부촌 ‘방배 서민촌’ 고가아파트 대변신 신호탄
[재건축 르포]<64>-방배동 3·5구역<2>…재건축 3천가구 매머드급 새해 착공
서울 서초구 방배동은 부촌으로 유명하지만 상대적으로 열악한 단독주택들도 다수 밀집해 있다. 따라서 부촌 중의 섬으로 알려진 방배동 내 노후 된 단독주택 단지들에 대한 재건축 사업이 최근 활기를 띄면서 부동산 시장의 관심을 받고 있다. 특히 지난달 방배 2-6구역이 재건축된 롯데캐슬 ‘아르떼’가 입주를 시작하며 인근 재건축 단지들의 사업추진 방향에 활기를 불어넣고 있다. 이 가운데 아르떼와 바로 인접한 재건축사업 추진 단지인 ‘방배5구역’이 지분제 사업방식을 확정하며 내년 3월경 시공사 선정을 앞두고 있어 조합 주민들은 물론 일반분양 대기자들의 큰 관심을 모으고 있다. 방배5구역은 아르떼 744가구의 약 세배 규모인 2557가구의 대단지로 재건축 될 예정이다. 이곳 대지지분 10평 기준 빌라의 평당가액은 4500만원에서 4700만원의 시세가 형성돼 있다. 아울러 조합측은 무상지분율 134.5%, 조합원 분양가 34평 기준 2200만원, 일반분양가 약 3000만원을 계획하고 있다. 이에 현재 시세기준 무상지분율이 조합원 예상치대로 적용받으면 빌라 10평 소유 조합원은 약 6억원을 보상받을 수 있다. 조합원들은 인근 아르떼가 공급면적 기준 110.09㎡(33.3평) 규모가 9억1000만원~11억5000만원의 시세를 형성하는 것을 감안할 때 5구역 조합원 분양가 2200만원 적용시 최대 3억원 가량 시세차익을 예상하고 있다. 방배5구역의 한 조합원은 “2015년 초 이주를 마치고 2018년 입주할 계획이다”고 설명했다. 방배5구역과 사업추진 속도가 비슷한 방배3구역도 내년 2월 경 시공사를 선정할 계획으로 속도를 내고 있다. 방배3구역은 서초구 방배동 992-1 일대 1만7865㎡에 자리 잡고 있다. 재건축조합 측은 이곳에 건폐율 25.32%와 용적률 249.84%를 각각 적용한 지하 3층~지상 14층 규모의 공동주택 5개동 299가구 등을 건립할 계획이다. 방배3구역 조합 관계자 B씨는 “현재 조합원 보상가와 분양은 구체적으로 책정되지 않아 알려줄 수 없다”며 “방배3구역은 인근 방배역이 자리 잡고 상문고, 이수중, 서울고 등 학군이 좋아 사업성과가 기대된다”고 말했다. 스카이데일리가 방배동 일대 재건축 사업 르포 첫 번째 지역으로 가장 빠른 사업추진 속도를 내고 있는 ‘방배 5구역과 3구역’을 찾아 사업추진 경과, 분양 평수 및 가구수, 빌라 및 단독주택 매매시세, 조합원 시세차익, 입주계획 및 일정 등을 취재했다. 
▲ 최근 방배동 2-6구역이 재건축한 롯데캐슬 아르떼가 입주를 진행한 데 이어 인근 방배5구역 재건축단지가 사업추진의 물꼬를 이어가고 있다. 특히 방배5구역은 롯데캐슬 아르떼에 비해 3배가량 큰 대단지로 계획돼 부동산 투자자들의 관심을 받고 있다. 사진은 방배5구역 재건축 추진 사업 위치도(위)와 방배5구역 상가 및 단독주택이 밀집한 전경. ⓒ스카이데일리
서울 부촌의 대명사인 방배동내 상대적으로 열악한 방배5구역 단독주택 밀집지역이 서울 강남권에서는 보기 드문 매머드급 고가 아파트 단지로 탈바꿈할 전망이다.
이 단지는 바로 인근 방배동 2-6 구역을 재건축한 ‘롯데캐슬 아르떼’의 입지를 넘보며 방배동 일대 추진 중인 9개 구역 재건축 단지 중 가장 알짜로 평가되면서 주민들은 물론 일반분양 수요자들의 주목을 받고 있다.
11일 방배동5구역 재건축 단지 인근 부동산 및 조합, 주민 등에 따르면 오는 2018년 중반 입주를 목표로 방배5구역주택재건축정비사업이 추진되고 있는 것으로 확인됐다.
방배동 2557가구 대단지 탄생 기대 주목
조합의 방배5구역 재건축 계획에 따르면 방배2동 942-1번지 일대 17만6591㎡ 규모 면적에 용적률 230.56%를 적용해 지하 3층~지상 32층, 44개동으로 2557가구가 들어설 예정이다.
주택 규모별로는 공급면적 기준 82.6㎡(25평·389 가구), 112.4㎡(34평·1181 가구), 158.7㎡(48평·518 가구), 175.2㎡(53평·152 가구), 208.2㎡(63평·136 가구) 등으로 구성됐다.
▲ 방배5구역은 용적률 230.56%가 적용돼 총 2557가구가 들어설 예정이다. 강남권 빌라 및 단독주택 단지에서는 이례적으로 큰 규모다. 또한 방배5구역은 총 9개구역으로 나눠 진행되고 있는 방배동 일대 서민촌 재건축 사업에 활기를 불어넣는 신호탄이 될 것으로 예상되고 있다. ⓒ스카이데일리
이 가운데 조합원 분양은 1120가구, 일반 분양 1186가구, 임대 171가구로 조합원과 일반분양 물량이 1대 1비율로 이뤄져 사업성이 뛰어난 것으로 평가된다.
그러나 지난 8월 사업방식이 ‘지분제’로 결정되며 주요 건설사 가운데 현대건설은 수주를 포기했으며, GS건설은 가능성을 열어둔 상황이다.
지분제는 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정된 개발이익을 제공하고 사업이익은 물론 위험까지도 부담하는 사업방식이다. 조합 입장에서는 미분양 리스크 분산이라는 장점이 있지만 그만큼 건설사의 위험 부담은 커진다. 반면 도급제는 사업이익과 리스크는 조합에 귀속되고 건설사는 단순 시공비만 받는 구조다.
삼성물산은 도급제 방식을 지속적으로 요구하는 것으로 알려지고 있다. 포스코건설, 롯데건설, SK건설, 한화건설 등은 지분제 입찰참여를 결정한 상황이다.
앞서 사업방식 결정을 위해 열린 임시총회에서 지분제 489표, 도급제 337표로 나타나 조합원들은 지분제 방식을 최종 선정한 바 있다. 따라서 사업방식을 도급제로 변경하려면 또 다시 총회를 열어야 한다.
빌라땅 10평 기준 조합원 시세차익 ‘최대 3억’ 예상
현재 방배5구역 빌라 대지지분 10평 기준 평당가액은 4500만원에서 4700만원 시세가 형성돼 있다. 단독주택의 경우는 대지지분 50평 기준으로 평당가액이 2200만원에서 2300만원이다.
공급평형 보다 대지지분이 작은 빌라의 대지권 땅이 단독주택의 땅 보다 거의 두배 이상 비싼 셈이다. 이는 빌라에 입주한 가구들이 단독주택 보다 많아 전세보증금 등이 감안됐기 때문이라는 것이 조합 측의 설명이다.
▲ 방배5구역 재건축사업 조합은 무상지분율 134.5%, 조합원 분양가 34평 기준 2200만원을 계획하고 있다. 33평형(현재 시세기준)을 조합원이 분양 받을 경우 약 3억원이 시세차익이 예상된다. ⓒ스카이데일리
조합측은 현재 무상지분율 134.5%, 조합원 분양가 34평 기준 2200만원, 일반분양가 약 3000만원을 계획하고 있다.
이를 기준으로 하면 현재 시세기준 무상지분율이 조합원 예상치로 적용될 경우 빌라 10평 소유 조합원은 약 6억원을 보상(무상지분 추가 시세기준) 받을 수 있다.
조합 측에 따르면 인근 롯데캐슬 아르떼가 공급면적 기준 110.09㎡(33.3평)이 9억1000만원~11억5000만원의 시세인 점을 감안할 경우 조합원 분양가 2200만원 적용시 약 3억가량 시세차익이 예상된다고 한다.
방배5구역 조합원 A씨는 “부동산 시장이 소형 평수가 인기 있는 상황을 감안해 대형 평수 중 일부를 줄여 25평 또는 34평을 늘릴 계획이다”며 “2015년 초 이주를 마치고 2018년 입주할 계획이다”고 설명했다.
인근 부동산 관계자는 “방배5구역은 이수역과 내방역 사이에 위치해 교통이 편리하다. 또 서리풀 공원에 있는 정보사 이전에 따른 터널개통(가칭·장재터널)으로 테헤란로 연결효과 있어 강남상권과 맞물리게 된다”고 설명했다.
방배 3구역 조용한 주거단지 선호 고객 몰릴 듯
또한 방배5구역과 사업추진 속도가 비슷한 방배3구역도 내년 2월 경 시공사를 선정할 계획 으로 속도를 내고 있다.
▲ 방배3구역은 방배동 992-1 일대에 용적률 249.84%를 적용해 지하 3층~지상 14층 규모로 건립될 예정이다. 사진은 방배3구역 재건축 추진 사업 위치도. ⓒ스카이데일리
방배3구역은 서초구 방배동 992-1 일대 1만7865.8㎡ 규모를 보이고 있다. 재건축조합 측은 이곳에 건폐율 25.32%와 용적률 249.84%를 각각 적용한 지하 3층~지상 14층 규모의 공동주택 5개동 299가구를 건립할 계획이다.
공급면적은 82.6㎡(25평·62가구), 112.3㎡(34평·126가구), 145.4㎡(44평·22가구), 158.6㎡(48평·65가구), 181.8㎡(55평·11가구)평), 214.8㎡(65평·13가구) 등으로 구성됐다.
이 가운데 조합원 분양은 180가구, 임대 45가구, 일반 분양 74가구로 계획돼 있다.
방배3구역의 현재 시세는 빌라 대지지분 10평기준 평당가액은 4000만원, 단독주택 대지지분 50평 기준 평당 2500만원으로 형성돼 있다.
이에 대해 방배3구역 조합 관계자 B씨는 “현재 조합원 보상가와 분양은 구체적으로 책정되지 않아 알려줄 수 없다”며 “방배3구역은 인근 방배역이 자리 잡고 상문고, 이수중, 서울고 등 학군이 좋아 사업성과가 기대된다”고 말했다.
이어 B씨는 “방배 3구역은 대로변과 적당히 떨어져 있으며 인근 신동아 아파트, 파라곤 등 단지에 둘러싸여 주거단지로서 매력이 크다”고 설명했다.
