[재건축 르포]<77>-대치2단지…조합 “17평(56㎡) 분담금 제외후 1억 차익 기대”

강남 재건축, ‘수직증축 리모델링’ 첫 시험대

[재건축 르포]<77>-대치2단지…조합 “17평(56㎡) 분담금 제외후 1억 차익 기대”

정부는 2012년 8월부터 공동주택 리모델링 증축면적을 기존의 주거면적 30%에서 40%(85㎡ 미만)로 확대했다. 그러나 부동산 시장 침체와 사업비용 조달 문제로 대다수 리모델링 대상 지역은 변함없이 관망하는 자세를 보였다. 이 같은 이유로 리모델링 수직증축의 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 이런 가운데 국토교통부는 지난달 22일 리모델링 수직증축을 허용하는 주택법 시행령 개정안을 의결했다. 국회 교통위원회가 지난해 12월 9일 이 같은 내용의 주택법 개정안을 통과시킨 지 4개월 보름 만이다. 이에 따라 지난달 25일부터 노후 공동주택에 거주하는 입주자의 생활 편의를 위해 세대수 증가 범위 15% 내에서 15층 이상 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축이 허용됐다. 국토부에 따르면 대상 건물은 전국의 15년 이상 된 아파트 442만9800세대, 다세대 75만5500세대, 연립주택 40만5700세대 등 총 559만1000세대다. 지은 지 15년 이상 된 아파트가 많은 1기 신도시(성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시)와 서울 강남지역이 최대 수혜지로 꼽힌다. 부동산업계에서는 1기 신도시와 강남지역 아파트 단지는 분담금이 줄어 리모델링 사업성이 크게 개선될 것으로 전망하고 있다. 특히 서울지역 첫 리모델링 수직증축 추진단지인 강남 개포동 대치2단지는 리모델링 수직증축의 ‘바로미터’가 될 것으로 예상된다. 스카이데일리가 이미 오래전에 리모델링 조합설립을 마치고 안전진단을 준비하고 있는 대치2단지 아파트를 다녀왔다.

 ▲ 전학수 대치2단지 리모델링 조합장은 “현재 지하1층, 지상15층, 가구 수 1753가구인 아파트가 수직증축 리모델링을 통해 지하2층, 지상 18층, 1946가구의 단지로 변신한다”면서 “또 지하 2층에도 주차장을 만들어 주차대수가 가구당 0.6대에서 1.1대로 늘어나게 된다”고 설명했다. 지도는 대치2단지 위치도 ⓒ스카이데일리 

정부의 부동산 대책 일환으로 지난달 25일부터 리모델링 수직증축이 허용되면서 개포동 대치2단지가 주목을 받고 있다. 서울지역에서는 처음으로 리모델링 수직증축을 추진하고 있는데다가 주변 아파트 단지들도 재건축과 리모델링에 착수한 상태여서 기대감이 한층 높아진 탓이다.

 

대치2단지 리모델링 조합은 2008년 8월에 결성됐으나 아파트 리모델링 사업 시 용적률 완화에 관한 지침이 없어 설계에 착수하지 못하고 있었다.

   
이후 서울시가 2010년 4월 도시건축위원회를 열고 강남구 개포동 대치택지개발지구 내 아파트 리모델링 시 용적률을 법정 상한 용적률인 250%로 허용하는 제1종 지구단위계획 변경안을 수정 가결한데 이어, 올해 들어서는 주택법 시행령이 개정돼 리모델링 수직증축까지 가능해지면서 현재 사업이 급물살을 타는 모습이다.

 

조합원 분담금 1억4000~1억5000만원에서 1억원 내외로 줄어될 듯

 

 ▲ 대치2단지 아파트는 총 11개동, 총세대수 1753세대이며, 1992년 10월 입주가 시작됐다. 분양면적 46㎡(전용면적 33㎡, 14평, 536세대), 56㎡(39㎡, 17평, 640세대), 67㎡(49㎡, 21평, 577세대)이다. ⓒ스카이데일리

수직증축 리모델링을 실시할 경우 늘어난 용적률 모두를 주택 규모를 넓히는 데 사용하지 않고 그중 일부만을 증축한 뒤 일반분양을 통해 사업비용을 조달할 수 있어 사업성 개선이 전망된다.

 

전학수 대치2단지 리모델링 조합장은 “지난 25일부터 최대 3개 층수까지 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 허용됨에 따라 대치2단지 조합원 분담금이 1억4000~5000만원에서 1억원 내외로 줄어들 것으로 예상돼 사업성이 크게 개선될 것”이라고 밝혔다.

 

대치2단지 아파트는 총 11개동, 총세대수 1753세대이며, 1992년 10월 입주가 시작됐다. 분양면적은 46㎡(전용면적 33㎡, 14평, 536세대), 56㎡(39㎡, 17평, 640세대), 67㎡(49㎡, 21평, 577세대)다.

 

전 조합장은 “현재 지하1층, 지상15층, 가구 수 1753가구인 아파트가 수직증축 리모델링을 통해 지하2층, 지상 18층, 1946가구의 단지로 변신한다”면서 “또 지하 2층에도 주차장을 만들어 주차대수가 가구당 0.6대에서 1.1대로 늘어나게 된다”고 설명했다.  

 

 ▲ 아파트 단지 내 노후상수도 공용 배관공사를 위해 부자재들이 적재돼 있다. ⓒ스카이데일리

 

이 아파트 단지의 외관은 완공된 지 20년이 넘은 것을 감안하면 비교적 양호한 축에 속했다. 그러나 단지 내에는 노후상수도 공용 배관공사를 위해 부자재들이 적재돼 있는 모습을 목격할 수 있었다.

 

“리모델링 통해 조합원당 최소 1억원 이상 수익 기대”

 
대치2단지 리모델링 설계는 시공사인 현대산업개발이 맡았다. 전 조합장은 “아직 설계도가 나오지 않아 정확히 몇 가구가 늘어날 것인지는 대략적으로 추정할 뿐이지만 공사비는 총 3500억원, 분양수익은 최소 1700여억원으로 예상한다”며 “이달 말에 설계도가 나올 예정”이라고 말했다.

 

조합 관계자는 “이번 리모델링으로 아파트 전용면적 기준 15~20%를 늘릴 계획”이라며 “분양면적 56㎡에 사는 조합원들의 경우 분담금 1억원을 내면 리모델링이 끝난 뒤 분양면적 67㎡으로 넓혀서 살게 될 것”이라고 내다봤다.

 

 ▲ 전학수(사진) 조합장은 “지난 25일부터 최대 3개 층수까지 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 허용됨에 따라 대치2단지 조합원 분담금이 1억원 내외로 줄어들 것으로 예상돼 사업성이 크게 개선될 것”이라고 밝혔다. ⓒ스카이데일리

인근 부동산 관계자는 “재건축 바람이 불고 있는 강남구 개포동은 업계의 꾸준히 관심을 받아왔기 때문에 재건축 이후의 시세를 적용한 매매가격이 이미 형성돼 있는 상태다”며 “현재 시세로 보면 개포주공 4단지 분양면적 42㎡(전용면적 42㎡) 매매가는 약 6억2000만원이다”고 설명했다.

 

이 관계자는 “리모델링 후 대치2단지 분양면적 56㎡ 시세는 현재의 개포주공 4단지 분양면적 42㎡ 시세와 비슷하다고 보면 된다”고 덧붙였다.

 

또 이 관계자는 “대치2단지 현재 시세는 17평(56㎡)이 약 4억원을 각각 나타내고 있다”며 “단순계산으로 따져보면 대치2단지 조합원들은 이번 리모델링을 통해 분담금을 제외하고 최소 1억원 이상의 수익을 얻게 될 가능성이 높다”고 관측했다.