘긴다면 나중에 크게 후회할 일이 생길 수 있다. 특히 많은 분양현장에서 투자자의 빠른 이해와 상담의 편리함을 위해 간결하고 깔끔하게 정리된 도면을 가지고 상담하는 일이 많은데 이런 상담을 100%신뢰하는 것은 위험할 수 있다. '상가뉴스레이다'(www.sangganews.com) 정미현 선임연구원은 "상가의 위치나 공간 상담시에는 간결한 상담자료 외에도 반드시 세부내역이 표현된 도면을 참고해야 한다.“ ”또 기타 문의 사항이 있다면 꼭 업체의 설명과 함께 도면첨부 후 메모와 함께 확인 날인을 받아두는 것도 필요하다.“고 조언했다. ＜저작권자ⓒ이데일리 - 1등 경제정보 멀티미디어 http://www.edaily.co.kr＞