잠자던 재건축 날개 달다

잠자던 재건축 날개 달다

규제완화로 사업 재추진 러시…투자 적기ㆍ관망세 의견 팽팽

재건축 아파트가 잠에서 깼다. 재건축 추진에 가장 큰 걸림돌로 작용했던 규제들이 대부분 풀렸기 때문이다. 대표적인 게 ‘11.3 부동산 규제 완화 대책’에서 나온 재건축 소형 평형 탄력 적용과 용적률 상향 조정 등이다. 정부는 11.3 대책을 통해 재건축 단지의 소형 평형 의무비율을 완화(‘60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡ 초과 40%’→‘85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%’)하고, 용적률(사업부지 대비 지상 건축 연면적 비율)도 법정 한도인 최고 300%까지 올려 주기로 했다. 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 임대주택 의무 비율은 사실상 폐지됐다. 전문가들은 이번 규제 완화로 재건축 사업성이 좋아지면서 사업 진행 속도도 빨라질 것으로 전망한다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “용적률 증가분만큼 일반분양분도 늘어나고 조합원의 추가 분담금도 줄어들 것”이라고 말했다. 재건축 단지가 다시 매력적인 투자처로 부상할 수 있는 발판이 마련됐다는 얘기다. 부동산업계에서는 대치동 은마아파트와 개포동 주공 1~4단지, 잠실 주공5단지 등 서울 강남권 중·저층 재건축 추진 단지를 이번 대책의 최대 수혜자로 꼽는다. 나비에셋 곽창석 대표는 “강남권 재건축단지는 지난해 하반기부터 시세가 크게 내려 가격 경쟁력도 갖췄다"며 "목돈이 있는 실수요자라면 급매물 중심으로 노려볼 만하다"고 말했다.

하지만 지금은 투자 시기가 아니라는 지적도 많다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “경기 회복이라는 전제조건이 충족되는 시점이 투자의 적기”라며 “값이 크게 싼 경우가 아니라면 투자를 서두를 필요는 없다”고 말했다. 분양가 상한제와 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수하는 조합원 초과이익 부담금도 과거와 같은 재건축 '대박' 신화를 기대하기 어렵게 만들 것이라는 분석도 적지 않다.

중층 규제 혜택 많지만 매매시장 시큰둥

재건축 소형 평형 의무비율 탄력 적용, 임대주택 의무비율 폐지, 법적 한도까지 용적률 확대 등 그동안 묶여 있던 규제가 대폭 풀리면서 재건축 추진 단지들의 움직임도 빨라지고 있다.

특히 서울 대치동 은마·청실과 압구정동 현대, 잠실동 잠실주공5단지 등 중층(9~15층)아파트의 재건축 사업이 탄력을 받게 됐다. 전용 60㎡ 이하 크기가 없는 이들 아파트는 소형 평형 탄력 적용과 용적률 상향 조정으로 사업성 악화가 해소된 때문이다.

재건축 단지 주민들의 기대감도 한껏 부풀고 있다. 잠실 주공5단지 한 주민은 "재건축 용적률이 높아지면 같은 땅에 아파트를 더 많이 지을 수 있어 일반분양 물량이 늘어나기 때문에 그만큼 수익성이 높아지고 가격도 오르지 않겠느냐”고 말했다.

대치동 은마나 잠실 주공5단지는 기존 주택형이 100㎡(30평형) 이상이어서 현행법상 소형 의무비율 기준이 사업 추진에 상당한 걸림돌로 작용했다. 현재 소형의무비율 기준을 적용하면 조합원이 주택 크기를 줄여 가야 해 재건축 자체가 어려웠던 것이다. 그러나 앞으로는 100㎡대 이상 중대형으로 재건축이 가능해지면서 사업 추진 동력을 얻게 됐다.

3종 주거지역에 있는 이들 단지는 현재 기본계획 용적률이 최대 210%로 묶여 있다. 기반시설 기부로 인센티브를 받으면 230% 정도가 가능하다. 3종 일반주거지역 용적률을 250%로 제한한 서울시 조례 때문이다.

하지만 앞으로는 이론적으로 300%까지 가능하다. 조례에 관계없이 국토계획법상 상한선(300%)을 적용하기 때문이다. 이 경우 주택 형을 늘려가거나 일반분양분이 늘어나 사업성도 크게 좋아진다. 이들 단지는 그동안 용적률 한계로 재건축해도 가구 수가 늘어나지 않는 이른바 ‘1대 1 재건축’이 적지 않았던 것이다. 이래 저래 이들 단지는 용적률 상향조정과 소형 의무비율 완화로 이중 혜택을 보게 된 셈이다.

이에 따라 중층 재건축 추진 단지들의 사업 추진에도 속도가 붙게 됐다. 재건축 초기 단지인 은마아파트와 잠실 주공5단지는 이달 말 정부의 안전진단 간소화 시행령이 공포되는 대로 안전진단을 신청한다는 계획이다.

은마아파트는 현재 4424가구에서 용적율 상향 등 새 기준을 적용하면 5070가구로 늘어난다. 646가구를 더 지을 수 있게 되는 것이다. 여기에 소형평형 의무비율이 85㎡ 이하를 60% 이상으로 탄력 적용키로 했기 때문에 60㎡ 이하 물량을 짓지 않아도 된다. 결국 현재 101~113㎡형을 소유한 주인들 입장에선 늘어나는 용적률에 맞춰 집을 넓힐 수 있을 뿐만 아니라 설령 집을 넓혀가지 않는다고 해도 종전 집 규모는 유지할 수 있게 되는 셈이다.

추진위원회는 4년 전 시공사로 선정한 삼성물산·GS건설 측에 사업계획안 재검토를 최근 의뢰했다. 삼성물산 건설부문은 설계사무소를 통해 용적률 상향 등 달라지는 제도를 적용한 새로운 설계안을 마련 중이다. 이를 토대로 조합과 시공사측은 본격적으로 사업을 다시 추진할 계획이다.

▲ 용적률 상향 등 정부의 재건축 완화로 재건축 사업이 재개될 것으로 보인다. 사진은 재건축을 추진 중인 대치동 청실아파트.

압구정동 현대아파트도 용적률 300%까지 가능해 재건축 추진을 위한 숨통이 터진다. 업계에서는 늘어나는 용적률에 보금자리주택, 기부채납 등을 적절히 배분할 경우 50층 이상 초고층 건립도 가능할 것으로 보고 있다.

2003년 12월 추진위 승인을 받은 뒤 별다른 진전이 없었던 잠실주공5단지 역시 중대형 재건축이 가능해지면서 사업에 탄력을 받을 전망이다. 재건축 추진위는 연내 안전진단을 다시 신청할 계획이다.

이 단지는 2006년 3월 예비안전진단에서 유지 보수 판정을 받아 통과하지 못했다. 김우기 추진위원장은 “안전진단이 통과되면 내년 상반기에 조합설립 인가를 받고 하반기에 사업 승인을 신청할 수 있을 것"이라고 내다봤다.
둔촌주공 3,4단지도 발걸음이 빨라졌다. 이들 단지는 2종 주거지역이어서 계획 용적률 190%에 기부채납 인센티브를 합쳐 220~230% 용적률을 받지만 규제가 완화되면 용적률을 250%까지 늘릴 수 있다.

인근 투데이공인 관계자는 "용적률 상향으로 사업성이 훨씬 좋아질 것"이라며 "상가 동의 문제가 관건이지만 내년 초 조합 설립 인가를 받는 데 큰 문제는 없을 것"이라고 전했다.

규제 완화의 훈풍 덕분인지 중층 단지에서는 급매물이 들어가고 매도 호가도 오름세다. 하지만 실물경기 위축 탓에 매수세가 따라붙지 않는다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

대치동 은마아파트 101㎡는 이달 들어 매도 희망가가 5000만원 가량 올라 8억5000만원~9억2000만원까지 뛰었지만 이 가격에 사려는 사람은 많지 않다.

인근 M공인 관계자는 "집주인들은 재건축 사업이 속도를 낼 것이란 기대감에 매물을 거둬들였지만, 매수자들은 오른 가격에 부담을 느껴 뒤돌아서는 경우가 많다"고 말했다.

115㎡는 이달 초 10억원을 호가했으나 지금은 9억원 중반대로 내려앉았다. 송파공인 최명섭 사장은 “실물경기가 얼어붙어 매수 심리도 크게 위축된 상태”라고 전했다.

서울 중층(9~15층) 재건축 추진 단지 현황
위치		단지	가구 수	면적(㎡)	현재	사업단계	시세(원)	문의(02)
					용적률(%)
강남구	삼성동	상아2차	480	78~161	143	정밀안전진단	78㎡ 6억2000만~6억6800만	548-8945
		홍실	384	102~179	193	조합설립인가	102㎡ 9억5000만~10억	542-0022
	청담동	삼익	888	115~177	179	조합설립인가	115㎡ 10억8000만~12억	542-0022
	압구정동	한양7차	240	118~152	184	조합설립인가	118㎡ 13억5000만~14억	545-4321
		은마	4424	101, 113	197	추진위	113㎡ 10억~11억	558-5333
	대치동	청실1차	1090	102~142	192	조합설립인가	142㎡ 15억~16억	569-5114
		청실2차	288	115, 161	195	조합설립인가	115㎡ 10억~11억	569-5114
서초구	잠원동	한신2차	1572	72~165	198	정밀안전진단	85㎡ 7억~8억	595-0045
	반포동	한신3차	1140	109~165	159	정밀안전진단	119㎡9억~9억2000만	594-0045
	잠원동	한신4차	1212	104~169	213	정밀안전진단	114㎡ 8억8000만~11억	594-4540
	반포동	삼호가든3차	424	118~195	193	정밀안전진단	145㎡ 12억~13억	596-8949
	서초동	무지개	1074	82~148	195	정밀안전진단	109㎡ 8억9500만~9억4000만	3471-7888
		우성1차	786	109~214	211	정밀안전진단	142㎡ 13억5000만~14억	3473-2288
		우성2차	403	109~171	194	정밀안전진단	109㎡ 8억9000만~9억4000만	3473-1980
		신동아1차	893	82~171	192	정밀안전진단	82㎡ 6억~6억4000만	3474-0055
송파구	풍납동	우성	495	68, 102	190	정밀안전진단	102㎡ 5억8000만~6억2000만	485-8988
	잠실동	주공5단지	3930	112~119	138	추진위	115㎡ 9억3000만~9억8000만	416-7373
	신천동	장미1차	2100	92~214	209	추진위	92㎡ 6억2000만~7억	414-2244
		장미2차	1302	92~152	209	추진위	109㎡ 7억2000만~8억	414-2244
		진주	1507	82~181	172	정밀안전진단	95㎡ 7억~7억5000만	412-0054
강동구	길동	신동아1차	444	62~112	176	추진위	92㎡ 4억7000만~5억	475-5020
		신동아2차	528	62~112	176	추진위	79㎡ 3억7000만~3억9000만	487-4411
		신동아3차	240	82~109	167	추진위	82㎡ 3억8000만~3억9000만	487-4411
	둔촌동	주공3단지	1480	76~112	259	정밀안전진단	102㎡ 6억5000만~7억5000만	488-4400
		주공4단지	2180	76~112	259	정밀안전진단	82㎡ 5억6000만~6억	483-4400
노원구	월계동	동신	864	79~115	192	추진위	79㎡ 2억8000만~2억9500만	975-8484
자료:각 단지 추진위·조합 및 부동산중개업계 종합

묻지마 투자는 금물

서울 개포주공 등 2종 주거지역에 있는 저층(5층 이하) 재건축단지들도 11ㆍ3대책에 따른 수혜 폭을 계산하느라 분주하다. 2종 저층단지의 경우 현재 190%(기준용적률 기준)로 돼 있는 용적률이 최고 250%까지 올라갈 수 있다. 조합원 입장에서 보면 이전에 비해 더 넓은 집을 배정받거나 추가부담금을 줄일 수 있다.

개포주공 4단지 재건축추진위원회 장덕환 위원장은 “재건축을 추진할 수 있는 여건이 갖춰진 셈”이라며 “서울시의 구체적인 지침이 나오는 대로 재건축 사업을 다시 시작할 것”이라고 말했다. 개포동 동명공인 이형관 사장은 “개포주공 3단지가 내년 3월께 조합설립 인가를 낼 계획인 것으로 알려져 있다”며 “추가부담금이 얼마나 줄어들 것인지 문의하는 조합원들이 많다”고 전했다.

가락시영 단지도 우선 송파구청에 사업변경 신청을 한 후 재건축 사업을 다시 시작할 계획이다. 이 단지는 올 4월 사업시행인가를 받고 조합원 분양신청을 받았으나 높은 추가부담금 때문에 6월 이후 사업이 중단됐다. “재건축을 해도 남는 게 없다”고 반발하는 조합원이 많아서다.

하지만 조합측은 11ㆍ3대책 이후 사업계획을 다시 짜는 등 발 빠르게 움직이고 있다. 조합 관계자는 “구체적인 수혜 수준은 아직 분석 중이지만 일반 분양분을 더 많이 확보할 수 있기 때문에 조합원 추가부담금이 줄어드는 건 확실하다”고 말했다. 인근 신흥공인 최순천 사장은 “조합원들이 규제 완화를 반기고는 있지만 아직 확정된 내용이 없어 매매시장에 큰 변화는 없다”고 전했다.

고덕주공 등 강동구 저층 단지들도 기대감에 부풀어 있다. 하지만 본격적으로 사업을 다시 시작한 단지는 아직 많지 않다. 고덕동 부동산뉴스공인 정재호 사장 “고덕 주공2단지의 경우 정부 발표보다 서울시 확정발표가 더 중요하다고 보고 일단 지켜보고 있다”고 말했다.

화곡3주구 등 강서구 내 저층 단지도 이번 대책으로 사업이 본격화할 것으로 보고 있다. 화곡5동 좋은터공인 오지우 사장은 “조합원들이 사업과 관련한 먹구름이 걷혔다며 크게 반기고 있다”고 말했다.

세부 지침이 나오지 않은 상황이기 때문에 현 단계에서 지나친 기대는 금물이라고 말하는 전문가들이 많다.

한 정비업체 관계자는 “일반분양분을 가격규제를 받는 분양가상한제를 적용해 분양해야 하기 때문에 용적률이 올라간다고 반드시 조합원 추가부담금이 주는 건 아니다”며 “경우에 따라 일부 가구는 기존 계획보다 더 넓은 집을 배정받기 위해 지금보다 추가부담금을 더 낼 수도 있기 때문에 일단 서울시의 세부 방침이 나올 때까지는 조금 더 지켜보는 게 좋다“고 말했다.

서울지역 주요 5층 이하 재건축 추진단지
위치		단지명	가구수	주택형(㎡)	사업단계	현재 용적률(%)	시세	중개업소 문의(02)
^2종 주거지역
강남구	개포동	개포주공１단지	5040	36∼59	조합 설립	68	52㎡ 8억7500만~9억3000만	577-4924
		개포주공２단지	1400	26~82	안전진단 통과	80	61㎡ 9억2500만~10억1000만	572-5557
		개포주공３단지	1160	36∼49	안전진단 통과	75	42㎡ 7억7500만~8억1000만	572-1270
		개포주공４단지	2840	36∼49	안전진단 통과	80	42㎡ 5억9500만~6억2500만	2226-7715
강동구	고덕동	고덕주공2단지	2600	36~59	안전진단 통과	61	49㎡ 4억8000만~5억	481-9090
		고덕시영	2500	42~72	안전진단 통과	74	62㎡ 5억3000만~5억5000만	427-8900
	상일동	고덕주공3단지	2580	36~59	안전진단 통과	67	52㎡ 4억6700만~4억8000만	3427-6006
		고덕주공4단지	410	52, 59	안전진단 통과	78	59㎡ 5억500만~6억2500만	3013-0033
		고덕주공5단지	890	59~89	추진위 구성	84	79㎡ 6억1500만~6억3000만	3013-4300
		고덕주공6단지	880	59~89	추진위 구성	72	69㎡ 5억2500만~5억4500만	427-5566
		고덕주공7단지	890	59~89	추진위 구성	69	79㎡ 7억1000만~7억4000만	3426-8949
	둔촌동	둔촌주공	5930	26~112	안전진단 통과	87	72㎡ 6억3500만~6억6000만	483-4400
강서구	화곡동	화곡3주구	2240	23~165	건축심의 통과	80	66㎡ 4억~4억2000만	2696-2666
송파구	가락동	가락시영	6600	33~62	사업 승인	89	49㎡ 4억8200만~4억9500만	407-3000
자료:중앙일보조인스랜드·부동산114

단독주택 1만㎡ 이하 소규모지역 투자 조심해야

낡은 단독주택을 허물고 아파트를 짓는 단독주택 재건축 사업도 날개를 달게 됐다. 6월 구역지정 요건이 1만㎡ 이상에서 5000㎡ 이상으로 완화된 데 이어 11월 3일 정부가 소형·임대주택 의무비율 규제 등 재건축 관련 규제를 대폭 완화해서다.

단독주택은 종전에도 아파트에 비해 규제가 덜하고 용적률(대지면적 대비 지상 연면적 비율) 등 건축 여건이 나아 활발히 진행돼 왔다. 올 들어서만 단독주택 재건축 구역으로 신규 지정된 곳이 11곳이나 된다. 아파트는 한 곳도 없다. J&K 부동산연구소 권순형 소장은 “6월 규제 완화로 날개를 단 단독주택 재건축 사업이 이번엔 더 큰 날개를 달게 됐다”고 말했다.

현재 서울 시내 249곳의 재건축 예정구역 중 39곳이 정비구역으로 지정돼 본격적으로 재건축을 진행하고 있다. 올 들어서만 4곳이 추가로 조합설립인가를 받았고, 삼선1구역 등 5곳은 이주를 마치고 최근 착공했다.

단독주택 재건축은 공동주택 재건축과 달리 노후도 요건(지은 지 20년 이상인 건물이 전체의 3분의 2 이상 등)만 맞으면 안전진단이 없는 데다 기존 용적률이 낮아 아파트에 비해 용적률 증가분이 많은 편이다. 그만큼 사업성이 좋아 주민들의 사업 의지가 강하다. 여기에 11·3 대책에 따라 용적률이 높아지면 사업성은 더 좋아지게 된다.

주거환경연구원이 용적률 210%로 재건축을 추진 중인 서울 A단독주택지를 대상으로 용적률을 상향(270%)해 사업비를 산출한 결과 주민들의 평균 부담금이 종전 2억4000만원대에서 1억4000만원대로 절반 수준으로 주는 것으로 나타났다. 주거환경연구원 강현귀 연구원은 “정부의 용적률 완화로 사업성이 좋아져 재건축이 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

단독주택 재건축사업이 더욱 탄력을 받을 것으로 예상되지만 투자에는 신중해야 할 것으로 보인다. 재건축이 상당부분 진행된 곳에서는 이번 규제 완화 혜택을 받을 수 없다. 또 새로 재건축을 추진 중인 곳 중 1만㎡ 이하 소규모 개발지역은 보다 면밀히 투자성을 따져봐야 한다.

소규모 개발지역엔 주로 다세대주택이나 연립주택 등 저층주택을 짓도록 유도한다는 게 서울시의 방침인 때문이다. 저층주택을 지을 경우 아파트를 지을 때보다 투자성이 떨어질 수밖에 없다. 재건축으로 늘어나는 용적률이 많지 않아 일반분양 수입이 줄어든다. 때문에 전문가들은 “가격이 이미 많이 올라 투자 수익률은 높지 않겠지만 사업이 어느 정도 진행돼 안정성이 높은 곳 위주로 투자해야 한다”고 강조한다.

서울 주요 단독주택 재건축구역
구역	면적(㎡)	시공사	주택형(㎡)	건립 예정 가구수	사업단계
강북구 미아동 3-770	5만2476	미정	미정	892	조합설립
강서구 공항동 긴등마을	2만7783	현대건설	50~160	526	공사 중
구로구 개봉동 90-22	4만5817	미정	미정	915	조합설립
노원구 월계동 633-31	4만3303	미정	미정	745	구역지정
동대문구 답십리동 대농·신안	2만8553	미정	미정	523	조합설립
동작구 동작동 정금마을	4만8251	현대건설	78~166	679	공사 중
서대문구남가좌2동 360-25	5만7684	미정	미정	849	조합설립
서초구 방배1동 서리풀	4만91	대림산업	79~208	496	공사 중
성북구 삼선동 삼선1구역	2만7387	SK건설	59~195	430	공사 중
은평구 구산동 177-1	3만2322	미정	미정	597	조합설립
중랑구 면목동 164-10	6만8230	미정	미정	1228	구역지정
*건립 가구수 등은 바뀔 수 있음. 자료:서울시, 각 구청