뉴타운ㆍ재개발 지분쪼개기 후유증 심각

뉴타운ㆍ재개발 지분쪼개기 후유증 심각

일반분양 제로 사업지 속출…지분 하락세 뚜렷

주택시장이 침체국면에 빠지면서 뉴타운ㆍ재개발 지역에 횡행했던 지분쪼개기 후유증이 두드러진다. 조합원수가 크게 늘어난 때문에 일반분양분이 없는 재개발ㆍ뉴타운 사업지가 속출하고 있다. 쪼개진 지분 시세도 하락세가 뚜렷하다. 일부 투자자는 손해를 감수하고 팔려하지만 사려는 사람 찾기 어렵다. 지분쪼개기는 건물이나 땅ㆍ주택의 소유자를 여러 명으로 늘려 아파트 입주권을 많이 받아내는 편법 투기 행위다. 1990년대 말부터 시작된 지분쪼개기는 지금까지 크게 4가지 유형이 나왔다. 지분쪼개기 부작용이 불거지면 정부나 지역자치단체는 규제책을 내놨다. ◇편법과 규제로 점철된 지분쪼개기=1990년대 말 다가구주택을 다세대주택으로 바꿀 수 있도록 건축법이 개정되면서 지분쪼개기가 처음으로 등장했다. 재개발구역으로 지정되기 전에 다가구를 다세대로 전환해 개별등기(세대분할)하면 소유자 전원에게 아파트 입주권이 주어졌기 때문. 이렇게 되면 조합원 수가 크게 증가하기 때문에 재개발사업이 어려움을 겪는다.

이 때문에 서울시는 2003년 7월 재개발이 추진 중이거나 예상되는 지역(344곳)에 대해 다가구주택의 다세대주택 전환을 금지했다. 2003년 12월 지분 쪼개기를 원천 봉쇄했다. ▶이미 준공된 단독ㆍ다가구주택을 다세대주택으로 전환하거나 ▶한 채의 주택이나 한 필지의 땅을 여러 사람이 공동 소유하거나 ▶주택과 토지를 분리해 취득한 경우 등에 대해 아파트분양권을 한 개씩만 주도록 했다. 규제 대상 지역도 서울지역 전체로 넓혔다. 그 이전에 쪼개진 지분에 대해서는 전용면적 60㎡ 이하의 입주권을 주도록 했다.

그 뒤 지분쪼개기는 한동안 잠잠해지는 듯했다. 그러다 2005년 말부터 성동구 성수동ㆍ용산구 등을 중심으로 아예 단독ㆍ다가구주택을 허물고 다세대주택을 신축하는 식의 새로운 유형의 지분쪼개기가 나타났다. 기존 건물의 용도 변경만 규제하는 허점을 파고 든 것이다. 2기였다.

이 때는 해당 지역자치단체가 규제책을 내놨다. 성동구청은 2006년 7월18일부터 사업시행 예정지역에 대해 건축허가 제한조치를 내렸다. 이에 따라 사업시행 예정지역인 성수1ㆍ2가동 일대에서는 향후 2년 동안 건축물의 신축, 가구수를 증가시키는 증축, 대수선, 용도 변경을 할 수 없게 됐다.

3기 지분쪼개기는 2006년 상반기 이후 용산구ㆍ양천구 목동 등을 중심으로 나타났다. 대상은 주택이 아닌 근린상가다. 여기에는 신축에서 용도 변경, 증축까지 다양한 방식이 동원됐다. 상가 등의 비주거용 건물이라도 주거용으로 사용하면 입주권이 주어지는 점을 노리고 소유권을 여러 사람에게 나눠 팔기 위해서다.

하지만 근린상가 지분쪼개기도 요즘 시들해졌다. 역시 자치단체가 규제책을 내놨기 때문. 용산구청은 올 1월부터 점포당 전용면적 40㎡ 미만의 근린생활시설을 신축할 경우 반드시 건축심의를 거치도록 규제를 강화했다.
최근엔 무단으로 상가의 내부를 개조해 주거용으로 쓰고 있는 건물에 대해 일제 단속을 벌였다. 적발된 곳에는 원상복구 시정명령 및 이행강제금이 부과된다. 용산구청은 이에 불응하거나 이행강제금을 내지 않으면 형사고발까지 할 방침이다.

4기 지분쪼개기는 뉴타운ㆍ재개발 사업장에서 도시개발사업지로 확산했다. 도시개발구역에는 지분쪼개기 규제가 없다는 허점을 노려 1개 필지의 소유자가 수백명으로 늘어나기도 했다. 예를 들어 인천 용현ㆍ학익 2-1블록은 2006년 초반 토지소유자가 250여명이었으나 올 들어 2000명 이상으로 급증했다.
하지만 국토해양부가 규제책을 내놔 2008년 9월 22일 이후 도시개발구역 지정을 제안하는 사업부터 지분쪼개기를 통한 조합원 자격 취득이 불가능해진다.

◇지분쪼개기 후폭풍=1~4기 지분쪼개기가 일어났던 지역 대부분에 요즘 후폭풍이 거세다. 성동구청과 행당동 행당5구역 재개발조합에 따르면 2000년대 초 지분쪼개기가 활발했던 이 곳은 새로 지어지는 아파트 가구수보다 조합원수가 많아 일부 조합원은 새 아파트를 받지 못하게 됐다.

성동구청에 따르면 새로 지을 아파트는 551가구인데 임대주택 94가구를 제외한 실제 분양가구수는 457가구로 조합원수(472명)보다 15가구가 적다. 조합에 따르면 이 구역에서는 지분쪼개기 규제가 강화된 2003년 말 이전에는 다가구를 다세대로 변경하는 사례가 많았고 이후에는 단독주택을 헐고 다세대로 짓는 경우가 급증했다.

이 때문에 수익을 낼 수 있는 일반분양 물량이 없어 사업성이 크게 나빠졌고 조합원 지분 시세는 올 초 대비 5000만원 가량 내렸다. 인근 성동구 옥수13구역도 새 아파트 가구수와 조합원수가 비슷하다. 새 아파트는 1569가구인데 조합원은 1530명이어서 이대로 관리처분인가를 받을 경우 일반분양물량이 거의 없을 전망이다.

조합 관계자는 “2002년 960명이었던 조합원이 지분쪼개기로 인해 거의 두 배 수준으로 늘어난 결과”라고 말했다. 한남뉴타운은 사업 초기 6000명 선이던 조합원수가 지분쪼개기로 인해 9000명 이상으로 늘어났다. 이곳에는 아파트 등 주택 약 1만5000가구가 지어질 예정인데 여기서 임대주택을 제외하면 일부 구역에서는 일반분양 물량이 없을 가능성도 있다.

3~4기 지분쪼개기 대상 지역도 요즘은 썰렁하다. 근린상가 지분쪼개기가 많았던 용산구의 경우 갑자기 늘어난 ‘원룸’에 임대수요가 따라가지 못해 빈집이 많다. 지분시세도 약세다. 용산구청의 규제 때문도 있지만 향후 아파트 입주권이 나올지 불투명해서다. 도시개발사업지인 인천 용현ㆍ학익2-1블록도 지분쪼개기로 사업성이 불투명해지면서 사업이 표류하고 있고 지분시세도 내림세다.

이 지역 주민 김모(41)씨는 “요즘에는 아예 쪼개진 지분에 대한 거래 자체가 두절된 상태”라고 전했다.

투자체크포인트 대지지분 클수록 큰 평형 배정 지분 합치기로 틈새 노려볼만

재개발 지역과 예정 구역의 노후 주택 등을 사는 게 재개발 투자다. 노후주택은 건물과 대지로 이뤄져 있다. 노후화가 진행된 건물은 평가 가치가 낮아 일반적으로 재개발 지분이라고 하면 대지를 일컫는다. 재개발 지분 매입은 나중에 들어설 새 아파트 입주권(조합원 분양권)을 미리 사두는 것이다. 그런데 지분 투자로 조합원이 됐더라도 새 아파트 입주권을 받지 못할 수도 있다. 바로 입주권을 받을 수 있는 권리(지분)를 늘리는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 때문이다. ◇지분 쪼개기 심한 곳 피해야=지분 쪼개기는 해당 지역이 재개발 지역으로 확정되더라도 조합원수 증가와 노후주택 비율 하락 등을 유발해 재개발 사업이 늦춰지거나 무산되는 부작용을 낳을 수 있다. 우선 지분 쪼개기로 조합원 수가 늘면 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 일반분양분이 줄어 그만큼 분양 수입이 줄기 때문이다. 또 신축 건물이 많이 들어서면서 재개발 사업 승인요건인 노후주택 비율이 떨어져 구역 지정 자체가 무산될 수도 있다. 전체 건물 중 지은 지 20년 이상 된 낡은 주택이 일정 비율(서울 60%, 경기도 50% 이상)을 넘어야 재개발 추진이 가능하다. 지분 쪼개기를 통해 신축 건물이 늘면 이 비율이 그만큼 낮아지게 된다. 심지어 새로 짓는 아파트 건립 규모보다 지분이 더 많으면 일부 조합원들은 아파트 입주권을 받지 못할 수도 있다. 따라서 지분 쪼개기가 많은 곳은 피하는 게 상책이라고 전문가들은 조언한다. J&K부동산투자연구소 권순형 대표는 “지분 쪼개기는 재개발사업 자체를 망칠 수 있다”며 "다세대주택이 급증한 지역은 투자를 삼가는 게 좋다"고 말했다. 건축물대장을 떼어보면 지분이 쪼개 졌는지 여부를 알 수 있다. 건축물대장에는 준공 시기와 다세대 분할(지분 쪼개기) 등 건물의 역사가 실려 있기 때문이다. ◇틈새 투자처 노려볼 만=그렇다고 지분 쪼개기가 성행했던 곳이라면 무조건 투자하지 말라는 얘기는 아니다. 지분 쪼개기가 많은 곳이라도 틈새 투자처는 있게 마련이다. 다가구에서 다세대로 전환된 주택의 경우 2003년 12월 30일 이전에 전환을 마쳤어야 전용 60㎡ 이하 입주권을 받을 수 있다. 때문에 등기부등본이나 건축물대장을 통해 전환(구분등기) 일자를 세심하게 확인할 필요가 있다. 현행 법상 재개발 예정지 등에서 단독주택을 헐고 여러 가구가 입주할 수 있는 공동주택 형태로 신축할 경우 소유자 수와 관계 없이 건물 전체에 1개의 분양권만 주어진다. 또 오피스텔이나 근린생활시설 등이 사실상 주거용으로 사용되더라도 건물주에게도 재개발 아파트의 분양권이 인정되지 않는다. 단, 올 7월 30일 이전까지 주거용으로 사용한 건축물에 대해서는 가구원 전원이 무주택자인 경우에 한해 입주권이 주어진다. 대지 지분 규모도 체크해야 할 부분이다. 대지지분은 가구 하나가 해당 단지에서 차지하는 땅의 면적을 의미하는데, 대지지분이 클수록 큰 평형에 배정받을 수 있는 확률이 커진다. 반면 지분이 턱없이 작은 경우에는 입주권이 나오지 않을 수도 있다. 지분이 쪼개진 다세대주택을 투자 목적으로 보유하고 있다면 지분을 합치는 방안도 고려해 볼 만하다. 지분이 쪼개진 다세대주택은 주거전용 면적이 60㎡ 이하일 때는 전용면적 60㎡대 아파트를 받게 된다. 따라서 큰 투자수익을 올릴 수 없고 분양권 상태도 주택으로 간주돼 불이익을 받을 수 있다. 서울시가 지난해 7월30일 ‘도시 및 주거환경정비 조례’를 개정해 2003년 12월30일 이전에 쪼갠 지분 2개 이상을 합쳐 전용 60㎡를 넘는 경우 권리가액에 따라 전용 85㎡ 초과 중ㆍ대형 아파트를 분양 받을 수 있도록 허용한 것도 지분 합치기에 힘을 실어주고 있다.

구분	시기	방식	규제책
1기	1990년대말~2003년	입주권을 많이 받기 위해 재개발구역으로 지정되기 전에 다가구를 다세대로 전환	-2003년 7월 다가구주택의 다세대주택 전환 금지 -2003년 12월 ^이미 준공된 단독ㆍ다가구주택을 다세대주택으로 전환하거나 ^한 채의 주택이나 한 필지의 땅을 여러 사람이 공동 소유하거나 ^주택과 토지를 분리해 취득한 경우 등에 대해 아파트 분양권 한 개만 인정
2기	2005~2006년	단독ㆍ다가구주택을 허물고 다세대주택을 신축하는 방식. 기존 건물의 용도 변경만 규제하는 허점을 파고 든 편법	성동구청 2006년 7월18일부터 사업시행 예정지역에 대해 건축허가 제한조치
3기	2006~2008년	근린상가 지분쪼개기.상가 등의 비주거용 건물도 사실상 주거용으로 사용하면 입주권이 주어지는 점을 노린 것	용산구청은 올 1월부터 점포당 전용면적 40㎡ 미만의 근린생활시설을 신축할 경우 반드시 건축심의를 거치도록 규제를 강화
4기	2007년~2008년	도시개발구역 지분쪼개기. 도시개발구역에는 지분쪼개기 규제가 없다는 허점을 노려 1개 필지의 소유자를 여러 명으로 늘리는 방식.	2008년 9월 22일 이후 도시개발구역 지정을 제안하는 사업부터는 지분쪼개기를 통한 조합원 자격 취득이 불가능. 개정안은 토지가 공유돼 있으면 대표 1명에게 조합원 자격 줌