김공인중개사

내년부터 양도세 중과 … 2주택자 팔려면

싼집부터

1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 유예조치가 올해 말로 끝난다.

올해까지 한 채를 팔지 않으면 내년부터 실거래가액을 기준으로 무려 55%(주민세 포함)의 세율로 양도세가 중과되는 것은 물론 장기 보유 때 주어졌던 양도차익 특별공제(3년 이상 보유시 10∼45%) 혜택까지 받지 못하게 된다.

게다가 과세표준 현실화 등으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담도 크게 늘어나게 돼 있어 2주택자는 올해 안에 한 채를 정리하는 것이 절대적으로 유리하다.

또 매도가 아닌 증여를 통해 주택 수를 줄일 수도 있지만 이 경우엔 최고 50%의 누진세율로 증여세가 부과된다는 점을 유념해야 한다.

하지만 같은 2주택자라고 해도 상속을 받았거나 공동명의 주택을 소유하는 경우 등 유형에 따라 양도세 중과세 여부가 판이하게 다르기 때문에 자신의 2주택 유형을 파악해 적절한 매도 전략을 세우는 것이 절세의 요령이라고 전문가들은 조언하고 있다.

○서울 한 채+지방 일반도시 한 채

2주택자라도 서울 등 수도권과 지방 광역시 외의 일반 시지역에 있는 주택의 공시가격이 3억원 이하인 사람은 내년에 양도세율 중과(55%)가 적용되지 않고 일반 양도세율(9∼36%)이 부과된다.

두 채 가운데 어느 주택을 팔더라도 마찬가지다.

따라서 매각을 서두를 필요가 없다.

○서울 주택 두 채 가운데 한 채의 공시가격

이 1억원 이하일 때

서울 등 수도권과 광역시에서 두 채를 갖고 있더라도 그 중 한 주택의 공시가격이 1억원 이하인 경우 내년에 1억원 이하의 주택을 먼저 팔면 중과세 대상에서 제외된다.

하지만 1억원 초과 주택을 팔면 양도세가 중과된다.

○양도세 면제 아파트 한 채+일반주택 한 채

외환위기 당시에 건설경기를 부양할 목적으로 양도세 면제특례 혜택이 주어진 아파트는 취득 후 5년 이내에 매각하면 양도세가 면제된다.

따라서 이 특례아파트를 포함,2주택을 갖고 있는 사람은 매도 시점을 잘 잡아야 한다.

○상속주택 한 채+일반주택 한 채

상속받은 주택을 5년이 경과하기 전에 팔면 2주택자로 간주하지 않아 양도세가 중과되지 않는다.

상속받은 지 5년 이내에 상속주택이 아닌 일반 주택을 먼저 팔아도 마찬가지다.

상속주택은 5년 동안 주택 수에 포함되지 않기 때문이다.

○공동명의주택 한 채+일반주택 한 채

공동명의주택은 소유지분이 많든 적든 관계없이 양도세를 계산할 때 주택 수에 포함되기 때문에 올해 처분하는 것이 좋다.

다만 상속으로 취득한 공동명의 주택은 지분비율이 가장 높은 사람의 주택으로 간주된다.

○주거형 오피스텔 한 채+일반주택 한 채

오피스텔은 장부상으로는 주택이 아니지만 실질적으로 주택 용도로 사용하고 있는 경우 주택으로 간주한다.

이에 따라 이 경우엔 실질과세의 원칙이 적용돼 2주택자로 분류돼 내년부터 양도세가 중과된다.

○임대주택 두 채+일반주택 한 채

2003년 10월29일 이전에 등록한 임대주택사업자가 두 채 이상의 임대주택과 일반주택 한 채를 소유한 경우에는 양도세 중과를 피할 수 있다.

다만 임대용 주택이 국민주택 규모 이하이면서 양도 당시 공시가격이 3억원 이하이어야 한다.

또 5년 이상을 임대한 후 매각해야 혜택을 받을 수 있다.

○재개발 등 입주권 한 개+일반주택 한 채

재건축이나 재개발 입주권도 올해부터는 주택 수에 포함된다.

단 주택으로 간주되는 입주권은 올 1월1일 이후에 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발 아파트다.

그러나 일반주택을 팔 때는 내년부터 양도세가 중과되는 반면,입주권을 매각할 때는 주택이 아닌 것으로 간주돼 일반 양도세율(9∼36%)이 적용된다.