[재건축 르포]<35>-용산 원효로 3가

인접한 여의도에 비하면 용산구 원효로 3가 일대는 할렘가를 연상케 한다는 자조섞인 푸념이 이 지역 주민들 사이에서 흘러 나왔다. 물론 미국 할렘가 처럼 위험하거나 슬럼화된 지역은 결코 아니다. 다만 워낙 오래된 건물이 많고 도로 역시 좁고 꾸불꾸불해 일상 생활에 불편을 느끼는 만큼 이 곳이 새롭게 정비됐으면 하는 바람에서 일부 주민들이 하는 말이다. 이처럼 오래되고 밀집된 주택과 좁은 골목으로 둘러싸여 있는 원효로 3가는 최근 서울시가 모든 재건축·재개발 정비구역 가운데 추진위원회나 조합 등 추진주체가 없는 구역에 대해 주민 찬반투표를 실시, 사업추진 여부를 결정키로 함에 따라 관심 지역으로 떠올랐다. 이 일대는 한강 조망권이라는 호재에도 불구하고 2006년 건축허가제한과 2010년 개발행위허가제한 등으로 인해 낡고 오래된 주택이 많았고 동네 골목도 30~40년전 모습 그대로다. 그러나 최근 공사가 중단된 용산국제업무지구 개발사업이 진행될 경우 한강로 일대와 더불어 근접한 원효로 3가 역시 최대 수혜지역이 될 것으로 예상되면서 사업추진 여부에 관심이 모아지고 있다. 주민들 역시 이런 호재를 기대하고 있다. 이 일대는 지난 2010년 11월25일자로 서울시재건축기본계획고시에 의거 주택재건축정비사업으로 지정됐지만 지금까지 조합이나 추진위원회가 없어 사업추진이 이뤄지지 못해 이번에 실태조사 대상에 포함된 것이다. 용산구는 실태조사를 통해 정확한 현황조사와 사업성 분석을 통해 추정분담금에 대한 객관적인 정보를 주민들에게 제공할 방침이다. 또 주민 투표결과에 따라 사업추진 여부를 결정할 계획이다. 스카이데일리가 실태조사에 들어간 원효로 3가 1번지를 찾아 주민들의 의견을 들어 봤다.

 

30조 초대형 프로젝트 이웃 할렘가 새단장

[재건축 르포]<35>-용산 원효로 3가

인접한 여의도에 비하면 용산구 원효로 3가 일대는 할렘가를 연상케 한다는 자조섞인 푸념이 이 지역 주민들 사이에서 흘러 나왔다. 물론 미국 할렘가 처럼 위험하거나 슬럼화된 지역은 결코 아니다. 다만 워낙 오래된 건물이 많고 도로 역시 좁고 꾸불꾸불해 일상 생활에 불편을 느끼는 만큼 이 곳이 새롭게 정비됐으면 하는 바람에서 일부 주민들이 하는 말이다. 이처럼 오래되고 밀집된 주택과 좁은 골목으로 둘러싸여 있는 원효로 3가는 최근 서울시가 모든 재건축·재개발 정비구역 가운데 추진위원회나 조합 등 추진주체가 없는 구역에 대해 주민 찬반투표를 실시, 사업추진 여부를 결정키로 함에 따라 관심 지역으로 떠올랐다. 이 일대는 한강 조망권이라는 호재에도 불구하고 2006년 건축허가제한과 2010년 개발행위허가제한 등으로 인해 낡고 오래된 주택이 많았고 동네 골목도 30~40년전 모습 그대로다. 그러나 최근 공사가 중단된 용산국제업무지구 개발사업이 진행될 경우 한강로 일대와 더불어 근접한 원효로 3가 역시 최대 수혜지역이 될 것으로 예상되면서 사업추진 여부에 관심이 모아지고 있다. 주민들 역시 이런 호재를 기대하고 있다. 이 일대는 지난 2010년 11월25일자로 서울시재건축기본계획고시에 의거 주택재건축정비사업으로 지정됐지만 지금까지 조합이나 추진위원회가 없어 사업추진이 이뤄지지 못해 이번에 실태조사 대상에 포함된 것이다. 용산구는 실태조사를 통해 정확한 현황조사와 사업성 분석을 통해 추정분담금에 대한 객관적인 정보를 주민들에게 제공할 방침이다. 또 주민 투표결과에 따라 사업추진 여부를 결정할 계획이다. 스카이데일리가 실태조사에 들어간 원효로 3가 1번지를 찾아 주민들의 의견을 들어 봤다

 ▲ 서울시 용산구 원효가 3가 재건축 사업추진 여부가 주민투표로 결정된다. 원효로 3가 재건축지역 위치도. ⓒ스카이데일리<그림=최은숙>

 

증권사 등을 비롯 금융기관들이 밀집해 있는 여의도는 세계의 상업·금융 중심지인 맨해튼과 비교되지만 인접한 용산구 원효로 3가 일대는 할렘가를 연상케 한다는 자조섞인 푸념이 이 지역 주민들 사이에서 흘러 나왔다.

 

물론 미국 할렘가 처럼 위험하거나 슬럼화된 지역은 결코 아니다. 다만 워낙 오래된 건물이 많고 도로 역시 좁고 꾸불꾸불해 일상 생활에 불편을 느끼는 만큼 이 곳이 새롭게 정비됐으면 하는 바람에서 일부 주민들이 하는 말이다.

 

이처럼 오래되고 밀집된 주택과 좁은 골목으로 둘러싸여 있는 원효로 3가는 최근 서울시가 모든 재건축·재개발 정비구역 가운데 추진위원회나 조합 등 추진주체가 없는 구역에 대해 주민 찬반투표를 실시, 사업추진 여부를 결정키로 함에 따라 관심 지역으로 떠올랐다.

 

이 지역은 원효로 도시재정비 촉진지구 검토대상으로 지정돼 2006년부터 지난 7년간 건축허가제한과 2010년 1월 개발행위허가제한에 묶여 있다.

 

이에 따라 단독·다가구 주택은 2006년 이후 다세대 등 공동주택으로 전환하거나 또는 신축 허가를 받지 못해 30∼40년 된 노후 주택들이 그대로 있었다. 최근 새로 지은 집도 10년이 넘었다는 게 인근 주민의 설명이다.

 

 ▲ 이 지역 단독·다가구 주택은 지난 2006년이후 다세대 등 공동주택으로 전환 또는 신축 허가가 제한되면서 30∼40년된 노후된 주택들이 주를 이루고 있다. ⓒ스카이데일리

  

골목 역시 차량 한대가 겨우 지나 다닐 정도로 비좁을 뿐 아니라 꼬불꼬불 굽어져 있어 주민들의 불만이 제기돼 왔다.

 

인근 부동산 관계자는 “건축제한 조치 이후 거래는 전세나 월세 뿐으로 매매 물량은 거의 없다”면서 “이 동네는 발전이 멈춘 채 40년 전이나 지금이나 똑같다”고 토로했다.

 

용산구 원효로 3가는 지난 2010년 11월25일자로 서울시재건축기본계획고시에 의거, 주택재건축정비사업으로 지정됐다. 그러나 지금까지 조합이나 추진위원회가 없어 사업추진이 이뤄지지 못해 이번에 실태조사 대상에 포함된 것이다.

 

한 주민은 이와관련해 “지금까지 사업이 진행되지 못한 것은 선두에 나서서 지휘하는 사람이 없었기 때문이다”며 “그러나 결과를 장담할 수 없는 상황에서 쉽게 선뜻 나서려는 이는 없을 것”이라고 밝혔다.

 

그는 주민 투표결과를 묻는 질문에 “동네주민들도 자신들의 여건에 따라 의견이 갈리기 때문에 주민조사 결과를 속단할 수는 없다”고 조심스럽게 말했다. 

  

부동산 관계자와 주민 다수에 따르면 원효로 3가 1번지 일대는 상가보다는 다가구 주택들이 대부분이고 많은 주민들이 40∼50년 이상씩 거주한 토박이들로 노인층이 주를 이룬다. 또 오래 거주한 주민들 상당수가 다가구 소유자로 월세를 주수입으로 하고 있어 선뜻 재건축에 동의하지 않을 것이라는 의견이 많았다.  

 

 ▲ 용산구 원효로 3가 1번지 일대 골목은 비좁고 굽이진 길이 많다. ⓒ스카이데일리

반면 오랜 기간 동안 재건축이 허용되지 않아 노후된 주택을 고치는데 드는 수리비 등이 부담되는데다 칙칙한 동네 분위기를 바꾸기 위해 오히려 찬성할 수 있다는 의견도 만만찮다.

 

일부 주민은 현재 좌초 위기를 맞고 있지만 용산국제업무지구가 조성될 경우 원효로 일대의 부동산 가격이 급등할 가능성이 높아 이를 기대하고 있는 분위기다. 또 교통개선 사업으로 교통이 원활해지고 초고층 빌딩들이 들어서는 빌딩군이 형성된다면 투자가치가 높을 것으로 예상하고 있다.

 

부동산에 따르면 투자가 목적인 외지인 토지 소유자가 전체의 1/3을 차지, 이들 역시 개발에 찬성할 것으로 예상되고 있다. 투자가 목적인 이들이 개발에 반대할 이유가 없다는 것이 부동산 관계자의 설명이다. 용산구청에 따르면 전체 토지 소유자는 모두 303명에 달한다.

 

한 동네 주민은 “원효로 3가는 지난 7년간 건축 개발이 묶여 있어 사업이 추진되면 조합원수가 늘지 않을 것”이라며 “건축면적 대비 주민수가 적기 때문에 사실상 지분쪼개기(지분분할)가 이뤄지지 않아 추가분담금은 덜 나올 것으로 예상된다”고 밝혔다.

 

지분쪼개기는 단독주택 등을 구분등기가 가능한 다세대 주택으로 신축하거나 지분을 나눠 인위적으로 재개발 아파트 분양권을 많이 받아내는 일종의 투기 행위인데, 그동안 이 지역은 개발이 제한돼 그런 경우가 없을 것이라는 얘기다.

 

그는 또 “이처럼 추가분담금이 적으면 싫어할 사람은 없지만 문제는 용적률이 최소 250%는 돼야 주민들을 움직일 수 있을 것”이라고 강조했다.

 

이어 “용적률 250%에 층고제한이 없이 한강 조망권이 확보된다면 교통이나 입지, 편의시설면에서 사업성이 충분하고, 한강로처럼 비싼 지역이 아니어서 임대·투자·실거주 모두에게 부합되는 지역”이라고 설명했다.

 

 ▲ 서울 용산구 원효로 3가는 한강과 인접해 있고 원효대교나 강변북로를 이용하면 여의도와 강남으로의 접근성이 용이하다는 장점을 갖고 있다. ⓒ스카이데일리

  

서울 용산구 원효로 3가는 한강과 인접해 있고 원효대교나 강변북로를 이용하면 여의도와 강남으로의 접근성이 용이하다.

 

또 용산전자상가와는 한 블록 떨어져 있고 최근 이슈가 되고 있는 용산국제업무지구와는 한강로 못지 않게 근거리에 위치해 지리적 강점이 뛰어난 곳이다.

 

용산구청에 따르면 원효로 3가 1번지 일대 주택재건축 구역 면적은 3만9000㎡로 평균 층수는 10층으로 지정됐다.

 

한편 용산구는 추진위원회 또는 조합 등 추진주체가 없는 모든 정비구역에 대해 실태조사를 실시하고 있다. 이를 통해 정확한 현황조사와 사업성을 분석, 추정분담금에 대한 객관적인 정보를 주민들에게 제공할 예정이다.

  

또 주민찬반과 실태조사에 앞서 개략적인 정비계획 수립 및 추정분담금 산정방법과 절차 등에 대해 주민이 쉽게 이해할 수 있도록 설명회를 진행중이다.

 

 ▲ 원효로 3가 1번지 일대는 다가구 주택들이 많다. ⓒ스카이데일리

실태조사는 현황조사, 개략적 정비계획수립, 사업성 추정 순으로 진행된다. 현황조사는 정비구역의 토지 및 건축물 특성, 노후도 및 과소필지율(자투리 땅이 많은 지역) 등 정비구역지정요건 확인, 정비사업추진 현황 등을 검토한다.

 

추정분담금은 실태조사 가이드라인에 따라 객관적으로 산출, 서울시 클린업시스템의 사업비 및 분담금 추정 프로그램으로 분담금을 산정해 실태조사로 나온 결과의 신뢰도를 높일 방침이다.

 

이후 도시계획위원과 도시재정비위원들은 토지이용계획과 건축계획 등 정비계획 적정성을, 감정평가사와 분양전문가들은 분양가와 권리가액 등 추정부담금 적정성을 검토할 계획이다.

 

이를 토대로 주민토론회를 열어 정비구역별 실태와 지역 표준지에 대한 추정분담금 산정결과 등을 설명한다.

 

주민 찬반의견 조사결과 30% 이상이 찬성하면 추진지역 정비사업은 진행된다. 또 세입자의 안정적인 주거대책을 위해 자격을 갖춘 세입자에게 주거이전비를 지급하는 등 세입자 대책을 수립한다.

 

투표결과 재건축 찬성률이 30% 미만이면 리모델링이나 환경관리 사업으로 대체된다.