재건축기대감 위력 역시 대단

재건축기대감 위력 역시 대단

고덕,과천 재건축 진행 가시화로 값 껑충

‘재건축 기대감’의 위력은 정말 대단한가 보다. 요즘 아파트 값이 두드러지게 오른 서울 강동구 고덕동과 경기 과천의 상승배경이 재건축 호재 때문이라서다. 고덕동의 경우 9월 29일 고덕 주공1단지가 재건축 관리처분인가를 받았다는 재료로 고덕지구 전체 아파트 값이 보름새 가구당 5000만원 가량 급등했다. 중앙일보조인스랜드와 부동산정보협회 조사에 따르면 고덕동 아파트 값은 9월 마지막주에 1.56%, 이달 첫째주에 1.94%나 올랐다. 강동구 실로암 공인 양원규 사장은 “재건축 절차를 모두 끝낸 주공 1단지가 재건축과 관련한 불확실성이 없어졌다는 이유로 값이 오르자 조합설립인가 단계에 있는 인근 재건축 추진 아파트 값도 재건축 기대감에 덩달아 오르고 있다”고 말했다. 지난달 중순까지 5억원대 중반이었던 고덕 주공 2단지 16평형 호가가 6억원을 넘어섰다. 이번 주에만 4.1%나 아파트 값이 급등한 것으로 조사된 과천은 8월 23일 과천 주공2단지가 재건축 예비안전진단을 통과하면서 가파르게 오르기 시작했다. 과천 삼천리부동산 이유순 사장은 “주공2단지는 아예 매물이 자취를 감춰 가격을 가늠하기도 어렵다”며 “8월말 5억7000만원 정도였던 과천 6단지 18평형의 호가는 최근 6억8000만원까지 뜀박질했다”고 전했다. 한 달 보름만에 1억원이상 뛴 것이다. 현지 중개업소 관계자들의 말을 종합하면 이렇다. 경기 파주와 서울 은평뉴타운의 고분양가 논란으로 집값이 오를 기미를 보이던 차에 재건축 호재까지 겹쳐 나와 이 일대 아파트 값이 단기간에 급등했다는 것이다. 추격매수는 신중을 기해야 그렇다면 이같은 오름세는 언제까지 지속될까. 또 지금 가격에 사도 괜찮은 것일까. 전문가들은 당분간 이들 지역의 아파트 값이 조금 더 오를 가능성은 있지만 ‘추격매수’에 나설 때는 냉정한 판단이 반드시 전제돼야 한다고 강조한다. 과천의 경우 주공 2단지의 예비안전진단 통과라는 재료 자체가 그리 큰 호재가 아니라는 분석도 나온다. 이 단지는 지난 8월말 대폭 강화된 재건축 안전진단 규정이전에 예전 규정대로 예비안전진단을 받은 것이고 본진단(정밀안전진단)은 아직 진단업체도 선정하지 않은 상태다. 또 나머지 단지들은 아직 예비안전 절차도 밟기 전이다. 과천시 건축과 관계자는 “안전진단 규정이 워낙 까다로워졌기 때문에 과천시내 재건축 추진 아파트들의 안전진단 통과여부는 불확실하다”고 말했다. 강동 주공 2~4단지와 강동 시영도 사정은 마찬가지다. 이 단지들의 경우 안전진단은 통과했지만 아직 조합설립인가도 받지 못한 초기 단계이기 때문에 현 규정하에서 재건축을 추진할 경우 기반시설부담금과 재건축초과이익환수법에 따른 개발부담금 등의 각종 부담금을 내야 한다. 일부에서는 이 때문에 “지금 규제하에서 재건축을 하면 오히려 손해”라는 말도 나온다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “지금 상황에서는 재건축이 불투명한 단지가 많기 때문에 재건축 기대감만으로 매수하는 것은 신중할 필요가 있다”고 말했다. 건교부의 재건축 안내문은 뭘까 건설교통부가 최근 내 논 ‘재건축 절차 안내문’을 참고할 필요도 있다. 다음은 건교부의 안내문 전문이다. 아파트 재건축은 “「도시 및 주거환경정비법」”에 의해 “정비기본계획→정비계획→안전진단(예비평가ㆍ본진단)→추진위원회→조합설립→사업시행인가→관리처분인가→철거→착공→사용검사→입주”의 단계를 거쳐 수 년 동안(약 10년 간) 추진됩니다. 그러나, 일부 아파트의 경우 안전진단은 물론 정비계획도 수립되지 아니한 단지를 금방이라도 재건축이 될 것처럼 호도하여 집값을 부추기고 있습니다. 일반적으로 콘크리트는 60년 이상의 내구연한(유럽의 경우 재건축 연합은 100년에 달함)을 가지기 때문에 부실하게 시공되지 않은 한 개정된 안전진단기준에 의해 정상적으로 안전진단이 실시된다면 대부분의 아파트는 재건축판정을 받는 것이 불가능합니다. 앞으로 정부에서는 예비평가에서부터 안전진단 진행과정을 철저히 감독하여 멀쩡한 주택이 철거되는 것을 방지할 것입니다. 또한, 재건축아파트의 초고층화는 건축비와 관리비가 일반아파트에 비해 1.5배 이상 소요되어 중산층이 거주하기 곤란한 초고급주택이 되기 때문에 집값상승이 필연적입니다. 정부에서는 이러한 측면에서 도시계획상 정온한 주거환경을 조성해야 하는 일반주거지역에 집값 상승을 부추길 목적으로 초고층으로 재건축 아파트를 건축하는 것은 금지할 것입니다. 아울러 재건축임대주택 공급제도 등도 예정대로 차질 없이 시행할 것입니다. 서울시 강동구 고덕동 재건축 시세·매물 보기 경기도 과천시 재건축 시세·매물 보기

함종선 기자[jsham@joongang.co.kr]

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