[재개발·재건축] 투자, 사업 시행인가 전후에 하라

[재개발·재건축] 투자, 사업 시행인가 전후에 하라

고산화의 재개발ㆍ재건축 완전 정복

재개발ㆍ재건축은 부동산 경기 상황과 정부정책 변화에 따라 가격변동폭이 크다. 결국 재개발ㆍ재건축 투자에서 성공하려면 매수ㆍ매도 타이밍 포착이 관건이다. 우선 추진위원회가 구성된 뒤에도 아파트 분양까지 5~10년이 넘게 걸리기 때문에 여윳돈으로 투자해야 한다. 투자자금 규모가 크기 때문에 이자와 기회비용을 고려해 매수ㆍ매도 시점을 너무 길게 잡지 않는 지혜도 필요하다. 재건축 가능성이 거론되면 가격이 2배 이상 오르기도 하기 때문에 재건축 움직임이 있기 직전 타이밍을 잡아야 한다. 기반시설이나 노후 불량 건축물 등 주변 여건을 고려할 때 머지않아 재개발ㆍ재건축 사업 가시화가 예상되는 지역을 골라 지분을 매입하면 2~3년 후 높은 수익을 기대할 수 있다. 일단 구역이 지정되고 추진위원회가 구성된 뒤 재건축 안전진단이 통과되면 프리미엄은 한 단계 더 뛰어오른다. 또 조합설립 인가를 받으면 조합원 지분 가치는 더 급격히 오르며, 이때 부동산 경기가 호황이라면 상승률은 더 가팔라진다. 장기투자 방식을 선호하지 않는다면 조합설립 인가 직후가 유리한 매수 시점이다. 하지만 조합설립 인가 후에도 사업 진척이 부진하면 인가가 취소될 수 있으므로 안전한 투자 시점은 사업시행 인가 전후다. 사업시행 인가 후(재개발은 조합설립 인가 후) 시공사가 선정되고 이주비가 지급되면 재개발 사업이 안정적으로 진행될 것으로 믿기 때문이다. 그러나 인가받은 사업 내용과 규모, 사업기간 등에 따라 프리미엄 크기가 달라지며 정부정책이나 부동산 경기 흐름 등 돌발 변수가 발생하면 수익성이 악화될 수 있으므로 투자 타이밍을 잘 포착해야 한다. 시공사가 선정돼 사업이 본격적으로 추진되면 정비사업이 확실히 진행될 것이기 때문에 보수적인 투자자들도 믿고 매수하므로 매물 품귀 현상이 발생해 가격이 또 오른다. 특히 이주비 지급 시점이 되면 투자비용을 절약할 수 있으므로 소액투자자들까지 매수 대열에 합류하게 된다. 사업시행 인가 후 관리처분계획이 인가되고 일반분양을 하게 되면 일반분양가와 프리미엄이 높을 경우 로열층인 조합원 지분 가치는 더 오른다. 재개발ㆍ재건축 사업은 가격변동 추세가 다양하지만 투자 목적이라면 정비구역 지정 전후 또는 사업시행 인가 전후, 입주 목적이라면 관리처분계획 인가 전후가 지분 매입 시점으로 유리하다.