강남 재건축 부담금 줄어든다는데

강남 재건축 부담금 줄어든다는데

개포주공4단지 1억원 남짓 예상

재건축부담금의 이빨이 흔들린다. 당초 예상보다 부담금 규모가 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 2억원대에 달할 것으로 예상됐던 강남 개포주공단지의 경우 1억원이 넘는 수준으로 크게 낮아질 것으로 예상된다. 정부는 최근 재건축부담금제의 구체적인 적용 기준인 시행령안을 입법예고했다. 시행령안에는 당초 개발비용에 포함되지 않을 것으로 예상됐던 대지지분 감소분이 들어있다. 지난해 도입된 재건축개발이익환수제는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 하면서 용적률을 그만큼 추가로 더 주는 대신 대지지분 감소분은 무상으로 내놓는 기부채납으로 간주토록 했다. 용적률 완화로 보상받기 때문에 대지지분 감소분에 대한 보상이 빠졌던 것이다. 때문에 당초 재건축부담금에서도 용적률로 보상받는 임대주택 대지지분 감소분은 개발비용으로 고려되지 않았다. 그러다 시행령안에 포함된 것이다. 정부 관계자는 “개발이익환수제에서 용적률로 보상하더라도 조합입장에선 대지지분 감소를 손해보는 것”이라며 “개발이익환수제에 이어 부담금제에서도 보상받지 못하는 이중부담을 주지 않기 위해 대지지분 감소분을 개발비용으로 인정키로 했다”고 말했다. 대지지분 감소액은 자치단체장이 복수의 감정평가법인에 의뢰하여 산정토록 했다. 또 재건축임대주택건립으로 손해보는 건축비도 보전받게 됐다. 임대주택은 자치단체에서 표준건축비(평당 289만원)로 매입하는데 실제 공사비는 이보다 더 들기 때문에 건축비 일부를 손해본다고 조합들은 주장해왔다. 조합들은 건축비가 평당 350만원 이상이라고 말한다. 부담금제로 임대주택 ‘골치’ 해결돼 정부는 건축비를 분양가상한제에 따른 기본형건축비(평당 340만원) 에서 크게 초과하지 않는 범위에서 개발비용으로 인정키로 했다. 때문에 임대주택의 경우 표준건축비에 자치단체에 넘기고도 손해보는 금액은 개발비용으로 보전받을 수 있는 것이다. 개발이익환수제에선 이같은 금액을 보전받지 못했지만 부담금제에서 보전받게 됨으로써 임대주택을 일반 아파트보다 못지을 이유도 없어졌다. 대지지분 감소분과 건축비를 보상받지 못해 골치였던 임대주택 고민이 부담금제로 다소 풀리게 된 셈이다. 대지지분 감소액과 재건축 임대주택 건축비 보전에 따른 부담금 감소는 적지 않을 것으로 예상된다. 개포주공4단지의 경우 현재 13평형이 32평형으로 될 경우 개발이익이 4억7910만원으로 예상됐다. 여기에 임대주택으로 내놓는 가구당 2.04평의 대지지분 감소액 6120만원(평당 3000만원 간주)과 표준건축비 외에 추가로 더 드는 임대주택 건축비용 240만원(가구당 4.8평×50만원(표준건축비와 기본형건축비 차액))을 추가로 빼면 개발비용은 4억1550만원으로 줄어든다. 4억1550만원에 대한 부담금은 1억7275만원이다. 당초 2억455만원과 비교해 3180만원이 줄어든 것이다. 이는 전체 개발기간을 전제로 한 것이고 실제로 부과되는 금액인 부담금제 시행(9월 25일) 이후분(총 사업기간 108개월, 부금금제 시행 이후 75개월)만 따지면 개발이익은 2억8854만원이고 부담금은 1억927만원이다. 역시 당초 1억3135만원보다 2208만원 준다. 재건축임대 관련 개발비용 추가와 기간 안분 등을 감안한 결과 강남권에서 재건축 추진 중인 단지들에 부과될 실제 부담금은 1억원 정도로 예상된다.

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