[재건축 르포]<63>-방배동 재개발<1>…9개구역 전 지역 재건축 추진 활발

전국최고 부자동네 ‘방배 서민촌’ 부촌 꿈틀

[재건축 르포]<63>-방배동 재개발<1>…9개구역 전 지역 재건축 추진 활발

서울 서초구 방배동은 전국 최고의 부자동네라고 할 만큼 부촌 중의 부촌으로 이름난 곳이다. 특히 ‘서울 안의 작은 프랑스’로 불리는 ‘서래마을’(몽마르뜨길)이 이곳에 위치하고 있다. 하지만 부자들이 모여 사는 방배동에는 가난한 서민들 또한 적지 않다. ‘부자동네의 외딴촌’으로 일컬어지는 이곳 서민 주택단지는 의외로 지역이 넓다. 이들 지역이 9개구역으로 나눠 재개발(재건축)이 활발히 추진되고 있어 관심을 모으고 있다. 서초구의 서쪽 끝에 자리한 방배동 지역은 1972년 영동1추가택지구획정리사업에 따라 아파트와 일반주택이 생겨났다. 방배본동과 방배3동에는 아파트가 많으며 방배1·2·4동은 단독주택과 연립주택이 많다. 현재 방배동 일대 재건축 지역은 지하철 2·4·7호선을 따라 노후 단독주택 밀집지역이 있는 9개 구역으로 나눠져 있다. 이 가운데 지난달 방배 2-6구역(방배동 428-13 일대)은 지난 2006년 주택재건축 정비구역 지정 후 7년여 만에 입주를 시작했다. 이 곳에는 롯데건설이 재건축한 롯데캐슬 아르떼 총 744가구가 지하 3층, 지상 10~18층, 11개동(25평형, 33평형, 45평형, 53평형, 76평형) 규모로 건립됐다. 롯데건설은 아르떼에 ‘리스크 프리’ 분양 제도를 적용했다. 이 제도는 분양가의 절반 가량만 납부한 후 3년간 아파트에서 살아본 후 계약을 결정하는 분양 조건으로 강남구 최초로 도입됐다. 이에 대해 부동산 관계자 A씨는 “롯데건설이 미분양을 우려해 우선 살아보고 분양하는 리스크 프리제를 도입한 것으로 보인다”고 말했다. 또 내년 3월 경 시공사 선정을 앞두고 있는 방배5구역 재건축 단지도 미분양시 조합원 부담이 없는 지분제 사업으로 추진되고 있다. 방배5구역 주택재건축정비사업 진갑섭 조합장은 “지난 2008년 경기가 좋았을 당시 48평, 55평, 63평 등 대형평수로 계획했다”며 “하지만 현재 소형평수 선호도가 증가하고 있어 평형 변경을 시공사와 상의해 추진할 계획이다”고 말했다. 또한 방배6구역과 7구역은 조합설립 신청을 준비하고 있다. 방배6구역은 2006년 조합설립추진위 승인이 났으나 아직까지 조합설립 등 사업진척이 이뤄지지 않는 상태다. 이밖에 방배8·서초13·14구역은 정비구역지정을 추진 중이며 서초 15구역은 오는 2014년 예산 확보 후 정비계획 수립에 착수할 계획이다. 앞으로 스카이데일리가 부촌의 상징인 방배동 내 단독주택 밀집지역 서민 재건축 사업현장을 찾아가 세부적인 재건축사업 추진상황과 현장의 목소리를 시리즈로 연재 기획 보도한다.

 ▲ 강남구 방배동 내 허름한 단독주택 밀집지역의 재건축 사업이 활기를 띠고 있다. 최근 방배 2-6구역내 롯데캐슬 아르떼의 분양이 이뤄졌다. 사진은 방배동 일대 재건축 추진 사업 위치도(위)와 롯데건설이 방배 2-6구역에 재건축한 롯데캐슬 아르떼의 모습. ⓒ스카이데일리

서울 강남구 방배동 내 서래마을 등 전통의 부촌과 대조를 이루는 단독주택 밀집지역 재건축 사업이 활기를 띄고 있다.

 

그러나 경기불황으로 인해 준공된 재건축 아파트의 미분양 상황도 벌어지고 있어 ‘리스크 프리 제도’ 적용 등 사업추진의 다양한 변화가 일고 있다.

 

서초구의 서쪽 끝에 자리한 방배동 지역은 1972년 영동1추가택지구획정리사업에 따라 아파트와 일반주택이 생겨났다.

 

방배 단독주택 밀집지역 ‘재건축 사업’ 활발

 

방배본동과 방배3동에는 아파트가 많으며 방배1·2·4동은 단독주택과 연립주택이 많다.

 

현재 방배동 일대 재건축 지역은 지하철 2·4·7호선을 따라 노후 단독주택 밀집지역이 있는 9개 구역으로 나눠져 있다.

 

 ▲ 롯데캐슬 아르떼는 45평형, 53평형, 76평형 등 대형평수 위주로 건립 된 이유로 최근 미분양 사태를 맞고 있다. 또한 방배3·5 구역은 사업시행인가를 받고 시공사 선정을 앞두고 있다. 사진은 방배5구역내 주택들의 모습. ⓒ스카이데일리

이 가운데 지난달 방배 2-6구역은 2006년 주택재건축 정비구역 지정 후 7년여 만에 입주를 시작했다.

 

이곳에는 롯데건설이 재건축한 롯데캐슬 아르떼가 지하 3층, 지상 10~18층, 11개동(25평형, 33평형, 45평형, 53평형, 76평형) 총 744가구 규모로 건립됐다.

 

특히 롯데건설은 롯데캐슬 아르떼에 ‘리스크 프리’ 분양 제도가 적용됐다.

 

이 제도는 분양가의 절반 가량만 납부한 후 3년간 아파트에서 살아본 후 계약을 결정하는 분양 조건으로 강남구 최초로 도입됐다.

 

롯데캐슬 아르떼…높은 분양가·대형평수 ‘미분양 사태’

 

하지만 롯데캐슬 아르떼는 서울지하철 4·7호선이 환승역인 이수역 역세권에 위치하며 방배초, 이수중, 서문여고, 서울고 등 주변 학군이 풍부한 데도 불구 미분양 사태가 벌어지고 있다.

 

이는 인근 아파트 단지에 비해 높은 분양가(평당 3000만원)와 대형평수 분양물량이 많기 때문인 것으로 분석되고 있다.

 

 ▲ 내년 3월 경 시공사 선정을 앞두고 있는 방배5구역 재건축 단지는 미분양시 조합원 부담이 없는 지분제 사업으로 추진되고 있다. 사진은 방배3구역 내 주택들의 모습. ⓒ스카이데일리

이에 대해 부동산 A 씨는 “롯데건설이 미분양을 우려해 우선 살아보고 분양하는 리스크 프리제를 도입한 것으로 보인다”며 “인근 힐스테이트가 평당 2000만원 초반인데 비해 상대적으로 평당 분양가가 높으며 대형 평수들은 미분양이 되고 있는 상황이다”고 설명했다.

 

이어 방배5구역(방배동 946-8 일대)은 2557가구가 들어서는 대단지로 조합원 수(1190명)와 일반분양 가구수(1186명)가 거의 같을 정도로 사업성이 매우 뛰어난 지역으로 알려져 있다.

 

현재 방배5구역은 재건축 사업방식을 지분제 방식으로 최종 결정하고 지난 7월 사업시행인가에 이어 내년 3월경 시공사 선정을 앞두고 있다.

 

방배5구역 재건축 사업방식 ‘지분제’ 도입

 

지분제 사업은 도급제와 달리 일반분양에 대한 수익을 건설사가 100% 가져가는 대신 분양은 전적으로 책임을 지는 방식이다.

 

이 같은 상황에서 삼성물산, GS건설, 현대건설은 방배5구역 재건축 수주를 포기 한 것으로 알려졌으며 포스코건설, 롯데건설, SK건설, 한화건설 등은 입찰참여를 결정한 상황이다.

 

 ▲ 방배6구역은 2006년 조합설립추진위가 구성됐으나 상가측의 재건축 반대 등으로 약 10년간 사업추진이 답보상태다. 사진은 방배 6구역내 상가들의 모습. ⓒ스카이데일리

방배5구역 주택재건축정비사업 진갑섭 조합장은 “지난 2008년 경기가 좋아 48평, 55평, 63평 등 대형평수로 계획했다”며 “하지만 현재 소형평수 선호도가 증가하고 있어 평형 변경을 시공사와 상의해 추진할 계획이다”고 밝혔다.

 

방배3구역(방배동 992-1 일대)도 지난 4월 사업시행인가를 받고 시공사 선정을 앞두고 있다. 299가구로 작은 단지지만 지하철 2호선 방배역과 가까워 알짜 재건축 사업지로 관심을 모으고 있다.

 

또한 방배6구역과 7구역은 조합설립 신청을 준비하고 있다. 방배6구역은 2006년 조합설립추진위 승인이 났으나 아직까지 조합설립 등 사업진척이 이뤄지지 않는 상태다.

 

인근 부동산 관계자는 “조합원 가운데 상가측이 ‘월세가 잘나오는 상황에서 재건축할 이유가 없다’고 반대하는 등 사업이 10여년간 지연되고 있다”며 “재건축 사업추진 반대 측에서 정비구역지정 해제 소송도 제기했으나 기각됐다”고 설명했다.

 

또한 방배7구역은 단독주택이 80% 가량 차지하며 대지지분은 2500만원에서 3000만원 수준인 것으로 알려졌다.

 

이밖에 방배8·서초13·14구역은 정비구역지정을 추진 중이며 서초 15구역은 2014년 예산 확보 후 정비계획 수립에 착수할 계획이다.