| 하반기 상가에 투자할 요량이라면... |
| 중장기 관점 갖고 투자해야 |
크게 주택, 상가, 토지로 구분되는 부동산 투자상품 중 최근 참여정부의 강력한 주택규제 정책에 대한 풍선효과로 기대가 팽배하고 있는 상가투자시장에 대한 관심이 고조되고 있다. 그러나 주택에 비해 상대적으로 규제가 덜한 상가투자시장의 전반적인 분위기는 아직까지 이렇다할 만한 눈에 띄는 움직임 없이 관망세를 유지하고 있다. 특히 이러한 투자자들의 관망세에는 주택투자시장의 재건축시장이나 뉴타운 조성사업 또는 토지시장의 기업도시,행정수도 등과 같은 개발 호재에 따른 견인 역할을 하는 광범위한 개발 호재가 다소 빈약하기 때문으로 풀이된다. 또한 상가 투자시장의 경우 주택 분양권 거래나 토지의 손바뀜처럼 투자 과정중에 과실(?)을 거두기보다는 다른 개발 호재들의 최종 완성단계에서 조성되거나 마무리되는 특징으로 인해 비교적 중장기적 관점을 가지고 투자해야 하는 특성도 일조를 하고 있는 것으로 볼 수 있다. 그러나 상품별 특징을 가진 상가들을 중심으로 관심을 가질 만한 투자 상품들을 분류해보기로 한다. 도심재개발사업구역내 상가 청계천 복원을 중심으로 한 벨트화가 기대되는 도심권역에서는 서울시장 오세훈 당선자의 강북 개발에 대한 강한 의지와 세운상가 5구역의 추진위가 가시화되면서 속도를 붙여가고 있는 상황이다. 남대문~경복궁의 역사문화거리, 명동~인사동 관광문화거리, 세운상가 주변 재개발 및 녹지공간 개발, 국립극장~동대문 수변공원 및 복합문화공간의 명명식으로 표현된 청계천 중심축의 4개권역에 대한 개발계획을 중심으로 도심권역 개발 계획의 최대 장점은 무엇보다도 상권 활성화의 용이성이라고 할 수 있다. 특히 세운상가 지역은 남산~도심~종묘로 연결되는 녹지벨트의 중심축으로 업무용빌딩, 다국적 기업본사 본사 유치 가능성이 높아서 관련 상업시설의 호재로 작용할 수 있다. 신규조성 사업 부지의 경우 상권 활성화 기간까지 상당한 시일이 경과되는 반면에 기존의 도심상권의 시설개선사업을 통한 상권 추가 활성화를 도모하기 때문에 상권의 자생력이 우수한 장점이 있다. 반면에 투자자의 입장에서 유의할 점은 각 개발 계획에 따른 보상금 재원마련과, 기존 임차상인들에 대한 지원문제 난항들이 사업의 표류를 가져올 수도 있으므로 추진과정에 대한 확실성이 담보되지 않은 사전투자의 경우 자칫 투자자금이 장기간 묶일 수도 있으므로 사업추진과정에 대해 세심한 판단이 요구된다. 택지개발지구내 상가 택지개발지구 상가로는 단연 동탄신도시를 들 수 있다. 화성 동탄신도시는 273만여평에 4만여 가구와 12만여명의 인구를 수용하는 대규모 택지개발 지구로서 삼성반도체 기흥 공장과 화성 1공장과 2012년에 완공되는 2공장 등과 도시지원 시설용지에 들어설 약 1300여개의 협력업체들의 약 연 3조원에 달하는 생산 유발 효과와 고용창출 효과로 인해 상권 활성도가 높게 예측되는 지역으로 볼 수 있어 기대가 높다. 또한 올 7월 12일부터 적용되는 기반시설부담금 부과대상에서 제외되는 연면적 23만여평 최고층 55층~66층의 메타폴리스 조성을 통해 백화점, 할인점, 영화관, 쇼핑몰, 호텔 등의 상업시설과 최첨단 벤처기업의 업무시설과 올 10월 공급예정인 중대형 평형의 주상복합아파트 1226가구 등이 아울러 조성된다. 동탄신도시의 이러한 특징은 여타 다른 택지개발지구의 베드타운형 택지개발지구내 상업시설과는 차원이 다른 직주근접형 상권을 형성하게돼 공급세대의 입주율 상승과 함께 소비 이탈현상 없이 지역내 소비를 이끌어 내는 장점이 있다고 할 수 있다. 특히 정부의 강력한 규제와 베드타운형 물량 공급에 의존한 택지개발지구의 경우 투자 목적의 아파트 분양이 활성화된 반면 실제 거주해야할 대상의 이전수요가 충분하지 않아 입주율이 저조해 상권 형성과 발달이 더디게 진행되는 일반적인 택지개발지구의 모습과는 다른 면모를 보여줄 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 동탄지역의 경우에도 전체 공급물량의 입주 완성율에 대한 부분과 기업수요시설의 완성 등을 감안할 때 2008년과 2012년의 두 단계에 걸친 상권형성과 확장기가 있을 것이 예상되므로 단기 투자보다는 중장기적 투자관점에서 접근해야 한다. 또한, 동탄의 개발 호재 분위기에 편승되어 고가분양 상가에 수익률 감안없이 접근해서는 곤란한 측면이 있다. 초기에 고가상가를 수익 검증없이 접근한다면 일정시간이 경과할 때까지는 기회비용을 상실할 우려가 있기 때문이다. 이러한 자족형 신도시 조성계획으로 주목받는 또하나의 지역은 광교신도시(이의행정타운)지역으로 341만평 녹지 친환경 테크노밸리로 조성되는 곳이다. 경기도청, 법원, 검찰청 등 광역행정타운이 대거 입주하며, 경기지방공사와 경기도가 공동사업시행자로 참여하는 광교신도시는 2만4000여가구 약 6만여명의 주택공급이 계획되고 있는 지역으로 2006년말까지 실시계획 마무리를 거쳐 2007년 주택분양과 함께 2010년 준공 예정에 있어 올 하반기 이후 관심을 가질만한 지역이다. 2006 하반기 가장 조심해야할 상가 투자상품 상가 투자 상품상 특정하게 시기적으로 하반기에 조심해야할 상품이라기 보다는 상가투자의 경우 일관되게 주의해야 할 보편적인 상품별 주의점을 언급하는 것이 더욱 바람직하다고 판단된다. ◇테마쇼핑몰=테마쇼핑몰의 투자에 있어서 분양성 뿐만 아니라 운영성에도 중점을 둬야 한다. 대부분의 시행사가 운영성보다는 상품성에 주안을 두고 상품을 개발하기 때문에 관리운영사의 관리운영능력에 대한 검증이 가장 우선한다고 할 수 있다. 특히, 최근 오픈한 하이헤리엇의 경우처럼 훌륭한 상권내에서도 오픈 당시 임차인 모집을 맞추지 못해 저조한 입주율로 오픈을 하는 현장이나, 동대문 쇼핑몰들의 공급과잉에 따른 임차인 모집을 위한 무보증금 내지는 수개월 월세 면제 등과 같은 부작용 현상이 있었음을 기억해야 한다. 주변의 거시적 상권에만 집착해 내부적 운영계획 등에 대한 검증이 미비된 경우 공실에 따른 투자수익 감소가 있을 수 있다. 짜임새 있는 내부적 운영계획없이 공급되어 임차인을 맞추지 못해 부실화된 수원D쇼핑몰이나 서초O쇼핑몰, 불광동 P쇼핑몰과 같은 사례를 눈여겨볼 필요가 있다. 결국 투자는 투자자들이 하지만 운영은 임차인인 장사를 통해 운영하기 때문에 임차인의 입장이나 임차인의 동향에 대한 부분에 관심을 가지고 있어야 한다. ◇단지내상가=단지내상가의 경우 일반적인 관점에서는 가장 안정적인 상권을 보장받는 상품으로 투자자들의 오랜 관심을 끌고 있다. 특히 대한주택공사의 단지내 상가의 경우 가장 안정적인 수요공급을 통해 많은 투자자들로부터 호응을 받고 있는 편이다. 그러나 단지내상가의 경우 많은 상가들이 경쟁입찰 형태로 공급되면서 상품의 문제보다는 입찰현장의 과잉 분위기에 휩쓸려 수익성에 대한 검토없이 낙찰경쟁에 뛰어들어 무리한 낙찰을 받게 되는 것이 더 문제라고 할 수 있다. 단지내상가의 입찰을 예정한다면 지역 정보수집에 보다 신경을 쓸 필요가 있다. 이는 자신이 입찰 참여를 고려하고 있는 상가의 임대 가능성과 수준에 대한 판단을 해야하기 때문이다. 즉 적정수익율을 보전할 수 있는 고수가격을 가지고 입찰에 임해야 과당경쟁에 휩쓸리지 않을 수 있다. 상가 투자 초보자들의 경우 입찰현장의 분위기에 휩쓸려 자칫 수익성에 대한 고려가 부족한 상태에서 우선 낙찰받으면 횡재할 것 같은 착각에 빠지기 쉽기 때문이다. ◇근린상가=근린상가의 경우 상가 후분양제도 시행 후 공급규모를 편법조정을 통해 907.5평 이하로 신고해 분양하는 경우 자칫 투자자금에 대한 안정성에 문제가 생길 수 있으므로 공급규모가 907.5평 이상인 상가의 경우 사전분양이나 분양하지 않는 면적에 대한 수요처에 대해서 확실하게 검증을 해서 안정장치를 해둘 필요가 있다. 시행사나 분양사의 어떤 층은 입주 예정이라든가, 임대확정 등의 문구나 설명 등에 현혹되기보다는 사실 확인을 좀더 철저하게 해야한다. 대형업체의 입점계획이 있는 경우라도 입점 의향서 교환수준에서도 개발업체의 홍보적 수단으로 활용하는 경우 등도 있다. 특히 대형업체의 입주가 임대 입점의 경우 입점 당시에 임대차계약이 파기될 수도 있으므로 호재성이 있는 입점업체의 확실한 입점 계획을 검토해야할 필요가 있다. |
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