| 초고층 재건축의 고민 '한강 관람료' |
| 조망권 프리미엄 얻는 대신 공사비 늘어 |
초고층 사업성을 놓고 한강변 재건축 대상 단지 주민들의 손익 계산이 한창이다. 최근 서울시가 한강변 재건축 사업의 기부채납(공공시설 용지로 무상 제공) 비율을 25% 이상으로 늘리는 대신 층수제한을 완화키로 하면서다.
서울시와 협의를 거쳐 60층 안팎의 초고층 재건축을 추진중인 이촌동 렉스아파트 이상우 조합장은 “초고층으로 지으면 조망권 가치 등이 증가해 재산권 측면에서 좋아질 것으로 생각하는 조합원이 많지만 공사비 증가 부담을 걱정하는 주민도 적지 않다”고 전했다.
초고층 재건축의 득과 실이 어떻게 될까.
◇수억원대 한강 조망권=초고층의 최대 장점은 시원한 조망과 넓은 녹지다. 국내 최고가 아파트 가운데 하나로 자리 잡은 삼성동 아이파크는 최고 45층으로 높게 지으면서 건폐율(대지면적 대비 건물면적 비율)은 9%대로 크게 낮아졌다. 단지 안에 녹지공간이 많아 공원 같은 아파트이면서 한강 조망권을 누릴 수 있다는 것이다.
한강 조망권은 눈에 보이지 않는 자산이지만 돈으로 따지면 상당하다. 2010년 3월 완공 예정인 하중동 한강밤섬자이(옛 서강주택 재건축) 162㎡의 경우 한강 조망권을 누릴 수 있는 한강변 동의 조합원 분양가가 뒷동보다 6000만원 가량 높았다.
인근 우리부동산 관계자는 “공사를 시작하면서 한강 조망권 프리미엄이 더 높아져 지금은 3억원 가량 된다”고 전했다. 삼성동아이파크도 한강 조망권에 따라 집값이 5억원 이상 차이나기도 한다.
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◇늘어나는 공사비=하지만 초고층 재건축에 장점만 있는 게 아니다. 돈이 더 많이 든다. 초고층으로 지으면 건물구조가 달라져 건축비가 늘어나기 때문이다. 일반아파트는 대개 철근콘크리트벽식구조로 지어지지만 초고층에는 철골철근콘크리나트 철골구조가 적용된다.
분양가 상한제의 건축비 기준만 보더라도 철골철근콘코리트구조와 철골구조는 철근콘크리티벽식구조보다 각각 10%,16% 더 높게 책정된다. 신성우 한양대 교수(건축학부)는 “60층 한개 동의 시공비는 30층 2개 동의 1.27배가 되고 50층 2개 동을 100층 1개 동으로 지을 경우에는 드는 돈이 1.7배로 된다”고 말했다. 공사기간이 늘어나는 것도 비용 부담으로 이어진다.
초고층은 일반 아파트보다 대개 고급 마감재를 쓰기 때문에 마감재 비용도 증가한다. 14~22층 9개 동 대신 48층 높이 4개 동으로 아파트 건립 계획을 변경한 성수동 A주택단지의 경우 3.3㎡당 공사비가 330만원에서 550만원으로 67% 높아졌다.
또 초고층은 에너지 효율성이 낮은 유리 외벽을 많이 쓰기 때문에 일반아파트에 비해 냉ㆍ난방비가 많이 든다. 고유가 시대에 관리비 부담이 만만찮은 것이다.
사업부지의 일정부분을 기부채납하는 만큼 대지지분이 줄어드는 점도 반길 일은 아니다. 대지지분이 클수록 재산가치가 높아지게 마련이다.
대지지분이 줄어들면 일반분양 수입도 감소한다. 분양가상한제로 대지지분에 따라 땅값을 매겨야 하는데 대지지분이 줄면 분양가에서 차지하는 땅값도 줄어들어서다.
이처럼 초고층 재건축 사업성을 따지기가 쉽지 않기 때문에 한강변 초고층 재건축이 활성화되기 위해서는 좀더 확실한 인센티브가 있어야 한다는 주장이 많다.
| | 등록일 |  | 2008/10/07 17:52
수정 2008/10/07 17:53 | |  | |
| 초고층 재건축의 고민 '한강 관람료' | | 조망권 프리미엄 얻는 대신 공사비 늘어 |
초고층 사업성을 놓고 한강변 재건축 대상 단지 주민들의 손익 계산이 한창이다. 최근 서울시가 한강변 재건축 사업의 기부채납(공공시설 용지로 무상 제공) 비율을 25% 이상으로 늘리는 대신 층수제한을 완화키로 하면서다.
서울시와 협의를 거쳐 60층 안팎의 초고층 재건축을 추진중인 이촌동 렉스아파트 이상우 조합장은 “초고층으로 지으면 조망권 가치 등이 증가해 재산권 측면에서 좋아질 것으로 생각하는 조합원이 많지만 공사비 증가 부담을 걱정하는 주민도 적지 않다”고 전했다.
초고층 재건축의 득과 실이 어떻게 될까.
◇수억원대 한강 조망권=초고층의 최대 장점은 시원한 조망과 넓은 녹지다. 국내 최고가 아파트 가운데 하나로 자리 잡은 삼성동 아이파크는 최고 45층으로 높게 지으면서 건폐율(대지면적 대비 건물면적 비율)은 9%대로 크게 낮아졌다. 단지 안에 녹지공간이 많아 공원 같은 아파트이면서 한강 조망권을 누릴 수 있다는 것이다.
한강 조망권은 눈에 보이지 않는 자산이지만 돈으로 따지면 상당하다. 2010년 3월 완공 예정인 하중동 한강밤섬자이(옛 서강주택 재건축) 162㎡의 경우 한강 조망권을 누릴 수 있는 한강변 동의 조합원 분양가가 뒷동보다 6000만원 가량 높았다.
인근 우리부동산 관계자는 “공사를 시작하면서 한강 조망권 프리미엄이 더 높아져 지금은 3억원 가량 된다”고 전했다. 삼성동아이파크도 한강 조망권에 따라 집값이 5억원 이상 차이나기도 한다.
◇늘어나는 공사비=하지만 초고층 재건축에 장점만 있는 게 아니다. 돈이 더 많이 든다. 초고층으로 지으면 건물구조가 달라져 건축비가 늘어나기 때문이다. 일반아파트는 대개 철근콘크리트벽식구조로 지어지지만 초고층에는 철골철근콘크리나트 철골구조가 적용된다.
분양가 상한제의 건축비 기준만 보더라도 철골철근콘코리트구조와 철골구조는 철근콘크리티벽식구조보다 각각 10%,16% 더 높게 책정된다. 신성우 한양대 교수(건축학부)는 “60층 한개 동의 시공비는 30층 2개 동의 1.27배가 되고 50층 2개 동을 100층 1개 동으로 지을 경우에는 드는 돈이 1.7배로 된다”고 말했다. 공사기간이 늘어나는 것도 비용 부담으로 이어진다.
초고층은 일반 아파트보다 대개 고급 마감재를 쓰기 때문에 마감재 비용도 증가한다. 14~22층 9개 동 대신 48층 높이 4개 동으로 아파트 건립 계획을 변경한 성수동 A주택단지의 경우 3.3㎡당 공사비가 330만원에서 550만원으로 67% 높아졌다.
또 초고층은 에너지 효율성이 낮은 유리 외벽을 많이 쓰기 때문에 일반아파트에 비해 냉ㆍ난방비가 많이 든다. 고유가 시대에 관리비 부담이 만만찮은 것이다.
사업부지의 일정부분을 기부채납하는 만큼 대지지분이 줄어드는 점도 반길 일은 아니다. 대지지분이 클수록 재산가치가 높아지게 마련이다.
대지지분이 줄어들면 일반분양 수입도 감소한다. 분양가상한제로 대지지분에 따라 땅값을 매겨야 하는데 대지지분이 줄면 분양가에서 차지하는 땅값도 줄어들어서다.
이처럼 초고층 재건축 사업성을 따지기가 쉽지 않기 때문에 한강변 초고층 재건축이 활성화되기 위해서는 좀더 확실한 인센티브가 있어야 한다는 주장이 많다.
J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “한강 조망권은 큰 매력이지만 공사가 끝난 뒤에나 누릴 수 있다”며 “연면적을 늘려 사업성을 높일 수 있도록 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율) 완화도 필요하다”고 말했다.
한강변 재건축단지 조합 관계자는 “서울시에서 상당한 금액의 땅을 기부채납으로 가져가는 대신 사업비의 일부를 지원해주든지 다른 재건축 규제를 풀어주든지 해야 기부채납을 주민들이 받아들일 것”이라고 말했다.
☞기부채납=사업자가 사업부지의 일부를 국가나 자치단체에 무상으로 제공하는 것을 말한다. 기부채납된 땅은 도로·공원 등 공공시설 용지로 쓰인다. 기부채납에는 대개 층수·용적률 완화 등의 인센티브가 주어진다.
초고층 재건축 득과 실 장점 | 단점 | -한강조망권 포함한 조망권 확대 -앞 건물에 가리는 건물적어져 일조권 향상 -단지 내·외 녹지 공간 확대 -초고층 이점 반영에따른 재산가치 증가 | -건축비 증가(30층 2개동 대비 60층 1개동 건축비 1.27배) -관리비 부담(초고층은 에너지 효율성 떨어지는 경우 많음) -기부채납에 따른 대지지분 감소
| 자료:업계 종합 |
재건축 추진 중인 주요 한강변 아파트 | 지역 | 단지명 | 가구수 | 주택형(㎡) | 준공 년도 | 사업단계 | 강남구 | 압구정동 | 한양7차 | 240 | 118~152 | 1981 | 조합 설립 | 현대사원 | 766 | 105~165 | 1983 | 추진위 구성 | 서초구 | 잠원동 | 한신2차 | 1572 | 72~165 | 1978 | 안전진단 통과 | 대림 | 637 | 114~163 | 1979 | 관리처분 인가 | 반포한양 | 372 | 116~171 | 1979 | 사업승인 | 우성 | 408 | 112~158 | 1978 | 사업승인 | 한신4차 | 1212 | 104~169 | 1979 | 안전진단 통과 | 한신5차 | 555 | 110, 116 | 1979 | 사업승인 | 한신6차 | 560 | 116 | 1980 | 사업승인 | 한신7차 | 320 | 115, 155 | 1980 | 사업승인 | 송파구 | 신천동 | 진주 | 1507 | 82~181 | 1980 | 안전진단 통과 | 풍납동 | 우성 | 495 | 69~102 | 1984 | 안전진단 통과 | 영등포구 | 여의도동 | 시범 | 1584 | 59~158 | 1971 | 추진위 구성 | 용산구 | 이촌동 | 렉스 | 460 | 132 | 1974 | 조합 설립 | 삼익 | 252 | 115, 161 | 1979 | 조합 설립 | 왕궁 | 250 | 105 | 1975 | 추진위 구성 | 강변 | 146 | 72, 79 | 1971 | 조합 설립 | 강서 | 38 | 72 | 1971 | 조합 설립 | 자료 : 중앙일보조인스랜드·부동산114 |
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