[강남 재건축 르포]<31>-가락시영아파트…재건축 1년 연기시 523억 날릴 판

강남3구 최대의 재건축단지인 가락시영아파트는 이달 말까지 이주비 신청을 마감하고, 내년 1월말까지는 이주를 완료할 계획을 갖고 재건축에 속도를 내고 있다. 현재 4000여 가구가 이주했으며 5000여 가구가 이주비를 신청한 상황이다. 하지만 서울시가 최근 전셋값 폭등의 확산을 막기 위해 대형 재건축사업의 경우 속도조절을 하기로 결정하면서 가락시영에 관심이 모아지고 있다. 2000가구 이상의 대규모 재건축이 속도조절 심사의 대상인데, 가락시영이 첫 번째 심의에 오를 것으로 예상된다. 서울시는 9월부터 상승세를 보인 전셋값이 10월에도 가파르게 요동치자 재건축 이주 수요를 분산해야 한다는 입장이다. 그러나 재건축 조합원들은 재건축이 늦어질수록 대출받은 이주비의 이자비용을 감당해야 한다는 어려움이 따른다. 가락시영의 경우 총 6600여 가구에게 기본 이주비 1억8000만원이 제공돼 이주비 총액이 1조1880억원에 달한다. 1년 이자비용이 523억원에 달한다. 서울시로서는 전셋값 폭등의 확산을 막아야 하는 입장이지만 사업이 늦어질 경우 조합원들이 물어야 할 이자비용에 대한 대책은 마땅치 않은 상황이다. 가락시영이 속도조절 대상에 포함될 지 서울시의 심의결과에 이목이 집중되는 이유다. 스카이데일리가 이주비 신청이 한참 이뤄지고 있는 가락시영을 찾아 조합원들의 생각을 들어봤다.

1조 이삿짐 싸는데 ‘박원순식 속도조절’에 황망

[강남 재건축 르포]<31>-가락시영아파트…재건축 1년 연기시 523억 날릴 판

강남3구 최대의 재건축단지인 가락시영아파트는 이달 말까지 이주비 신청을 마감하고, 내년 1월말까지는 이주를 완료할 계획을 갖고 재건축에 속도를 내고 있다. 현재 4000여 가구가 이주했으며 5000여 가구가 이주비를 신청한 상황이다. 하지만 서울시가 최근 전셋값 폭등의 확산을 막기 위해 대형 재건축사업의 경우 속도조절을 하기로 결정하면서 가락시영에 관심이 모아지고 있다. 2000가구 이상의 대규모 재건축이 속도조절 심사의 대상인데, 가락시영이 첫 번째 심의에 오를 것으로 예상된다. 서울시는 9월부터 상승세를 보인 전셋값이 10월에도 가파르게 요동치자 재건축 이주 수요를 분산해야 한다는 입장이다. 그러나 재건축 조합원들은 재건축이 늦어질수록 대출받은 이주비의 이자비용을 감당해야 한다는 어려움이 따른다. 가락시영의 경우 총 6600여 가구에게 기본 이주비 1억8000만원이 제공돼 이주비 총액이 1조1880억원에 달한다. 1년 이자비용이 523억원에 달한다. 서울시로서는 전셋값 폭등의 확산을 막아야 하는 입장이지만 사업이 늦어질 경우 조합원들이 물어야 할 이자비용에 대한 대책은 마땅치 않은 상황이다. 가락시영이 속도조절 대상에 포함될 지 서울시의 심의결과에 이목이 집중되는 이유다. 스카이데일리가 이주비 신청이 한참 이뤄지고 있는 가락시영을 찾아 조합원들의 생각을 들어봤다

 

 ▲ 강남3구 최대 재건축단지인 송파 가락시영이 서울시의 재건축 속도조절 심의대상에 포함돼 그 결과에 관심이 쏠리고 있다. 송파구 가락동에 위치한 가락시영 재건축단지 약도(위)와 가락시영아파트 단지 전경(아래) ⓒ스카이데일리 <그림=최은숙>

송파구 가락시영 재건축조합 사무실 인근에 마련된 이주비 접수창구는 수십 명의 사람들이 모여 시장통처럼 북적거렸다. 수십명이 들어갈 넒은 공간에 20여개의 책상이 벽을 둘러 늘어서 있고, 주요 은행들과 법무사들이 나와 상담과 이주비 신청을 도와주고 있었다.

 

“이주비 신청이 이달 말까지여서 사람들이 많이 몰렸네요.”

 

가락시영 재건축조합 관계자에 따르면 이주비 신청이 임박한 최근 하루 평균 150여명이 이주비를 신청하고 있다.

 

총 6600세대 중 현재 4000여세대가 이주를 한 상황이며, 이주비 신청도 5000세대 가량이 완료한 상태다.

 

재건축조합은 1월말까지 6600세대의 이주를 완료한다는 계획이다.

 

하지만 가락시영 재건축단지의 사업시기에 하나의 변수가 생겼다.

 

최근 서울시가 전세값 폭등의 확산을 막기 위해 2000가구 이상 대규모 재건축단지 사업시기의 조정 여부를 심의하기로 했는데, 그 첫 번째 심의 대상이 바로 가락시영 재건축단지이기 때문이다.

 

6600세대, 늦춰지면 500억원대 이자 추가부담

 

가락시영 재건축사업이 시기조정 여부를 심사받는다는 사실이 알려지자 재건축조합 관계자들은 황망한 분위기다.

 

한 관계자는 “오늘 아침 뉴스를 보고 알았다”며 “상황을 좀 더 지켜봐야 한다”고 신중한 반응을 보이면서도 놀란 모습을 감추지 못했다.

 

 ▲ 가락시영아파트는 1차가 1981년, 2차가 1982년 입주해 30년이 넘은 아파트단지다. ⓒ스카이데일리

이 관계자는 또 “요즘 재건축이 진행되는 곳이 많지 않은 것으로 알고 있다”면서 “송파구에서는 가락시영 한 곳 뿐이다”며 내심 사업시기 조정 대상이 되지 않을 것이라는 기대감을 내비쳤다.

 

하지만 8월 이후 재건축 이주수요가 발생하면서 강남 일대를 비롯해 서울시 전체적으로 전셋값이 요동치고 있는 것은 사실이다. 서울시가 재건축 속도조절에 나선 이유이기도 하다.

 

가락시영은 이미 절반 가량의 가구가 이주를 시작했고 앞으로 3개월 안에 이주를 완료한다는 계획을 세워둔 상황이다. 이 단계에서 재건축이 늦춰질 경우 조합원들의 이자부담은 늘어나게 된다.

 

재건축조합 관계자에 따르면 가락시영 주민들의 이주비용은 기본 1억8000만원이다. 추가로 대출을 받아서 이주하는 경우도 있어 이를 합치면 이주비가 크게 늘어날 것으로 예상된다.

 

기본 이주비용인 1억8000만원만 놓고 추산해봐도 6600가구의 이주비 합계가 1조1880억원에 달한다. 이주비에 적용되는 이자는 평균 4.4~4.5% 수준이다. 한해에 부담하는 이자가 총 523억원에 달한다는 의미다.

 

하지만 서울시로서는 전셋값 폭등이 확산되는 것을 방치할 수만은 없다.

 

이동일 서울시 주택정책실 재생정책팀장은 “최근 전셋값이 치솟고 있는 가장 큰 원인은 재건축 대상 단지 거주 주민들의 이주문제 때문이다”며 “이에 시가 나서 재건축 단지의 이주시기를 조정함으로써 전셋값을 안정시킬 예정이다”라고 서울시 입장을 전했다.

 

 ▲ 8호선 송파역 3번출구에서 나와 자전거 주차장만 지나면 바로 가락시영아파트 단지 입구로 들어갈 수 있다. ⓒ스카이데일리 

4일 국민은행 10월 주택가격동향조사에 따르면 서울 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 10월 들어 54%로 한달만에 0.7%가 상승했다. 연중 0.2~0.3%의 상승세를 보이다가 9월 들어 8월에 비해 0.7% 상승한 데 이어 두달 연속 큰 폭으로 오른 것이다.

 

이런 상황에서 6600여가구에 달하는 가락시영을 비롯해 강남 대형 재건축단지들이 일제히 이주에 들어가면 최대 1만가구 이상이 전세시장에 나올 것으로 예상된다. 이미 상승하고 있는 전셋값에 기름을 붓는 결과를 낳을 수 있다.

 

서울시는 전셋값 폭등의 확산을 막아야 하는 입장이지만 사업이 늦어질 경우 조합원들이 물어야 할 이자비용에 대한 대책은 마땅치 않은 상황이다. 가락시영이 속도조절의 대상에 포함될 지 서울시의 심의결과에 관심이 쏠리는 이유다.

 

2003년 시작해 우여곡절 끝에 10년만에 추진 눈앞에

 

송파구 가락동에 위치한 가락시영아파트는 1차와 2차가 함께 재건축에 들어간다. 1차는 74개동 3600여세대, 2차는 60개동 3000여세대다. 입주는 1차가 1981년 12월, 2차가 1982년 7월 이뤄져 30년이 넘은 아파트다.

가락시영 재건축사업 경과

△1981. 12  = 가락시영 1차 입주 △1982. 7   = 가락시영 2차 입주 △2003. 6  = 가락시영 재건축조합 인가 △2005. 7  = 정비구역 지정 △2008. 4  = 사업시행인가(8106세대) △2008. 5  = 1000여세대 이주 △2008. 6   = 조합업무정지 가처분신청으로 재건축 중단 △2009. 12  = 3종일반주거지역으로 변경신청 △2010. 4  = 가처분 결정 취소로 분양 재개 △2010. 6  = 사업시행계획 효력정지로 재차 사업 중단 △2010. 11 = 종상향 계획 도계위 상정 △2011. 1  = 조합승소로 사업 재개 △2012. 8  = 3종 종상향고시

 

재건축조합은 2003년 6월 인가가 났으며, 2005년 7월 정비구역으로 지정됐다.

 

2008년 8100세대 규모로 사업인가가 났고 1000여세대가 이 시기에 이주했으나 사업비를 둘러싸고 조합과 주민들의 소송전이 벌어지면서 사업이 중단된 바 있다.

 

2010년에도 재차 소송으로 한차례 사업이 중단됐으나, 2011년 1월 조합이 승소하면서 사업이 재개됐다.

소송 외에도 가락시영은 종상향을 추진하면서 사업이 재차 늦어졌다.

 

종상향은 일반주거지역에서 1종을 2종으로, 2종을 3종으로 높이는 것을 말한다. 종이 상향되면 건축물의 용적률(대지 면적에 대한 건물 전체 면적의 비율)과 층수를 높여 지을 수 있기 때문에 사업성을 개선시킬 수 있다.

 

가락시영은 2009년 12월에 2종주거지역을 3종주거지역으로 종상향하는 재건축 정비계획 변경안을 서울시에 제출했고, 1년여만에 서울시 도시계획위원회에 변경안이 상정됐다.

 

이후에는 종상향의 대가로 소형주택 비율을 25%에서 30%까지 올리라는 서울시의 요구에 사업이 늦어졌으나, 조합측이 30% 안을 받아들이면서 지난 8월16일 3종용도지역 종상향 고시가 이뤄졌다.

 

최종적으로 가락시영은 9500여가구를 짓는 대형사업으로 확대됐다. 시공사는 삼성물산(래미안)과 현대건설(힐스테이트), 현대산업개발(아이파크)로 선정됐다.

 

 ▲ 가락시영 입구는 송파대로와 접해 있다. ⓒ스카이데일리