신도시 건설,투자 1순위 있다

신도시 건설,투자 1순위 있다

예정지는 묶여 인근 주택ㆍ땅 관심

1, 2기 수도권 신도시를 통틀어 가장 큰 규모인 분당신도시(594만평)만한 추가 신도시 예정지가 빠르면 이달중 발표될 예정이다. 당장 관심은 ‘어느 곳’일까로 쏠린다. 신도시는 부동산시장에서 상당한 파급력을 갖기 때문에 투자 입장에서도 놓치고 싶지 않은 재료이기도 하다. 하지만 결론부터 말하면 신도시 건설은 ‘투자 문’을 걸어잠근 채 진행된다. 투자할 데가 마땅히 없다는 것이다. 우선 수도권 대부분이 현재 토지거래허가구역이다. 자연 대상지도 허가구역 내일 것으로 보이고 허가구역이 아니더라도 곧장 허가구역으로 묶일 것이다. 이렇게 되면 허가를 받아야 토지를 구입할 수 있는데 허가를 받으려면 현지에 1년 이상 전 세대원이 거주해야 허가를 받을 수 있다. ‘투자용’으로 토지를 구입하기가 사실상 불가능한 것이다. 또 토지를 매입할 투자 메리트도 별로 없다. 어차피 수용돼 감정평가에 따른 금액으로 보상받기 때문이다. 보상금이 매입 가격보다 조건이 훨씬 좋다고 보기 어렵다. 대상지 내에서 군침을 흘릴 만한 것은 기존 주택. 기존 주택을 구입할 경우 이주자택지나 분양권을 받을 수 있기 때문이다. 분양권이 판교에서 보이듯 인기 신도시에서 당첨 받기가 하늘의 별따기여서 대상지 주민이 됨으로서 이를테면 재개발이나 재건축에서 조합원이 돼 상대적으로 저렴한 가격의 확실한 분양을 보장받는 셈이다. 그런데 이 경우 대개 택지지구지정일 1년 이전부터 거주해야 하는 조건이다. 대상지가 발표된 뒤 1년 이내 지구지정까지 빠르게 일이 진행될 것으로 보여 지금은 늦을 것으로 보여 진다. 1년 이전의 조건을 채우지 못하면 건물분은 보상받고 협의양도택지를 받게 된다. 이주자택지는 조성원가의 80%선에 공급되지만 협의양도택지는 조성원가의 110% 정도(이 정도도 감정가격보다는 10% 이상 싸다)로 공급돼 메리트가 떨어지는 편이다. 대상지는 토지거래 제한, 거주기간 제한 등 신도시 대상지 내에는 비집고 들어갈 틈이 별로 없는 셈이다. 그렇다면 주변 지역이다. 대개 주변 10km 이내는 개발 후광효과가 예상되는 곳이다. 개발 가능한 땅에 투자할 만하다. 이 경우도 토지거래허가제를 염두에 둬야한다. 일반 투자자들이 관심을 가질 만한 것은 인근 기존 주택이나 신규 분양 아파트다. 인근 지역 주택 값 역시 크게 오를 가능성이 크기 때문이다. 주택을 구입할 경우 세금 문제나 청약의 경우 청약자격 제한 등을 따져봐야겠지만 신도시 예정지가 발표되면 인근 주택시장과 분양시장을 가장 먼저 점검해볼 필요가 있다. 2기 신도시의 경우 남양주 별내, 김포, 파주, 양주 옥정 등 대부분 수도권 북부지역이어서 강남수요를 분산시키는 효과는 적을 것이란 지적이 많았다. 때문에 이번 신도시는 수도권 남부가 되지 않을까 하는 전망이 많다. 수도권 개발의 축이 이번 추가 신도시 발표로 크게 달라질 수 있기 때문에 내집마련 수요든 투자수요든 신도시 예정지에 이목을 집중하지 않을 수 없다.

안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr]

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