[재건축 르포⑬]-개포4단지…서울시, 소형평형 이유 정비계획 전격 부결

강남구 개포동 재건축단지는 이른바 ‘강남불패 1번지’로 오랫동안 도하 언론에서 잊을 만하면 오르내린 지역이다. 부동산 투기지역의 메카라는 오명이 있는 반면 투자수익률 최고라는 기대감이 교차하는 이곳에 요즈음 서울시 행정에 불만을 품은 주민들의 항의가 거세다. 서울시 도시계획위원회 소위가 최근 ‘소형평형’을 늘려야 한다면서 ‘정비계획안’을 전격 부결했기 때문이다. 당초 재건축 추진위는 신축후 25평 이하 소형평형을 27%로 잡았다. 하지만 서울시는 비율도 정해주지 않은 채 소형평형을 늘리라는 요구만 한다는 것이 주민들의 항변이다. 서울시는 인근 개포3단지와 형평성 문제를 들고 있다. 하지만 개포 4단지의 11평형 비율은 전체의 16.90%일 뿐인데 반해 3단지는 절반이 넘는 52.90%나 된다. 애초 소형평형이 많은 지역과 아닌 지역을 놓고 재건축 이후의 소형평형을 맞추라고 하는 것은 ‘역형평성’이라는 비난이 제기되는 배경이다. 서울시의 요구대로 3단지의 기준을 따를 경우는 30% 비율이다. 이를 맞추려면 소형평형 가구수가 약 95세대가 늘어 총 765세대(임대 포함시 975세대)가 되는 반면 33평형은 그만큼 줄어든 1459세가 된다. 이를 인근 부동산이 분석한 ‘개포 재건축 단지별, 평형별 투자수익’ 도식에 대입할 경우 개포4단지 주민들은 총 71억원의 재산손실이 발생한다는 것이 주민과 부동산의 주장이다. 이에 대해 서울시는 “지역과의 형평성을 가장 먼저 고려하고 있다”는 원론적인 말만 앵무새처럼 되뇌이고 있다. 재건축 추진위는 이에 대해 “서울시에 민원을 제기하고 설명회 기회를 달라고 요구하고 있지만 소형평형 확대 얘기만 한다”고 목청을 높였다. 스카이데일리가 ‘강남 역차별’이라며 흥분하고 있는 개포4단지 재건축 현장을 르포 취재했다.

“강남불패 재건축1번지 개포주민 71억 피해”

[재건축 르포⑬]-개포4단지…서울시, 소형평형 이유 정비계획 전격 부결

강남구 개포동 재건축단지는 이른바 ‘강남불패 1번지’로 오랫동안 도하 언론에서 잊을 만하면 오르내린 지역이다. 부동산 투기지역의 메카라는 오명이 있는 반면 투자수익률 최고라는 기대감이 교차하는 이곳에 요즈음 서울시 행정에 불만을 품은 주민들의 항의가 거세다. 서울시 도시계획위원회 소위가 최근 ‘소형평형’을 늘려야 한다면서 ‘정비계획안’을 전격 부결했기 때문이다. 당초 재건축 추진위는 신축후 25평 이하 소형평형을 27%로 잡았다. 하지만 서울시는 비율도 정해주지 않은 채 소형평형을 늘리라는 요구만 한다는 것이 주민들의 항변이다. 서울시는 인근 개포3단지와 형평성 문제를 들고 있다. 하지만 개포 4단지의 11평형 비율은 전체의 16.90%일 뿐인데 반해 3단지는 절반이 넘는 52.90%나 된다. 애초 소형평형이 많은 지역과 아닌 지역을 놓고 재건축 이후의 소형평형을 맞추라고 하는 것은 ‘역형평성’이라는 비난이 제기되는 배경이다. 서울시의 요구대로 3단지의 기준을 따를 경우는 30% 비율이다. 이를 맞추려면 소형평형 가구수가 약 95세대가 늘어 총 765세대(임대 포함시 975세대)가 되는 반면 33평형은 그만큼 줄어든 1459세가 된다. 이를 인근 부동산이 분석한 ‘개포 재건축 단지별, 평형별 투자수익’ 도식에 대입할 경우 개포4단지 주민들은 총 71억원의 재산손실이 발생한다는 것이 주민과 부동산의 주장이다. 이에 대해 서울시는 “지역과의 형평성을 가장 먼저 고려하고 있다”는 원론적인 말만 앵무새처럼 되뇌이고 있다. 재건축 추진위는 이에 대해 “서울시에 민원을 제기하고 설명회 기회를 달라고 요구하고 있지만 소형평형 확대 얘기만 한다”고 목청을 높였다. 스카이데일리가 ‘강남 역차별’이라며 흥분하고 있는 개포4단지 재건축 현장을 르포 취재했다.

 

 ▲ 강남 부동산 투자 1번지로 손꼽히는 개포 주공 4단지는 현재 서울시와의 입장차이로 인해 재개발에 난항을 겪고 있다.

 ▲ 개포주공 4단지 일대 지도 및 전경 ⓒ스카이데일리

강남 부동산 투자 1번지 중의 하나인 개포 주공 4단지의 주민들이 최근 재건축 ‘정비계획안심의’와 관련해 서울시와 한창 줄다리기를 벌이고 있다.

 

서울시 도시계획위 소위원회는 최근 재건축 이후 소형주택의 비율과 관련해 신축가구의 27%를 차지하는 내용을 담은 개포 주공 4단지의 계획안을 전격 부결했다.

 

이는 인근 개포 주공 3단지의 경우 소형주택이 30%의 비율을 차지하는 반면 4단지의 비율은 30%에 미치지 않아 형평성에 맞지 않다는 이유에서 였다.

 

하지만 지역 주민들은 서울시의 결정에 크게 반발하고 있다. 서울시는 재건축 이후 형평성을 주장하고 있지만 재건축 이전의 현 상황에서 이미 3단지와 4단지의 차이가 크다고 주장하고 나섰다.

 

주민 “재산상 피해 서울시가 책임질 것이냐” 반발

 

 ▲ 장덕환 추진위원장

장덕환 개포4단지 재건축 추진위원장은 “당초 서울시는 각 단지의 현안에 맞게 재건축계획안을 제출하라는 방침을 세워놓았었다. 하지만 소형 평수의 비율을 계속 높이라고 요구하고 있다”며 “그 비율도 정확히 정해주지 않으면서 단순히 높이라는 의견만을 제시해 사업 진행이 많이 지체되고 있다”고 서울시를 비난했다.

 

장 위원장은 또 “3단지와 같은 비율의 소형평수로 재건축을 진행하게 되면 4단지 주민들의 재산상 피해는 물론이고 건축배치, 주차장 및 부대시설의 면적증가 등의 이유로 조합원들의 부담이 가중된다”고 강조했다.

 

개포 4단지의 11평형 비율은 전체의 16.90%인데 반해 인근의 3단지는 무려 52.90%로 월등히 높다.

 

이로 인해 기존 11평에 거주하던 3단지 주민들은 25평 이하의 소형평수를 분양 받아도 손해가 크지 않기 때문에 그만큼 조합원들의 동의를 얻기가 쉽다는 것이 장 위원장의 설명이다.

 

그는 이어 “3단지는 동일 평형의 아파트 땅 지분이 4단지에 비해 1평 이상 많기 때문에 조합원이 원하는 평형을 배정하고도 소형평형 확보에는 어려움이 없던 것으로 알고 있다”고 말했다.

 

인근 부동산 관계자에 따르면 ‘아파트 땅 지분이 많다’는 의미는 ‘재건축시 분양가가 높고 일반 분양 세대를 많이 건축할 수 있다’는 의미로 해석되고 있다.

 

하지만 4단지의 경우는 3단지와 상황이 크게 다르다.

 

“서울시 기준 소형평형 증가시 재산가치 71억 증발”

 

개포 주공 4단지는 11평형 480가구, 13평형 1530가구, 15평형 780가구 등 총 2840세대로 이뤄졌다.

 

 ▲ 개포 주공 4단지 추진위원회에서 작성한 정비계획안. 현재의 실정에 맞는 소형평수 책정 내용을 확인 할 수 있다.

추진위가 서울시에 제출한 소형평수 27%의 내용을 담은 계획안을 보면 4단지의 총 분양세대는 3250세대고 25평 이하는 임대세대를 포함해 총 880세대다.

 

그 외 33평형 1590세대, 37평형 390세대, 45평형 390세대를 계획했다. 또 임대세대를 제외한 일반 분양세대 중 25평 이하의 소형평수 세대는 670세대다.

 

서울시에서 주장하는 주변 단지와의 형평성을 고려한 비율로 맞추면 일반 분양중 소형평수가 약 95세대가 늘어 총 765세대(임대 포함시 975세대)가 된다.

 

소형평수로 늘어난 세대는 33평형 1590세대 중에서 그만큼 제외하는 것을 가정하면 33평형은 1495세대로 줄어들게 된다.

 

추진위가 기존에 상정한 계획안의 내용으로 분양이 이뤄질 경우 전체 주민 중 670세대가 소형 평수를 분양받는다.

 

이는 현재 개포 4단지 11평형에 거주 중인 480세대와 13평형 주민 중 일부인 190세대만이 소형 평수를 분양받으면 된다는 의미다.

 

반면 서울시의 요구대로 30%의 비율로 맞춰질 경우에는 765세대가 소형평수로 분양받게 된다. 이에 따라 13평형 주민 중 95세대가 추가로 소형평수를 분양 받을 세대가 된다.

 

 ▲ 스카이데일리가 입수한 개포 4단지 한 부동산의 ‘개포 재건축 단지별, 평형별 투자수익 분석’ 자료다. 7월 24일 기준 각 평형별 투자수익 지표를 일목요연하게 한 눈에 확인할 수 있다. 투자수익 세부 수치는 투기를 부추길 우려가 있어 흐리게 가렸다.

이 같은 결과를 예측한 4단지 주민 K씨는 “현재 13평형 주민중 소형평수를 원하는 사람은 거의 없다. 하지만 재건축을 위해 어쩔 수 없이 공정한 룰을 통해 정할 예정이지만 그 숫자가 더 증가한다면 주민들의 반발은 클 것으로 예상된다”고 설명했다.

 

개포지구 인근 K부동산이 투자자들을 위해 분석한 ‘재건축 단지별, 평형별 투자수익’ 자료에 따르면 기존 11평형 주민이 25평형을 분양 받을 경우 최근 재건축된 인근의 ‘도곡 렉슬’과 동일 평수 시세로 가정할 때 약 1억9000만원의 투자수익을 얻을 수 있다.

 

또 13평형 주민이 25평형을 분양 받을 경우 2억3500만원의 수익을, 34평형을 분양받을 경우 3억1000만원의 수익을 각각 볼 수 있을 것으로 예측됐다.

 

이 같은 이유로 13평형에서 34평형을 분양받을 95세대가 25평형의 소형평수로 분양받을 경우 71억원의 손해가 발생된다는 것이 주민들과 인근 부동산 관계자들의 주장이다.

 

또 다른 부동산 관계자는 “이는 현 시세를 기준으로 작성된 자료를 바탕으로 추정한 결과지만 앞으로의 미래가치로 따지면 손해액은 막대하게 증가할 것이다”고 설명했다.

개포 4단지 재건축 사업 경과

△1996년 = 동 대표 결의에 따라 재건축 추진 결정 △1997년 = 설계자 선정(건원종합건축사무소) △1998년 = 창립총회 개최 △2000년 = 시공사 선정(GS건설) △2003년 = 재건축 추진위원회 설립 △2004년 = 안전진단 통과 △2011년 10월 = 정비계획안 심의 요청 △2012년 7월 = 서울시 소위원회 정비계획안 보류 판정

이에 대해 장 위원장은 “그동안 열악한 환경 속에서 재건축만을 바라보며 살아온 주민들의 피해에 비하면 분양으로 인한 이득은 큰 의미가 없다”며 “소형평수를 늘리게 되면 시공비가 더 발생되고 이로 인한 부담은 주민들에게 전가돼 사실상 주민들이 얻게 되는 금전적 이익은 거의 미비한 수준이 된다”고 설명했다.

 

그는 “주민들의 부담만 가중시키는 서울시의 행정에 대해 주민 전체가 크게 반발하고 있고 ‘전횡’이라는 표현까지 서슴지 않고 있다”고 덧붙였다.

 

이와 관련, 서울시 임대주택과 관계자는 “임대주택과에서는 도계위에 시민들의 계획을 상정하는 것 뿐이다”며 “도계위에서는 개발 후 인근 지역과의 형평성을 가장 먼저 고려하고 있다”고 원론적인 말만 되풀이 했다.

 

이 관계자는 이어 4단지 현안 설명을 주민들로부터 들어야 하는 것과  관련해  “결정은 도계위원들의 논의를 거쳐 이뤄진다”며 말을 피했다.

 

이 같은 서울시의 태도에 장 위원장은 “직접 소형평수 확대에 따른 문제점과 현황에 대해 도계위의 논의 자리에서 설명하고 싶다. 담당 부처인 임대주택과에 관련 사항을 전달해달라는 민원을 제기했음에도 불구하고 도계위는 수 차례 확대하라는 결론만 내렸다. 해당 부처에서 이 사안에 대해 어느 정도 일을 하는지 의구심이 든다”고 말했다. 

 

곳곳이 벽면 금가 주민들 위험에 노출

 

정비구역 면적 13만9852㎡(4만2305평)의 개포 주공4단지는 지난 1996년 동 대표 결의에 의해 재건축이 추진됐다.

 

이후 1997년 설계자를 선정하고 이듬해 창립총회를 열어 지난 2000년 GS건설이 시공사로 선정됐다.

 

장 위원장은 “과거 재건축 추진방법은 현재와는 많이 다른 형태로 진행됐다”며 “이 후 현재와 같은 도시계획정비법이 공포돼 지난 2003년 추진위원회가 설립됐고 2004년 안전진단까지 마친 상태다”고 설명했다.

 

 ▲ 개포 주공 4단지 건물은 크게 노후됐다. 특히 상주인구중 노년층이 많은 단지내 상황을 미뤄볼때 모퉁이가 부식된 계단은 아슬슬하고 위험해 보였다.(위) 건물 외벽도 곳곳에 금이 가 위험징조가 뚜렸했다.

그는 또 “재건축을 진행한지 25년이 지난 현재 서울시는 주민의 자세한 실정은 이해하지 못한 채 사업을 지체하고 있다. 좁고 노후된 주택은 주민들의 건강마저 위협하는 지경에 이르렀다”고 말했다.

 

실제 아파트 계단은 모퉁이가 많이 부식돼 오르내리다 미끄러지기 쉬운 위험이 상존해 있었을 뿐만 아니라 벽면 곳곳에는 금이 많이 가 위험해 보였다.

 

인근 주민 L씨는 “계절에 상관없이 수도관이 터지거나 하수구가 막히는 일이 다반사로 일어난다”며 “또 비가 오면 누수는 물론 벽면 부식까지 일어나 위태위태한 불안감을 느낀다”고 말했다.

 

70세 가량의 한 주민은 “죽기 전에 번듯한 집에서 한번 살아보는 게 소원이다”고 말하기까지 했다.