재정비촉진사업 활성화 예상

재정비촉진사업 활성화 예상

토지거래허가 등 규제는 강화

정부가 서울 16개 뉴타운을 재정비촉진지구로 인정함에 따라 낙후된 도심 주거지역을 체계적으로 개발하기 위한 재정비촉진사업이 본격화될 전망이다. 도시재정비촉진특별법이 지난 7월 발효된 뒤 재정비촉진지구가 지정된 것은 이번이 처음이다. 이에 따라 강북 등 비강남권도 타워팰리스와 같은 초고층 건축물이 들어서며 구불구불하고 복잡한 도로망도 정비돼 살기 좋은 동네로 변신할 기틀을 마련했다. 하지만 이들 대부분 지역은 투기열풍으로 이미 평당 지분값이 3천만-5천만원에 이르러 사업추진과정에서 조합원간 마찰, 공익시설 설치 어려움 등 난제도 만만치 않다는 게 전문가들의 지적이다. 내년부터 단계적 개발 재정비촉진지구로 지정되는 곳은 모두 16곳이다. 시범사업지로 선정된 종로.중구 세운상가지구는 추후 지정될 예정이다. 16곳 모두 서울시가 뉴타운으로 지정해 개발계획을 수립했거나 수립중으로 올해 제정, 시행된 도시재정비촉진특별법에 따라 의제가 인정돼 이 법에 의한 지구 지정절차를 거친 것으로 간주되게 됐다. 주거지형으로 개발될 뉴타운은 462만평, 중심지형 35만평으로 개발면적만도 497만평에 이른다. 먼저 주거지형은 은평(106만평), 길음(38만평), 한남(33만평). 장위(56만평), 신길(45만평), 이문.휘경(30만평), 상계(20만평), 북아현(25만평), 수색.증산(27만평), 시흥(19만평), 흑석(27만평), 거여.마천(22만평), 신림(16만평)이다. 중심지형은 천호.성내(8만평), 구의.자양(12만평), 망우.상봉(50만평)으로 초고층 주상복합, 오피스빌딩이 집중 배치된다. 기반시설 설치를 위한 국민주택기금 융자, 제도적 지원 등이 이뤄질 시범지구인 장위는 노후.불량주택 재개발.재건축을 통해 주택이 2만7천가구에서 3만2천가구로, 신길은 1만2천가구에서 1만8천가구로 늘어난다. 건교부는 "현재 1,2차 뉴타운만 개발계획이 세워졌을뿐 3차 뉴타운은 계획 수립단계여서 주택 공급물량을 정확히 산정할 수 없지만 대략 20만가구로 추정된다"며 "내년부터 지역별로 단계적으로 개발에 들어가면 2013-2015년께 사업이 마무리될 수 있을 것"이라고 말했다. 용도지역 변경 쉬워져 가장 큰 혜택은 용도지역의 변경이 비교적 쉽고 용적률과 층수를 국토계획법상 최고치까지 적용이 가능하다는 점이다. 용도지역은 주거.상업.공업.녹지지역의 각 용도지역 범위에서 변경이 허용되고 위원회 자문시 용도지역간 변경도 할 수 있다. 주거.상업지역 용적률은 최고 500%, 1500%까지 적용할 수 있어 높이 40-60층 초고층 아파트와 주상복합, 비즈니스빌딩의 건축이 대거 들어설 전망이다. 재개발사업의 구역지정요건은 20%범위에서 완화할 수 있고, 떨어진 2개 이상 구역을 1개구역으로 지정도 가능, 개발권양도(TDR) 효과도 기대된다.전체 주택 중 전용 25.7평 이하의 건설비율을 재개발 사업은 60%, 주거환경개선사업은 80%로 낮아져 중대형 주택 공급이 크게 늘어날 전망이다. 지구내 지자체가 소유한 토지는 최대 100년간 학교부지로 임대할 수 있으며 지자체는 땅을 조성원가로 임대.매각할 수 있어 사업에 필요한 자금을 조달할 수 있도록 했다. 기반시설 설치에 대해서는 국민주택기금이 융자되고 문화.복지시설이 어우러진 복합시설사업에 민자유치도 가능하다. 뉴타운 완공 빨라질 듯 재정비촉진지구로 지정된 곳은 앞으로 재정비촉진계획 수립→주민공람 및 의견청취→관계기관 협의 및 도시계획위원회 심의→재정비촉진계획 결정 및 고시→기반시설 설치→사업추진(추진위, 조합설립인가) 등 절차를 밟게 된다. 뉴타운 지정절차가 재정비촉진지구와 비슷해 지구지정 신청-행정기관 협의 및 도시계획위원회 심의-재정비촉진지구 지정 및 고시 등 지구지정 절차가 생략된 것이다. 건교부는 서울 16개 지구의 경우 빠르면 1년 정도면 나머지 절차를 충분히 거칠 것으로 예상, 2008년부터는 본격적인 사업추진이 가능할 것으로 보고 있다. 은평과 길음 뉴타운은 이미 재정비촉진계획까지 마무리돼 도로, 공원, 문화시설 등 기반시설 설치작업과 현재 재개발이 안된 지역에 대한 개발사업이 추진되는 만큼 준공시기는 다른 지역보다 빠를 전망이다. 이번에 지구 지정에서 빠진 나머지 8개 뉴타운 및 균형발전촉진지구에 대해서는 서울시의 신청이 들어오는 대로 적격 여부를 판단, 추가 지정 여부를 결정키로 했다. 서명교 건교부 주거환경팀장은 "서울시가 향후 뉴타운으로 지정하는 곳과 다른 지자체의 도심재정비사업은 특별법상의 사업추진 절차를 거쳐야 한다"며 "하지만 신청한다고 모두 사업지구가 되지는 않을 것"이라고 말해 신중한 입장을 보였다. 땅 사고팔기 어려워져 19일 서울시가 지구지정 공고를 게재하면 이들 지역에서는 이날부터 6평 이상 땅을 사고 팔때 반드시 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 이날을 기준으로 분양받을 권리도 산정된다. 19일 이전에 정해진 지분만 분양권이 인정된다는 것이다. 이 지분을 쪼개거나 분할하더라도 분양권은 종전 지분에 대해서만 1개가 주어지는 식이다. 따라서 이날 이후 필지 분할, 다세대 주택으로 전환, 주택과 토지의 분리 소유, 건축물 분할, 공유자 수 증가 등을 통해 쪼개진 지분을 섣불리 샀다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 요구된다. 용적률 등 혜택이 부여되는 만큼 개발이익 환수방안도 적용된다. 증가된 용적률의 50-75% 범위에서 일정비율을 임대주택으로 반드시 지어야 한다. 또 개별사업구역별 기반시설의 비용분담계획이 재정비촉진계획에 담겨 조합원 등은 일정부분 기반시설 설치비를 부담해야 한다. ## 도시재정비촉진지구사업추진절차 ┌──┐┌────────────────────┐┌───────────┐ │││재정비촉진지구지정신청│││ │재││(주민공람,지방의회의견청취후)││시장ㆍ군수ㆍ구청장│ │정││*건교부장관이토지거래허가구역지정가능│││ │비│└────────────────────┘└───────────┘ ││↓ │촉│┌────────────────────┐┌───────────┐ │진││관계행정기관협의및│││ │지││시.도도시계획위원회심의││시ㆍ도지사│ │구││(또는도시재정비위원회심의)│││ ││└────────────────────┘└───────────┘ │지│↓ │정│┌────────────────────┐┌───────────┐ │││재정비촉진지구지정및고시││시ㆍ도지사│ │││*토지거래허가구역지정│││ └──┘└────────────────────┘└───────────┘ ↓.건교부장관에게보고 ┌──┐┌────────────────────┐┌───────────┐ │││재정비촉진계획수립││시장ㆍ군수ㆍ구청장│ │재│└────────────────────┘└───────────┘ ││.총괄계획가위촉(시도지사) │정│↓.총괄사업관리자지정 ││.사업협의회구성(20일이내) │비│┌────────────────────┐┌───────────┐ │││주민공람,지방의회의견청취및공청회개최││시장ㆍ군수.구청장│ │촉│└────────────────────┘└───────────┘ ││↓ │진│┌────────────────────┐┌───────────┐ │││관계행정기관협의및│││ │계││시.도도시계획위원회심의││시ㆍ도지사│ │││(또는건축위원회와공동심의,│││ │획││도시재정비위원회심의)│││ ││└────────────────────┘└───────────┘ │결│↓ ││┌────────────────────┐┌───────────┐ │정││재정비촉진계획결정및고시││시ㆍ도지사│ │││*재정비촉진계획에부적합건축물등설치제한│││ └──┘└────────────────────┘└───────────┘ ↓.건교부장관에게보고 ┌──┐┌────────────────────┐┌───────────┐ │││기반시설설치││총괄사업관리자│ │사││*도로.공원.문화시설등││(시장.군수.구청장)│ │업││*민간투자사업│││ ││└────────────────────┘└───────────┘ │시│↓ │행│┌────────────────────┐┌───────────┐ │││개별법에의한사업추진││사업시행자│ │││*추진위원회,조합설립인가등││(시장.군수.구청장)│ └──┘└────────────────────┘└───────────┘

안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr]

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