[재건축 르포]<42>-과천주공2단지…평당 4~5천만원서 3천만 선 하락 ‘투자수요’

과천은 행정구역상으로 경기도에 속하지만 서울 강남과 접해 있을 뿐만 아니라 교통여건도 서울권에 속한다. 특히 강남이 도시의 기운을 내뿜는다면 과천은 전원마을 또는 산골마을의 분위기를 풍길 정도로 거주여건 역시 최상이다. 과천정부종합청사 또한 과천을 제1의 주거지역으로 꼽히게 만들었다. 그 결과 강남 같은 과천 속에서도 진짜 강남 같다는 ‘주공2단지’는 지난 2006~2007 초반까지만 해도 평당 5000만원을 넘나드는 초고가를 형성했었다. 강남의 개포나 은마 등 유명세를 떨친 재건축1번지 단지와 비교해도 부럽지 않을 정도였다. 하지만 이후 과천 아파트의 95%를 차지하는 저층 주공 12개 단지들은 내림세를 지속했다. 주공2단지만 해도 고점에 비해 35~40%까지 빠진 상황이다. 노른자위라는 주공2단지 조차 평당 3000만원 안팎이다. 이런 상황에서 주공2단지 재건축이 급물살을 타자 시세차익을 노린 ‘강남 사모님’들이 움직이고 있다. 고점에 비해 지금이 최저점이라는 분위기에 투기수요가 일 것이라는 전망 때문이다. 주공2단지는 그러나 재건축 시공사 입찰이 한 차례 유찰을 겪었다. 원인은 조합원들과 시공사 간의 분양가 및 개발방식을 놓고 눈높이가 맞지 않았기 때문이다. 조합원들은 과거의 고점가격 향수를 기대하지만 시공사들은 그게 아니라는 반론으로 맞선 것으로 알려졌다. 그럼에도 최근 조합 측은 그동안 갈등을 빚어 왔던 아파트와 상가 간 보상 논의가 원만히 합의를 이뤄 재건축 전망이 밝다고 밝혔다. 조합원들은 주공2단지 시세가 반등 가능성이 있다는 기대감이 크다. 주공단지 중 2단지가 과천청사와 가장 가깝기 때문이다. 세종시로 이전한 과천정부부처들의 빈 자리에는 13개 정부부처가 추가로 들어와 계속해서 정부청사로 활용될 예정이기도 하다. 또 청사 앞 유휴지 개발도 과천시가 검토 중이어서 어떤 식으로 개발되든 주공2단지는 직접적인 수혜를 입을 것으로 예상된다. 현재 1600여세대인 주공2단지는 재건축 이후 1990세대로 변모한다. 스카이데일리가 강남 부럽지 않은 과천주공2단지 재건축 진행 경과와 시세 등을 취재했다.

 

준강남 과천요지 재건축에 ‘강남 사모님’ 촉각

[재건축 르포]<42>-과천주공2단지…평당 4~5천만원서 3천만 선 하락 ‘투자수요’

과천은 행정구역상으로 경기도에 속하지만 서울 강남과 접해 있을 뿐만 아니라 교통여건도 서울권에 속한다. 특히 강남이 도시의 기운을 내뿜는다면 과천은 전원마을 또는 산골마을의 분위기를 풍길 정도로 거주여건 역시 최상이다. 과천정부종합청사 또한 과천을 제1의 주거지역으로 꼽히게 만들었다. 그 결과 강남 같은 과천 속에서도 진짜 강남 같다는 ‘주공2단지’는 지난 2006~2007 초반까지만 해도 평당 5000만원을 넘나드는 초고가를 형성했었다. 강남의 개포나 은마 등 유명세를 떨친 재건축1번지 단지와 비교해도 부럽지 않을 정도였다. 하지만 이후 과천 아파트의 95%를 차지하는 저층 주공 12개 단지들은 내림세를 지속했다. 주공2단지만 해도 고점에 비해 35~40%까지 빠진 상황이다. 노른자위라는 주공2단지 조차 평당 3000만원 안팎이다. 이런 상황에서 주공2단지 재건축이 급물살을 타자 시세차익을 노린 ‘강남 사모님’들이 움직이고 있다. 고점에 비해 지금이 최저점이라는 분위기에 투기수요가 일 것이라는 전망 때문이다. 주공2단지는 그러나 재건축 시공사 입찰이 한 차례 유찰을 겪었다. 원인은 조합원들과 시공사 간의 분양가 및 개발방식을 놓고 눈높이가 맞지 않았기 때문이다. 조합원들은 과거의 고점가격 향수를 기대하지만 시공사들은 그게 아니라는 반론으로 맞선 것으로 알려졌다. 그럼에도 최근 조합 측은 그동안 갈등을 빚어 왔던 아파트와 상가 간 보상 논의가 원만히 합의를 이뤄 재건축 전망이 밝다고 밝혔다. 조합원들은 주공2단지 시세가 반등 가능성이 있다는 기대감이 크다. 주공단지 중 2단지가 과천청사와 가장 가깝기 때문이다. 세종시로 이전한 과천정부부처들의 빈 자리에는 13개 정부부처가 추가로 들어와 계속해서 정부청사로 활용될 예정이기도 하다. 또 청사 앞 유휴지 개발도 과천시가 검토 중이어서 어떤 식으로 개발되든 주공2단지는 직접적인 수혜를 입을 것으로 예상된다. 현재 1600여세대인 주공2단지는 재건축 이후 1990세대로 변모한다. 스카이데일리가 강남 부럽지 않은 과천주공2단지 재건축 진행 경과와 시세 등을 취재했다

 

 ▲ 과천주공 2단지 위치도(위)와 아파트 단지의 모습. ⓒ스카이데일리 <그림=최은숙>

“사업성이 더 좋아지는 방향으로 논의가 진행되고 있습니다”

 

과천주공 2단지 안 상가 인근에 있는 재건축조합 사무실 분위기는 담담했다.

 

과천주공 2단지는 당초 지난 28일 시공사 입찰을 마감할 예정이었으나 다음달 19일로 일정을 연기한 상황이다. 지난해 12월 한차례 시공사 입찰이 유찰된데 이어 두 번째 입찰이 연기됐지만 조합 사무실에서 이런 우려의 분위기는 찾아볼 수 없었다.

 

그동안 재건축 사업성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상돼 온 상가와의 보상문제 등 협의가 긍정적인 결론에 가까워졌기 때문으로 풀이된다.

 

입찰 연기 역시 상가를 포함해 사업성이 나아진 재건축을 진행하기 위해서라고 조합 관계자는 설명했다.

 

“협의가 막바지에 다다랐습니다. 곧 상가와 합의를 마무리짓고 더 좋은 재건축 계획안을 만들 것입니다”

 

과천정부청사 이웃한 역세권 핵심단지

 

과천은 강남 같은 과천이라는 평판을 들을 만큼 아파트가 고가다. 녹지지대와 교통여건 및 강남과 인접한 지리적 여건 등이 최상이라는 평가 속에 과천의 아파트는 한때 강남을 추월하는 양상을 보이기도 했다.

 

그 중심의 하나에 과천주공2단지가 있다. 과천의 아파트는 95%가 총 12개 단지로 이뤄진 저층의 주공단지들인데, 이 중 2단지가 강남 같은 과천의 메카가 되고 있는 지역이다. 이곳 재건축이 관심을 끄는 것도 이 때문이다. 

 

주공 2단지는 과천시 원문동과 별양동에 걸쳐 있다. 원문동에 1370세대, 별양동에 250세대가 속해 모두 1620세대에 달한다.

 

5층 건물 38개동으로 이뤄졌으며 면적은 25㎡(7.6평), 52㎡(15.7평), 58㎡(17.5평), 59㎡(17.5평)의 네 종류가 있다.

 

재건축 이후에는 35층 높이에 규모가 1990세대로 늘어날 예정이다.

 

지하철4호선 정부과천청사역 5번출구에 인접해 있는 과천주공 2단지의 바로 옆에는 코오롱 본사가 위치해 있기도 하다.

 

 ▲ 과천주공 2단지 바로 옆에 있는 코오롱 본사 건물. ⓒ스카이데일리

또 지하철 역이 있는 사거리에서 300여m 거리에 정부과천청사의 정문이 있어 청사에서 가장 가까운 아파트단지이기도 하다.

 

입지조건이 뛰어난 주공 2단지의 시공사 입찰이 지난해 12월 유찰된 이유는 주민들과 시공사 간의 눈높이가 맞지 않았기 때문이다.

 

우선 주민들은 아파트 가격 고점시절의 향수 때문에 분양가를 높게 해야 한다는 입장을 가졌지만 시공사들은 자칫 미분양이 날 수 있는 문제를 감안해 난색을 표했다.

 

또 하나의 문제는 조합원들이 확정지분제를 고수했기 때문에 일어났다.

 

재건축에서 흔히 쓰이는 방식을 도급제라 하는데, 이는 시공사에 공사비만 주고 개발이익을 조합이 가져가는 방식이다. 집값이 상승세일 때는 조합이 큰 이익을 가져갈 수 있지만 추가비용이 발생할 때도 조합이 책임을 져야 해 집값이 하락할 때는 추가분담금의 위험이 있다.

 

과천주공 2단지 조합원들이 선호하는 확정지분제는 조합 몫의 개발이익을 미리 확정하는 방식이다. 무상으로 제공되는 무상지분율을 시공사 선정 시 확정하며 추가이익은 시공사가 가져간다. 집값 하락 시에 추가분담금의 위험을 없앨 수 있는 방식이다.

 

조합 관계자는 “최근 대형 시공사들이 확정지분제 방식을 꺼리는 것이 유찰의 원인으로 보인다”며 “조합원들은 확정지분제에 대해 확고하게 지지하기 때문에 이 방식 하에서 좋은 시공사를 선정할 방침”이라고 말했다.

 

 ▲ 아파트 단지와 바로 붙어 있는 지하철4호선 정부과천청사역 출구. ⓒ스카이데일리

조합이 이렇게 자신감있게 나올 수 있는 것은 이 지역이 강남과도 어깨를 겨룰 만큼 핵심지역이기 때문이다.

 

주공2단지는 현재 3.3㎡당(평당) 매매호가가 3000만원대 안팎에 형성돼 있다. 비싼 곳은 3000만원대 중후반도 호가가 나오고 있기도 하다. 

 

이는 강남 일부지역에 비해서도 비싼 수준이다. 강남 재건축의 상징인 대치동 은마아파트의 경우만 해도 호가가 평당 2500만원까지 내려온 상황이기 때문이다. 

 

부동산에 따르면 초고가 아파트의 대명사가 된 서초구 반포동의 재건축 아파트인 반포자이도 4000~5000만원을 호가하다가 지금은 평당 3500~3600만원 선을 유지하고 있다.  

 

과천에 있는 주공2단지의 시세가 강남 수준을 유지하는 이유는 주거환경 이외에 정부과천청사에서 가장 가까운 입지조건도 큰 영향이 있는 것으로 보인다. 

 

이 같은 시세는 최근의 경기침체와 정부의 과천청사 이전이 함께 영향을 미쳤다는 것이 인근 부동산들의 설명이다. 

 

그러나 과천청사는 향후에도 정부청사로 계속해서 사용될 방침인데다 서울 곳곳에 흩어져 사용 중이던 정부청사들이 추가로 입주할 예정으로 있기도 하다. 아울러 인근 유휴지 개발을 과천시가 추진 중이어서 이에 대한 기대감이 높은 상황이다.

 

정부청사 유지에 유휴부지 개발 기대감

 

지난해 과천청사에서 세종시로 이전한 정부부처는 기획재정부와 농식품부, 국토해양부와 환경부 등 모두 네 곳이다.

 

올해도 지식경제부와 고용노동부가 세종시로 이전할 예정이다.

 

지난해 까지 과천청사에서 근무하던 공무원 수는 5000명이 넘었는데, 이 인구가 대거 세종시로 이동하게 되는 것이다.

 

 ▲ 주공2단지에서 300여m 떨어진 곳에 정부과천청사의 모습이 보인다. 사거리 앞 공터는 유휴지로 과천시가 현재 개발방안을 검토 중이다. ⓒ스카이데일리

하지만 주민들은 아파트 시세가 앞으로 있을 호재에 힘입어 상승할 것으로 기대하고 있다. 청사건물을 사용하지 않던 정부기관 13개가 2014년까지 정부과천청사에 입주한다는 계획이 지난해 발표됐기 때문이다.

 

기존에 과천청사를 사용해 온 법무부까지 합하면 14개 기관 약 4000명의 공무원이 이곳에서 근무하게 된다. 기존에 비해 1000여명 줄어들지만 일각의 우려처럼 공동화가 발생하지는 않을 것으로 보인다.

 

과천시가 새 정부에서 신설되는 미래창조과학부의 과천 유치를 추진하고 있으며, 과천청사 앞 유휴부지도 개발을 위해 공원이나 병원유치 등의 방안을 검토 중이다. 유휴부지의 위치가 주공2단지와 정부청사와의 사이에 있어 어떤 식으로든 유휴부지가 개발되면 주공2단지는 직접적인 수혜를 받을 전망이다.

 

상가와 아파트간 이견 난항…원만한 합의 진행

 

2003년 11월 재건축추진위원회가 인가를 받은 과천주공 2단지는 2007년 경기도의 안전진단을 통과했다.

 

이후 2011년 6월 용적률 232%의 재건축 정비구역계획이 경기도 도시계획위원회에 제출됐으나 한 차례 유보판정을 받기도 했다.

 

결국 다음달인 2011년 7월 용적률이 220%로 하향된 정비구역계획이 통과됐다.

 

 ▲ 지난해 9월 조합설립인가를 받은 과천주공 2단지 재건축조합 사무실. ⓒ스카이데일리

현재 정비구역계획에 따르면 과천주공 2단지는 재건축을 통해 35층 높이에 1990세대 규모의 아파트 단지로 바뀔 예정이다. 용적률은 218.57%다.

 

면적은 소형주택의 비율이 상대적으로 높다. 전용면적 기준 60.0㎡(18.2평)가 814세대로 가장 많은 40.9%의 비율로 계획됐다. 50.0㎡(15.1평)와 40.0㎡(12.1평)는 각각 60세대(3.0%)와 40세대(2.0%)가 예정돼 있다.

 

85.0㎡(25.7평)가 696세대(35.0%), 101.9㎡(30.8평)는 120세대(6.0%)가 지어질 계획이다. 가장 넓은 128.4㎡(38.8평)는 260세대로 13.1%의 비율이 공급될 예정이다.

 

조합 관계자는 “이 수치는 정비구역 지정을 받을 당시의 용적률과 세대수로 사업시행인가를 받는 과정에서 변경이 있을 수 있다”고 설명했다.

 

 ▲ 주공2단지는 재건축 이후 1990세대로 커진다. 재건축과 더불어 시세가 반등할 수 있을지 추이가 주목되고 있다. ⓒ스카이데일리

정비구역계획이 확정된 상황에서 추진위원회는 지난해 조합설립을 추진하며 재건축에 속도를 내고자 했으나 예기치 않은 암초를 만났다. 상가 조합원들과 보상금 문제로 마찰을 빚은 것이다.

 

결국 상가조합원들이 조합가입동의서를 제출하지 않으면서 조합설립이 어려워지자 추진위원회는 상가와 아파트의 토지를 분할해 재건축을 추진하기로 하고 지난해 5월 법원에 토지분할 소송을 제기했다. 이를 법원이 받아들이면서 6월 창립총회를 거쳐 9월 조합설립 인가를 받기에 이른다.

 

그러나 상가를 분할해 재건축을 추진하는 것은 사업성이 떨어지며 아파트 주민과 상가 주민들 모두에 손해라는 인식 하에 양측이 논의를 이어왔으며, 마침내 원만한 합의에 임박한 상황이다.

 

조합 관계자는 “합의안의 최종 확정은 다음주로 예상한다”며 “상가와 아파트 모두에 이익이 되는 안을 만들어 재건축에 속도를 붙일 것”이라고 말했다.