은평뉴타운 분양가 꿰맞추기인가

은평뉴타운 분양가 꿰맞추기인가

원가 공개하자 "상세내역 공개"요구

은평뉴타운의 분양가가 비싸게 책정된 것은 땅값과 건축비 등 원가가 다른 지역에 비해 많이 들어가기 때문이다. 전용면적 25.7평 초과의 중대형 분양가에 포함된 토지가격은 평당 평균 812만원. 판교신도시 중대형에 먹힌 평당 땅값 775만원보다 5% 정도 비싸다. 수용지역 중 보상가가 비싼 대지 비중(40%)이 판교(6%)보다 훨씬 많아 보상비가 많이 들어가고 전체 사업부지 가운데 민간업체 등에 팔아 수익을 낼 수 있는 가용면적(51%)이 일반적인 60∼70%보다 작기 때문이라고 SH공사 측은 해명했다. 보상비 많아 땅값 비싼 게 원인 건축비도 판교보다 높다. 판교 60평형대의 경우 평당 570만~580만원이 먹혔는 데 은평뉴타운은 평당 620만~630만원정도가 분양가에 포함됐다. 대우건설 관계자는 “판교보다 층수가 낮아 건축원가가 조금 더 들어간다”며 “1개층 낮아질 때마다 평당 2만~3만원 정도 건축비가 올라간다”고 말했다. 전문가들은 “기존 지주들이 사업주체가 되는 일반 뉴타운과 달리 은평뉴타운은 땅을 모두 매수하는 형태”라고 전제한 뒤 “촉박한 일정에서 수용작업을 하다보니 토지보상비가 비싸질 수밖에 없었다”고 입을 모았다. 공개된 원가의 투명성에 대한 의문도 제기된다. 특히 건설업계 관계자들은 SH공사가 평형별로 다르게 매긴 땅값을 문제삼는다. 즉 34평형이나 65평형이나 평당 땅값은 같아야 하는 데 평형이 커질수록 땅값이 급속도로 비싸지는 것이다. 34평형은 땅값이 평당 636만원이지만 65평형은 848만5000원이나 된다. SH공사는 “큰 평형의 향후 시장가치를 반영한 것”이라고 주장했지만 전문가들은 “원가를 계산할 때 땅값은 평형에 관계없이 똑같이 적용한다”고 반박했다. 이 때문에 분양가를 꿰맞추기 한 게 아니냐는 지적이 있다. 비싼 분양가가 주변 부동산 자극 이런 이유 때문에 비싸진 분양가는 주변 집값을 들썩거리게 만들고 있다. 주변 시세보다 높은 분양가가 기존 집값을 끌어올리는 악순환이 반복되는 것이다. 은평구 불광동 북한산현대홈타운 25평형 시세가 3억∼3억2000만원, 33평형은 4억5000만∼5억원으로 은평뉴타운 분양가가 발표된 뒤 2000만∼3000만원 올랐다. 인근 C공인 관계자는 “주인들이 물건을 거둬들이고 내놓은 가격도 높이고 있다”고 말했다. 지난해 12월 분양된 불광동 현대홈타운2차의 경우도 거래가능한 조합원 매물이 크게 줄어들었고 호가도 1000만∼2000만원 올랐다. 주택 이외에 은평뉴타운 주변에 활발한 재개발사업장의 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)값도 오름세다. 은평뉴타운과 인접한 불광3동 재개발구역에선 지분값이 최근 평당50만원 가량 훌쩍 뛴 평당 1000만∼1200만원이다. 부동산중개업소들은 “서울 외곽지역이어서 집값 변동이 거의 없었는데 은평뉴타운 분양가 때문에 잠잠하던 집값이 뛰고 있다”며 “당분간 집값 상승 도미노현상이 계속될 것 같다”고 말했다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “높은 분양가와 기존 집값 간의 악순환을 잘 알고 있는 SH공사가 공공기관으로 주변 시세보다 높게 분양가를 책정해 주변 시세가 꿈틀대는 원인을 제공했다는 비판에선 자유롭기 어려울 것 같다”고 말했다.

안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr]

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