[재건축 르포]<40>-잠실주공 5단지…123층 롯데타워 옆 50층 주상복합 추진

잠실에서 마지막 남은 주공아파트인 잠실주공5단지가 올 1월 들어 재건축조합 설립을 위한 동의서 접수를 시작하며 재건축에 시동을 걸었다. 1~4단지는 지난 2006년부터 2008년 사이 모두 재건축을 완료했으나 유독 5단지만은 지금까지 재건축 조합을 설립하지조차 못하고 있었다. 원인은 2005년 서울시 정비계획에서 용적률이 230%로 나왔기 때문이다. 현재 34평에 사는 주민이 36평을 분양받기 위해 1000만원이 넘는 분담금을 내야 하는 상황에서 재건축이 중단됐다. 하지만 2011년 다시 재건축을 추진하기로 주민들이 뜻을 모으고 재건축 추진위원장을 새로 뽑는 등 사업에 속도를 내고 있다. 현재 용적률 상향으로 정비계획 변경을 서울시에 요구하고 있는 추진위는 서울시에 문화복지시설을 기부채납하는 안을 제시한 상태다. 재건축부지 중 잠실역에 접하는 2만여평에 50층 주상복합을 짓고 여기에 상업과 업무시설에 더불어 어린이집과 경로당 등 문화복지시설을 지어 서울시에 기부채납하겠다는 안을 제시한 것이다. 50평 주상복합이 지어질 경우 현재 시공 중인 123층의 제2롯데월드와 더불어 잠실역의 랜드마크가 될 것으로 보인다. 2005년 재건축이 좌절됐을 때와 마찬가지로 지금도 문제는 용적률이다. 권춘식 재건축추진위원장은 아파트의 경우 300%, 주상복합의 경우 400%의 용적률을 목표로 하고 있다. 40평형대도 분담금없이 입주하는 것을 목표로 지역 전체 용적률은 320%를 달성하겠다고 약속했다. 이 같은 계획이 실행되면 현재 9억원 정도의 아파트를 조합원들은 추가 부담없이 12억원 가치의 아파트로 분양받을 수 있을 것으로 예상된다는 것이 인근 부동산들의 설명이다. 잠실역 랜드마크가 될 수 있는 50층 주상복합과 6000여세대 재건축 단지가 계획대로 지어질 수 있을 지 스카이데일리가 잠실5단지 재건축추진위원회를 찾아 자세한 상황을 들어봤다.

 

‘9억 재건축’ 추가 분담금 없이 ‘12억 밑그림’

[재건축 르포]<40>-잠실주공 5단지…123층 롯데타워 옆 50층 주상복합 추진

잠실에서 마지막 남은 주공아파트인 잠실주공5단지가 올 1월 들어 재건축조합 설립을 위한 동의서 접수를 시작하며 재건축에 시동을 걸었다. 1~4단지는 지난 2006년부터 2008년 사이 모두 재건축을 완료했으나 유독 5단지만은 지금까지 재건축 조합을 설립하지조차 못하고 있었다. 원인은 2005년 서울시 정비계획에서 용적률이 230%로 나왔기 때문이다. 현재 34평에 사는 주민이 36평을 분양받기 위해 1000만원이 넘는 분담금을 내야 하는 상황에서 재건축이 중단됐다. 하지만 2011년 다시 재건축을 추진하기로 주민들이 뜻을 모으고 재건축 추진위원장을 새로 뽑는 등 사업에 속도를 내고 있다. 현재 용적률 상향으로 정비계획 변경을 서울시에 요구하고 있는 추진위는 서울시에 문화복지시설을 기부채납하는 안을 제시한 상태다. 재건축부지 중 잠실역에 접하는 2만여평에 50층 주상복합을 짓고 여기에 상업과 업무시설에 더불어 어린이집과 경로당 등 문화복지시설을 지어 서울시에 기부채납하겠다는 안을 제시한 것이다. 50평 주상복합이 지어질 경우 현재 시공 중인 123층의 제2롯데월드와 더불어 잠실역의 랜드마크가 될 것으로 보인다. 2005년 재건축이 좌절됐을 때와 마찬가지로 지금도 문제는 용적률이다. 권춘식 재건축추진위원장은 아파트의 경우 300%, 주상복합의 경우 400%의 용적률을 목표로 하고 있다. 40평형대도 분담금없이 입주하는 것을 목표로 지역 전체 용적률은 320%를 달성하겠다고 약속했다. 이 같은 계획이 실행되면 현재 9억원 정도의 아파트를 조합원들은 추가 부담없이 12억원 가치의 아파트로 분양받을 수 있을 것으로 예상된다는 것이 인근 부동산들의 설명이다. 잠실역 랜드마크가 될 수 있는 50층 주상복합과 6000여세대 재건축 단지가 계획대로 지어질 수 있을 지 스카이데일리가 잠실5단지 재건축추진위원회를 찾아 자세한 상황을 들어봤다

 

 ▲ 잠실역 사거리에 있는 잠실주공5단지 위치도(위)와 5단지 아파트 전경. 잠실주공아파트 중 마지막 남은 재건축 노른자위 대규모 단지다. ⓒ스카이데일리

잠실주공아파트 단지 중 마지막 재건축 단지인 5단지가 드디어 재건축에 시동을 걸었다. 잠실역 사거리 방면에 50층 주상복합 건물을 지어 잠실 일대의 랜드마크 단지가 되겠다는 야심찬 계획이 구체화되기 시작했다.

 

잠실주공5단지 재건축추진위원회는 지난 7일부터 재건축조합 설립을 위해 입주자들의 동의서를 받기 시작했다. 23일 동의서 접수로 분주한 재건축추진위원회 사무실에서 만난 석봉수 추진위원은 잠실주공5단지 재건축 추진계획에 대해 상세히 설명했다.

 

석 추진위원은 “재건축 부지 중 약 2만여평 공간에 50층 높이의 주상복합아파트를 짓는 계획을 놓고 서울시와 협의 중이다. 123층 높이로 지어질 제2롯데월드와 스카이라인을 맞추고 잠실역 인근을 오가는 시민들에게도 이익이 되는 상권지대를 형성할 것”이라고 말했다.

 

주상복합 아파트는 업무시설과 판매시설, 문화복지 관련 시설들이 들어설 계획이다. 상권이 형성되지 않아 외식을 위해 방이동이나 신천역까지 찾아가야 하는 잠실역 일대에 주상복합아파트가 들어서면 반향이 클 것이라고 석 추진위원은 보고 있다.

 

또 문화복지 관련 시설은 서울시에 기부채납해 공공의 이익에 부합하는 재건축을 하겠다고도 말했다. 어린이집, 경로당 등 복지공간을 마련한 문화복지공간을 마련해 공공성을 확보한 재건축이라는 승부수를 서울시에 제시한 것이다.

 

 ▲ 잠실5단지 내부 상가에 마련된 재건축추진위 사무실에서는 조합설립 동의서 접수가 진행되고 있었다. ⓒ스카이데일리

이를 위해 제3종일반주거지역인 재건축 부지 중 잠실역 사거리에 접하는 2만여평 부지를 준주거지역으로 종상향(용적률 상향) 해줄 것을 서울시에 요구한 상황이다. 3종일반주거지역은 용적률 상한이 300%지만 준주거지역으로 바뀌면 상한이 500%까지 올라간다.

 

석 추진위원은 “지난해 4월부터 서울시 공무원과 건축 관련 교수들, 아파트 입주자 대표들이 모여 건축계획에 대해 논의하고 있다”며 “아직 결정된 것은 아니지만 공공의 이익에 부합하고 조합원들에게도 이익이 되는 계획이 통과되기를 희망한다”고 말했다.

 

추진위의 안이 그대로 받아들여질 경우 이 지역에는 제2의 타워팰리스 같은 최고 50층대의 아파트와 50층 높이의 주상복합아파트 등이 지어지게 된다.

 

50층 주상복합을 포함한 랜드마크 단지 조성이라는 추진위의 계획은 서울시의 종상향 결정을 포함해 넘어야 할 산이 많다. 하지만 계획대로 조성될 경우 잠실역 사거리에 대형 상권이 조성되는 등 미치는 여파가 클 것으로 예상된다.

 

“용적률 320% 달성해 50층 랜드마크단지 만들 것”

 

강북에서 잠실대교를 건너면 한강시민공원 잠실지구를 지나 잠실주공5단지를 만날 수 있다. 올림픽로 방면으로는 지하철2호선 잠실역이 있는 잠실역 사거리에 접한다.

 

올림픽로 건너편에는 롯데월드가 있고, 대각선으로 제2롯데월드 공사부지와 마주보고 있다.

 

잠실역세권과 롯데월드를 끼고 있는 잠실주공5단지는 1978년 입주를 시작해 벌써 35년이 된 아파트 단지다. 입주 초기 이 아파트는 선망의 대상이 됐었지만 지금은 많이 노후화 됐다. 석 추진위원은 “분양 당시 들어와 지금까지 35년간 산 주민도 있다”고 말했다.

 

잠실주공5단지는 현재 15층 높이의 아파트 30개동으로 이뤄져 있으며 세대수는 3940세대에 이른다.

 

 ▲ 현재 3900세대가 넘는 잠실주공5단지는 추진위 계획대로 진행될 경우 6000세대가 넘는 대형단지로 재탄생한다. ⓒ스카이데일리

추진위가 계획하는 세대수는 현재 5890세대에 달하는데, 이는 50층 주상복합을 포함하지 않은 수치여서 더 늘어날 전망이다. 50층 주상복합이 허가될 경우에는 그 만큼의 세대수가 대량 늘어나고 설사 주상복합이 허가되지 않더라도 일반 아파트 물량의 세대수가 늘어날 예정이다.

 

추진위의 계획안에 따르면 전체 세대 중소형 임대주택은 80㎡(24평형) 이하 3종으로 구성되는데, 총 525세대로 8.9%의 비율을 보이고 있다. 일반분양은 85㎡(26평형) 1종이고, 총 560세대로 계획하고 있다.

 

이외에 조합 소유 임대분이 875세대에 달한다. 나머지 3930세대는 조합원 분양 분이다.

 

크기 별로 보면 85㎡(26평형) 이하는 모두 2260세대로, 그 비율은 38.4%로 계획됐다. 118㎡(36평형)가 40.8%로 가장 많은 2400세대다. 대형인 140㎡(42평형)와 154㎡(47형평)는 각각 900세대와 330세대로 20.9%의 비율을 보이고 있다.

 

추진위가 단지 주민들에게 돌리고 있는 재건축 설명회 안내문에 따르면 50층 주상복합을 지을 예정인 준주거지역에는 50평형 이상 대형평형이 지어질 예정이다.

 

현재 인근 주상복합의 시세를 살펴보면, 롯데월드 옆에 있는 갤러리아 팰리스의 213㎡(64평형)가 18억원대의 가격을 보이고 있다. 3.3㎡당(평당) 2800만원 선이다.

 

잠실주공5단지와 마주보고 있는 잠실역 시거리의 롯데캐슬골드는 199㎡(60평형)가 15억원대로 3.3㎡당(평당) 2500만원대에 시세가 형성됐다.

 

먼저 재건축을 한 아파트 단지의 시세는 잠실리센츠의 109㎡(33평형)가 9억~9억5000만원 가량을 보이고 있다. 3.3㎡당(평당) 2800만원대에 해당하는 가격이다.

 

레이크팰리스의 144㎡(43평형)은 11억~12억원대로 3.3㎡당(평당) 2800만원을 약간 밑도는 수준이다.

 

 ▲ 잠실주공5단지 인근의 초고층 주상복합 아파트 전경. 부동산에 따르면 평당 약 2800만원대의 시세를 보이고 있다. <사진=네이버 로드뷰>

따라서 추진위가 계획하고 있는 40평대 아파트를 조합원들이 분양받는다면 그 가치는 인근 시세기준으로 11억~12억원에 이를 것으로 예상된다. 아울러 이곳이 초고층 주상복합으로 랜드마크가 될 경우 그 가치는 훨씬 올라갈 수도 있다는 것이 부동산들의 설명이다.

 

사업의 성패는 종상향과 용적률에 달려

 

잠실주공5단지가 재건축을 추진하기 시작한 것은 1999년이다. 하지만 10년이 넘도록 재건축이 지지부진한 가운데 인근 주공단지들은 하나둘씩 재건축을 완료해 마침내 주공5단지만 남은 상황이 됐다.

 

잠실주공아파트 단지 중 1단지는 지난 2008년 재건축을 마무리해 잠실 엘스로 재탄생했다. 2단지는 같은 해 잠실 리센츠로 재건축이 완료됐으며, 3단지는 이에 앞서 2007년 잠실 트리지움으로 재건축이 완료됐다. 4단지는 2006년 재건축을 마무리해 레이크팰리스로 변화했다.

 

 ▲ 잠실주공5단지 바로 옆에 있는 잠실 리센츠는 지난 2008년 잠실주공2단지가 재건축된 단지다. 인근 부동산에 따르면 이들 아파트의 시세는 평당 약 2800만원 선이다. ⓒ스카이데일리

잠실주공5단지 역시 의욕적으로 재건축을 추진했다. 2001년에는 건설사를 삼성과 현대산업개발, GS건설(당시 LG건설)로 지정하기도 했다. 그러나 지난 2005년 서울시의 사업시행 정비계획이 발표되면서 재건축은 표류하기 시작했다. 주민들이 보기에 용적률이 만족스럽지 않았기 때문이다.

 

석 추진위원은 “당시 계획 용적률은 230%에 불과했다. 세대수 역시 지금과 같은 3930세대였다. 34평에 사는 사람이 36평으로 이사하는데 비용이 1000만원 넘게 들었다. 재건축을 할 이유가 없는 상황이었다”고 설명했다.

 

이후 재건축을 다시 추진하자는 움직임이 시작되면서 2011년 7월 총회를 열어 지금의 권춘식 추진위원장이 당선됐고 재건축도 다시 시작하게 됐다.

 

권 위원장은 50층 주상복합을 포함한 새로운 재건축 계획을 구상하기 시작했다. 2005년과 마찬가지로 핵심은 용적률이었다.

 

기존 아파트의 용적률을 300%대로 맞추면서 전체 부지 중 20%에 달하는 지역을 준주거지역으로 종상향해 용적률 400%를 인가받겠다는 계획을 세웠다. 이 경우 근린생활시설 등을 합한 지역 전체의 용적률은 320%가 된다.

 

권 추진위원장은 주민들을 대상으로 한 재건축 설명회 전단지에 “저의 공약인 ‘추가부담없는 40평형대’를 위해 320%(300% 이상 350% 이하) 용적률을 반드시 달성하겠다”고 밝혔다.

 

그는 또 “320% 용적률(안)이 협의과정에서 300% 미만으로 떨어질 상황이 된다면 지체없이 동의서 원본 및 관련 서류 일체를 되돌려 드린 다음 가부를 다시 묻겠다”고 약속했다. “저의 임기(2013. 7. 2) 중 320%가 달성되지 않을 경우 조합설립을 보류한 채 소유자 여러분의 신임을 다시 묻겠다”고도 공약했다.

 

 ▲ 1999년 추진위가 구성된 이후 14년만에 조합설립에 들어간 잠실주공5단지. 새해들어 지난 3일 예정이었던 동의서 접수개시는 등기 발송이 늦어져 7일부터 시작됐다. ⓒ스카이데일리

현재 재건축조합 설립을 위한 동의서를 받고 있는 추진위는 2월말에서 3월초 사이에 조합 설립을 완료한다는 계획이다. 석 추진위원은 “거주자 중 65세 이상이 40%가 넘을 정도로 고령이어서 재건축에 시간을 끌 수가 없다”라고 말했다.

 

22일 현재 동의서는 40%가 접수된 가운데 이달 말까지 50% 달성을 목표로 하고 있다는 것이 추진위의 설명이다. 조합이 설립될 경우 2014년까지 관리처분 인가를 받을 수 있도록 속도전을 벌일 계획이다. 재건축 초과이익 환수조치를 면하기 위해서다.

 

석 추진위원은 계획대로 될 경우 철거와 이주, 신축 등을 고려하면 2019년에서 20년 경에는 재건축이 완료될 것으로 전망했다.