일정요건 갖춰야 입주권 자격

일정요건 갖춰야 입주권 자격

재개발 구역 땅 건물

Q: 재개발구역의 땅이나 건물을 구입하면 재개발로 짓는 새 아파트의 입주권을 받을 수 있나. A: 재개발 대상 지역 안에 있는 땅이나 건물 소유자 모두에게 입주권이 나오는 게 아니다. 때문에 입주권을 기대하고 무작정 땅이나 건물을 샀다가 낭패 볼 수 있다. 땅과 건물을 매입하는 게 가장 안전하다. 땅과 건물 소유자에게는 입주권이 보장되기 때문이다. 여기서 말하는 땅과 건물은 서로 떨어져서는 안되고 한 덩어리로 이뤄져야 하는데 단독주택이나 다가구·다세대주택을 말한다. 주택에는 건물과 함께 땅은 대지지분으로 딸려 있다. 그런데 다세대주택의 경우 주의해야 할 게 있다. 원래 단독주택이나 다가구주택이었다가 다세대주택으로 바뀌었으면(지분 쪼개기) 모든 세대주에 입주권이 나오는 게 아니고 하나의 입주권만 나온다. 쪼갠 지분은 입주권 안 나올 수도 용도 변경된 다세대인지 확인해야 하는 것이다. 2003년 12월 30일 이전 변경된 다세대주택에는 입주권이 모두 나오긴 하지만 주택 크기가 전용면적 60㎡ 이하로 제한된다.

단독주택을 허물고 올 7월 30일 이후 건축허가를 받아 새로 지은 다세대주택에도 입주권이 하나만 나오기 때문에 언제 지어진 다세대인지도 따져야 한다.

공부상 주택(정식 주택)이 아니더라도 사실상 주택으로 사용하는 건물에도 입주권이 나온다. 우선 무허가 건축물이 해당된다. 그렇다고 모든 무허가 건축물에 입주권이 나오는 것은 아니다. 서울시는 무허가 건축물 중 ▶1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등재됐거나 ▶1981년 항공사진에 수록돼 있거나 ▶재산세 납부 등 공부상에 1981년 12월 31일 이전부터 있는 건물 등에만 입주권 자격을 주고 있다.

상가 등 주택이 아닌 건물도 실제로 사람이 살며 주거용으로 쓰이고 있다면 입주권이 나온다. 상가 역시 아무 때나 주거용으로 사용한다고 입주권 대상이 되는 것은 아니다. 올 7월 30일 이전부터 조합원 분양신청 때까지 계속해서 주거용으로 사용해야 한다.

건물이 딸리지 않은 땅만 갖고 있어도 입주권이 나오는 경우가 있다. 면적이 90㎡ 이상일 때다. 면적이 30~90㎡이더라도 2003년 12월 30일 이전에 쪼개진 땅으로 세대원 전원이 사업승인일부터 재개발 공사가 끝날 때까지 무주택이면 입주권을 받을 수 있다.

재개발구역에서 주거용이 아니고 영업을 하는 상가에도 입주권이 나오는 경우가 있다. 권리가액(종전 자산 평가액)이 새 아파트의 최소 분양가 이상인 경우다. 가장 작은 새 아파트의 크기가 전용 60㎡이고 조합원들을 대상으로 한 이 집 분양가가 3억원이면 3억원 이상의 권리가액이 나오는 상가 소유자는 입주권을 받게 된다.

자세한 내용은 중앙일보조인스랜드가 발간한 ‘MB시대 부동산투자 핵 재개발·뉴타운’을 참고하면 된다.

서울시 재개발 입주권 자격
구분	기준	내용
토지	면적 90㎡ 이상	입주권 나옴
	30~90㎡	-2003년 12월 30일 이전 분할돼 세대원 전원이 사업승인일부터 재개발 완공 때까지 무주택이면 입주권 나옴 -도로는 제외
	30㎡ 미만	입주권 나오지 않고 현금청산
다세대	준공 시부터 다세대	입주권 나옴
	2003년 12월 30일 이전 다세대로 전환	전용면적 60㎡ 이하의 입주권 나옴
	2003년 12월 30일 이후 다세대로 전환	입주권 하나만 나옴
	2008년 7월 30일 이후 단독주택이나 비주거용건축물을 다세대로 신축	입주권 하나만 나옴
상가	주거용	-올 7월 30일부터 조합원 분양신청 때가지 계속 주거용이어야 입주권 나옴 -올 7월 30일 이후 지정된 구역에선 특히 구역지정 고시일로부터 분양신청 때까지 세대원 전원이 무주택이어야
	상업용	권리가액이 조합원 분양주택 최소 분양가 이상이어야 입주권 나옴