[기획탐방=강남상권을 가다]-<41>코엑스4거리…한전·감정원·서울의료원 이전

서울 강남구 삼성동은 대한민국 최고의 요지 중 한곳이다. 따라서 지하철 2호선 삼성역세권 역시 풍부한 유동인구 때문에 최고 상권의 한 지역으로 꼽힌다. 하지만 삼성역에서 북쪽 한강방향으로 한블럭 올라가 만나는 코엑스4거리에서 한국전력 본사 방향으로 가는 오른쪽 일대 상권은 삼성역세권과는 격차가 있다. 이 지역은 영동대로라는 큰 도로가 가로막고 있어 무역협회, 코엑스, 아셈타워, 현대백화점, 도심공항 등의 유동인구들을 흡수하기 쉽지 않다. 더욱이 대형 유동인구를 자랑했던 서울의료원 마저 이사를 가는 바람에 상권이 타격을 받았다. 또한 한전과 감정원도 이사를 준비 중이어서 상권이 받을 타격은 더 커질 전망이다. 하지만 이들 거대기관들이 모두 이사를 가면 약 3만5000평 정도의 재개발 부지가 제공된다. 물론 주인인 정부와 서울시 등이 어떤 결정을 내릴지는 아무것도 결정된 것이 없다. 분명한 것은 공공개발이든 민영개발이든 금싸라기 땅을 놀릴 수 없다는데 있다. 한때 삼성물산과 포스코건설이 이 일대를 묶어 랜드마크 114층 등 초고층 국제업무단지 개발계획을 내놨었다. 이 같은 계획이 아니더라도 공공개발시 상주인구와 유동인구가 크게 늘어나고 삼성역세권이 확장되는 효과까지 있을 것으로 기대된다. 더욱이 공사가 한창 진행 중인 지하철 9호선 공사가 마무리되면 대형 유동인구가 움직이는 코엑스몰을 연결한 코엑스4거리역(가칭)이 생긴다. 이곳 상권은 이에 대한 기대감도 적지 않다. 이미 코엑스4거리 코너와 인근에는 각각 주상복합 고층건물과 보안·경비업체 대형빌딩이 들어서 상주·유동인구를 늘렸다. 대형기관들의 잇단 이사로 지금은 타격을 받고 있지만 초대형 개발 호재가 잠들고 있어 ‘히든 삼성상권’으로 기대감이 있는 ‘코엑스4거리 한전 배후상권’을 스카이데일리가 취재했다.

초대형 강남개발 호재 잠든 ‘히든 삼성상권’

[기획탐방=강남상권을 가다]-<41>코엑스4거리…한전·감정원·서울의료원 이전

서울 강남구 삼성동은 대한민국 최고의 요지 중 한곳이다. 따라서 지하철 2호선 삼성역세권 역시 풍부한 유동인구 때문에 최고 상권의 한 지역으로 꼽힌다. 하지만 삼성역에서 북쪽 한강방향으로 한블럭 올라가 만나는 코엑스4거리에서 한국전력 본사 방향으로 가는 오른쪽 일대 상권은 삼성역세권과는 격차가 있다. 이 지역은 영동대로라는 큰 도로가 가로막고 있어 무역협회, 코엑스, 아셈타워, 현대백화점, 도심공항 등의 유동인구들을 흡수하기 쉽지 않다. 더욱이 대형 유동인구를 자랑했던 서울의료원 마저 이사를 가는 바람에 상권이 타격을 받았다. 또한 한전과 감정원도 이사를 준비 중이어서 상권이 받을 타격은 더 커질 전망이다. 하지만 이들 거대기관들이 모두 이사를 가면 약 3만5000평 정도의 재개발 부지가 제공된다. 물론 주인인 정부와 서울시 등이 어떤 결정을 내릴지는 아무것도 결정된 것이 없다. 분명한 것은 공공개발이든 민영개발이든 금싸라기 땅을 놀릴 수 없다는데 있다. 한때 삼성물산과 포스코건설이 이 일대를 묶어 랜드마크 114층 등 초고층 국제업무단지 개발계획을 내놨었다. 이 같은 계획이 아니더라도 공공개발시 상주인구와 유동인구가 크게 늘어나고 삼성역세권이 확장되는 효과까지 있을 것으로 기대된다. 더욱이 공사가 한창 진행 중인 지하철 9호선 공사가 마무리되면 대형 유동인구가 움직이는 코엑스몰을 연결한 코엑스4거리역(가칭)이 생긴다. 이곳 상권은 이에 대한 기대감도 적지 않다. 이미 코엑스4거리 코너와 인근에는 각각 주상복합 고층건물과 보안·경비업체 대형빌딩이 들어서 상주·유동인구를 늘렸다. 대형기관들의 잇단 이사로 지금은 타격을 받고 있지만 초대형 개발 호재가 잠들고 있어 ‘히든 삼성상권’으로 기대감이 있는 ‘코엑스4거리 한전 배후상권’을 스카이데일리가 취재했다

 ▲ 코엑스4거리에서 봉은교 쪽 오른쪽에 형성된 상권은 최고의 유동인구를 자랑하는 삼성역세권에 못미치지만 향후 개발에 대한 기대감이 크다. 상권 위치도(위) 및 상권 중 일부 전경.  ⓒ스카이데일리 <그림=최은숙>

지하철 2호선 삼성역세권은 인근의 대형 랜드마크 시설들이 많아 대한민국 최고의 상권 중 하나로 꼽힌다. 무역센터와 코엑스, 인터컨티넨탈 호텔, 현대백화점, 도심공항, 오크우드 호텔 등이 즐비하다.

 

테헤란로를 중심으로 남북에 대치동과 삼성동 상권 및 코엑스몰 지하상권이 잘 발달해 있다.<강남상권을 가다-27~29회 보도> 반면 영동대로를 타고 한강 쪽으로 한블럭 올라가면 나오는 코엑스4거리 인근은 상황이 달라진다.

 

코엑스4거리에서 탄천방향으로 가는 봉은사로를 타고 올라가다 봉은교까지 약 1km 남짓한 오른쪽 일대가 이 지역 주요 상권지역으로 형성돼 있다. 이곳은 한국전력을 기점으로 코엑스4거리와 대웅제약을 연결하면 마치 삼각주처럼 상권이 형성돼 있다.

 

서울의료원 등 이전에 타격…초대형 개발 기대감 고조

 

이곳 상권은 한국전력을 배후지로 하고 있을 뿐만 아니라 새마을금고 중앙회, 대웅제약, 성도벤처타워, 국순당 등의 근무자와 유동인구를 흡수하고 있다. 한전은 상주 및 유동인구만 수천명에 이르고 새마을금고 중앙회는 600여명, 대웅제약은 1000여명 등에 이른다는 것이 인근 부동산의 설명이다.

 

 ▲ 지하철 9호선 코엑스4거리역이 들어설 일대에서 바라 본 전경. 주상복합 오피스텔 미켈란107(왼쪽)과 대한민국 최고가 아파트의 명성을 지켜온 현대아이파크 전경. ⓒ스카이데일리

B부동산 대표는 “이들 공공기관과 회사들이 비록 구내식당을 이용하도록 돼 있지만 많게는 50% 정도가 인근 식당을 이용한다”며 “따라서 삼성역세권 보다는 못하지만 상권 배후인구가 적지 않은 지역이다”고 설명했다.

 

코엑스4거리 코너에 주상복합 미켈란107과 보안·경비업체 ADT캡스 대형빌딩이 들어서면서 이들 건물의 대규모 유동 및 상주인력까지 추가 배후지로 하고 있다. 이처럼 ‘코엑스4거리 한전방향 배후상권’(이하·코엑스4거리 상권)은 언뜻 삼성역 못지 않은 활기를 띨 것으로 기대되는 곳이다.

 

하지만 이곳 상권의 주요 이용 층이었던 서울의료원(강남분원)이 소수만 남겨놓고 이전하면서 유동인구가 크게 줄어들었다. 이 지역 상가들은 적지 않은 타격을 입고 있다고 말한다.

 

등기부등본을 보면 서울의료원 땅은 서울시가 소유하고 있다. 171, 171-1 등 2필지로 돼 있는 서울의료원 부지는 각각 8893.7㎡(2690.3평), 2만2650.2㎡(6851.7평) 등 총 3만1543.9㎡(9542.0평)에 달하는 큰 땅이다.

 

여기에 역시 서울시 소유인 강남소방서(테헤란로 대로변) 171-3번지 3380.5㎡(1022.6평) 까지 합치면 부지가 3만4924.4㎡(1만564.6평)에 이른다. 171-1번지와 171-3번지 사이의 171-2번지 부지는 한국감정원이 소유하고 있는 1만988.5㎡(601.5평) 규모다. 또한 바로 옆 한전 본사의 토지는 여의도 면적의 10분의 1에 달하는 7만9341.8㎡(약 2만4000.9평) 크기다.

 

 ▲ 서울시 소유의 서울의료원(위)은 이미 소수 진료과를 남기고 이사를 갔고, 한국감정원은 올 하반기께 이사할 예정이다. 내년부터 이사를 시작하는 한전까지 이사를 완료하게 되면 이곳 일대 약 3만5000평이라는 도심 최대규모 부지의 개발이 이어질 것으로 예상된다. 코엑스4거리 상권은 이곳 배후지에 있다. ⓒ스카이데일리   

따라서 서울의료원이 빠져나가면서 상권이 타격을 받은 것은 사실이지만 이곳이 어떤 식으로든 개발될 가능성이 높아 삼성동의 잠재된 대형상권의 입지를 갖추고 있다.

 

우선 한전이 내년부터 나주혁신도시로 이전을 시작하고 한국감정원도 대구혁신도시로 올 하반기 이전이 예정돼 있다. 따라서 서울의료원에 이은 대형 상주인구의 이전에 따른 충격이 이곳 상권을 우울하게 하고는 있다. 하지만 그에 상응해 이 지역에 초대형 개발부지가 제공됨에 따라 대형개발 이후에 따른 기대감이 자못 크다.

 

S부동산 관계자는 “대형기관들이 속속 자리를 비우면서 지금은 비록 울상인 가게들이 있다. 하물며 권리금을 포기해야 하는 상황이 발생하고 있다”고 말했다. 이에 B부동산 대표는 “어떻게든 버티기만 하면 이곳은 미래의 강남 중심축으로 상권이 발달할 가능성이 매우 높다”고 강조했다.

 

이곳 상가와 주민들은 개발에 대한 기대감으로 초대형 복합시설의 민간개발을 기대하고 있으나 아직 어떤 것도 확정된 것은 없다. 하지만 서울시가 서울의료원 부지를 민간에 매각하고 한전까지 자체개발 보다는 민간에 팔면 예상치 않은 초대형 강남개발 호재가 현실화 될 수도 있다.

 

 ▲ 삼성물산과 포스코건설 등이 한전, 서울의료원, 감정원을 묶어 개발을 제안했던 국제업무단지 조감도. 랜드마크는 114층에 달해 인근 무역협회 건물이 작아 보일 정도다. ⓒ스카이데일리

삼성물산과 포스코건설이 한 동안 한전 본사부지와 서울의료원·한국감정원 땅을 묶어 랜드마크 114층 등 초고층 국제업무단지를 개발하겠다는 제안서가 실제 나왔었다. 당시의 개발조감도를 보면 인근의 무역센터·아셈타워 등은 꼬맹이 빌딩으로 보일 정도다.

 

이 같은 개발 기대감에 이곳 인근의 부동산과 상가들은 삼성생명이 이미 한국감정원 부지를 사들인 것으로 설명하고 있다. 다만 등기부등본상 감정원 부지는 아직 한국감정원의 소유로 돼 있다.

 

코엑스4거리 상권은 이처럼 현재는 주요 시설의 이전이라는 악재를 만나면서 침체돼 가고 있는 것이 사실이지만 초대형 개발 기대감에 들떠 있는 각별한 곳이기도 하다. 상가들은 민간개발이 아니라고 해도 인근 코엑스와 같은 공공개발도 기대감을 갖고 있다.

 

대로변 상권 기대감 변모 중 불구 이면도로 조용

 

이곳 상권은 봉은사로 대로변 상권과 안쪽의 이면도로 상권으로 나뉜다. 봉은사로는 현재 지하철 9호선 공사가 한창이지만 코엑스4거리역(가칭, 929 정거장) 개통 기대감에 벌써부터 상권에 새바람이 불고 있다.

 

대로변은 통상 권리금이 7000만원에서 1억원대를 보이고 있다. 하지만 9호선 역사와 개발 기대감에 권리금 호가가 오를 가능성이 있다.

 

 ▲ 코엑스4거리 인근 상권에서 유명한 ‘홍영재 장수 청국장’ 집을 비롯한 식당들 전경. ⓒ스카이데일리

상권 맞은편의 주상복합오피스텔 미켈란107과 보안·경비 업체 ADT캡스 준공 영향도 받아 상권이 밝게 변하고 있다. 파스쿠찌, 까페베네, 커피빈 등의 이른바 ‘1군 커피숍’(브래드 커피숍)들이 아담하게 둥지를 틀었다. 브랜드 커피숍이 나란히 이웃해 들어서면서 상권에 대한 기대감이 덩달아 높아졌다.

 

대로변에는 코엑스4거리 초입에 있는 ‘꽃지 꽃게장집’이 멀리서도 찾아올 정도로 유명해 졌다. 대웅제약 인근에 있는 ‘본가 신의주 찹살순대’도 탕과 수육맛이 일품이라는 평판을 들으며 인기몰이를 하고 있는 중이다. 바로 옆의 ‘원주 추어탕집’도 이곳의 주요 식당 중 한 곳으로 꼽힌다.

 

대웅제약 맞은편의 국순당 건물 쪽은 상권이 발달해 있지 않지만 골목길 초입에는 아주 각별하고 유명한 식당이 한곳 있다. ‘홍영재 장수 청국장’은 인근 뿐만 아니라 멀리서도 손님이 찾아올 정도로 꽤 이름난 집이다. 이곳 삼성동 외에 서초구 방배동에도 있다.

 

이 식당은 대장암과 신장암을 불굴의 의지로 이겨낸 홍영재 원장(홍영재 산무인과)이 운영하는 삼성동점이다. 홍 원장의 암 극복기가 청국장 등 식이요법으로 알려지면서 ‘웰빙 레스토랑’이 된 홍영재 청국장집의 음식들은 건강의 바로미터로 인식되기까지 할 정도다.

 

이면도로 상권은 영동대로 106길이 메인을 이루면서 봉은사로 108길 빛 112길 등에 집중 발달해 있다. 인근에 대웅제약, 새마을금고중앙회, 성도벤처타워 등의 오피스 빌딩이 있기 때문이다.

 

 ▲ 이 지역 일대 상권은 차별화된 맛과 특성을 지녀야만 경쟁력을 발휘할 수 있다. 사진은 손님들이 많이 찾고 있다는 주요 식당들 전경. ⓒ스카이데일리

대웅제약 옆에는 횡성한우점인 ‘한우고향’이 코너를 차지하고 있다. 여기서 코엑스4거리 쪽으로 올라가면 ‘부옥당’이 보이고 그 건너편에 고기집으로 유명한 ‘소백산’이 넓은 주차장과 함께 자리잡고 있다. 기자가 찾았을 때 주차장 한가운데 세워진 입간판에는 가격파괴 안내판이 세워져 있었다. 산지도축장과 직거래 한다는 광고 아래 기획상품으로 한우생등심(150g) 1만5000원, 한우갈비살(1인분) 2만4000원, 한돈목심살(1인분) 9000원 등의 가격이 붙어 있었다.

 

대각선 맞은편에는 ‘오빠닭’(오븐에 빠진 닭)이 인기메뉴로 손님들의 발길을 잡고 있다. 바로 옆에 있는 ‘쟁반밥상’과 ‘시골집’ 등도 즐겨 찾는 집이다. 이곳 인근에 있는 브랜드 없는 이른바 2군 커피숍들은 봉은사로 대로변의 바람을 탔는지 작은 평수의 가게임에도 테이크 아웃 손님들이 많아 실속장사를 한다.

 

바로 옆에는 G유흥주점이 있지만 현재는 영업을 하지 않고 있다. 지하평수가 170평에 달해 대단한 규모다. 영업을 할 당시에는 보증금 7000만원에 월세(관리비 포함) 400만원이었다는 것이 인근 부동산의 설명이다. 상가주인은 권리금 1억2000만원을 부르고 있지만 영업을 하지 않는다는 점에서 시세를 따지기는 어렵다고 한다.

 

 ▲ 국내 제약기업 중 대표적인 회사인 대웅제약이 이곳 상권의 한 중심에 있다. ⓒ스카이데일리

이면도로 하나를 더 지나면 숙주 삼겹살 및 숙주 차돌박이 등을 판매하는 ‘전주가’ 식당이 입맛을 당긴다.

 

쌍방울 본사 직영점이 있는 골목길을 따라 봉은사로 쪽으로 올라가면 대로변에 광동한방병원 빌딩이 보인다. 맞은편에는 ‘독도 참치 전복’이 자리잡고 있는데, 그 옆 지하에는 또 다른 G유흥주점 있다. 상호가 시적이고 정겨우면서 비교적 오래된 이곳 유흥주점은 단골손님들이 많아 굳이 유흥가가 많은 선릉·역삼·강남역 등으로 나가지 않는 술손님들이 찾는다.

 

새마을금고 중앙회와 대웅제약을 끼고 있는 봉은사로 112길 이면도로는 퇴근 후 잠시 들러 식사를 하거나 호프를 즐기는 상권이 형성돼 있다. 그중 ‘치킨뱅이’가 인기점이다. 호프집 옆에는 ‘텐프로 노래방’이 있다.

 

국순당 골목길의 D부동산 관계자는 “이 지역 상권은 무엇을 특화시켜 나가는지에 성공의 관건이 있다”며 “이는 개성있는 메뉴를 개발하는 것이 그만큼 중요하다는 의미다”고 말했다.

 

부동산에 따르면 이면도로 안쪽 상가시세는 35평 정도의 기준으로 권리금이 2000~5000만원 정도이고, 보증금 5000만원에 월세 300만원 수준이라는 설명이다. 국순당 쪽 골목길에는 작은 식당 두 곳이 부동산에 나와 있었다. A식당은 보증금 3000만원에 월세 190만원, 권리금 1500만원을 보였고 B식당은 보증금 2000만원에 월세 110만원, 권리금 1800만원에 나왔다. 이들 두 곳은 물론 싼 축에 들어간다.

 

 ▲ 새마을금고 중앙회 건물도 상권의 한켠에 웅장하게 자리를 잡고 있다. ⓒ스카이데일리

새마을금고 상권에서 테헤란로 방향으로 내려가면 ‘이조복집’과 ‘소담골’이 보이고 이어진 한전 담벼락 방향으로 가면 소박한 ‘신의주 찹살순대집’이 눈길을 잡는다. 봉은사로 108길인 이 길에는 노래방식 단란주점인 작은 규모의 A유흥주점이 있다. 이곳 또한 서민적으로 즐길 수 있다는 것이 인근 샐러리맨들의 설명이다. 이웃한 곳에는 ‘이남장 삼성점’을 비롯한 중국집, 삼계탕집 등이 있다.

 

코엑스4거리역 개통시 삼성역세권 유동인구 기대감

 

지하철 9호선 2단계 공사는 차병원 사거리에서 시작해 봉은사와 이곳 코엑스4거리를 지나 잠실운동장까지 이어진다. 총 연장 4.5km에 5개의 정류장이 만들어지는데, 지난 2008년 6월 착공해 내년 2월까지 정거장 공사까지 완료될 예정으로 있다.

 

코엑스4거리 정거장은 현재 1일 10만명 가까운 유동인구가 움직이는 코엑스몰과 바로 연결된다. 따라서 삼성역세권의 유동인구가 이곳을 통해 넘어올 경우 상권이 크게 활기를 띨 것으로 기대된다. 다만 삼성역 쪽 상권이 워낙 잘 발달해 있고 특장점이 분명해 유동인구를 흡수할 수 있을지는 아직 확신하기 어렵다.

 

하지만 정거장 건설이 완공되면 인근의 아파트 주민들이 이곳을 이용할 경우 상권에 직·간접 영향을 줄 것으로 예상된다. 인근에는 대한민국 최고 수준의 초고가 주상복합 아파트인 현대아이파크를 비롯해 삼성 래미안, 금호 어울림, 풍림1·2차 등의 아파트 단지들이 몰려 있다.

 

아파트 단지 인근에는 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택이 한창 공사 중에 있기도 해 유동인구가 더욱 늘어날 전망이다. 대웅제약 별관 맞은편에는 또 가림막을 치고 공사 중인 건물이 있다.

 

 ▲ 내년부터 순차적으로 이삿짐을 싸는 한국전력 본사 사옥 전경. 한전 본사 부지만 2만4000여평에 달한다. ⓒ스카이데일리

인근 부동산에 따르면 이 건물과 토지는 최고의 톱스타가 소유하고 짓는 것으로 설명하고 있지만 등기부등본상에는 해당 배우의 이름이 등장하지 않는다. 다만 이 건물이 어떤 용도로 사용되든 유동인구 확산에 영향을 미칠 것으로 예상된다.