[재개발·재건축 완전 정복] 재개발 사업의 주택공급 기준

재개발·재건축 완전 정복] 재개발 사업의 주택공급 기준

고산화의 재개발ㆍ재건축 완전 정복

재개발 사업으로 조성되는 공동주택은 도시ㆍ주거환경정비법과 서울시 도시ㆍ주거환경정비 조례 규정에 따라 조합원에게 우선 분양하고 남은 주택(20가구 이상)은 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양을 하게 된다. 서울시 조례에 따른 재개발사업 주택공급 기준을 살펴보자. 권리가액이 2개 분양주택가액 사이에 해당할 때는 분양 신청자가 분양 평형을 선택할 수 있도록 하고 있다(2008년 5월 29일 개정). 이 조항은 국민주택 규모 이하 주택뿐 아니라 초과 주택에도 적용된다. 조례 개정으로 재개발 구역에서 40평형대를 배정받을 수 있는 조합원이 증가하고 중소 규모 일반분양 물량이 늘어날 것으로 예상된다. 정관 등으로 정하는 경우에는 국민주택 규모 주택은 분양 대상자 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있도록 하고 있으므로(2008년 3월 12일 개정) 일반적으로는 권리가액이 많은 순으로 분양을 하고 있다. 서울시 조례에서는 국민주택 규모를 초과하는 주택은 당해 주택 총건설가구수 50% 이하가 분양 대상자에게 분양되면 규모별 50%까지 분양 대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다. 분양 대상자가 분양받을 국민주택 규모 주택이 부족해 현금 청산돼야 할 때는 그 부족분에 한해 국민주택 규모를 초과하는 주택도 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다. 재개발 구역은 주거환경이 열악하고 건축물이 노후ㆍ불량해 국민주택 규모를 초과하는 주택 분양가액에 인접한 권리가액을 확보하기가 어렵다. 이 때문에 대부분 국민주택 규모를 초과하는 주택을 50%까지만 조합원에게 권리가액 순으로 배정할 수밖에 없었고, 나머지 조합원에게 국민주택 규모 이하 주택을 모두 배정해도 현금 청산되는 조합원들이 발생했다. 이 같은 문제를 막기 위해 서울시는 조례를 개정해 분양대상 조합원이 분양받을 국민주택 규모 주택이 부족해 현금 청산될 때는 그 부족분에 한해 권리가액 순으로 국민주택 규모를 초과하는 주택을 50% 이상 배정할 수 있도록 한 것이다. 종전에는 조합원 수가 많을 때는 현금 청산이 예상되는 조합원들 반대로 인해 사업 추진이 어려웠는데, 조례 개정으로 조합원 분양 물량이 증가하고 청산 조합원 수가 감소하면 조합원 참여와 동의율이 높아져 재개발사업 추진이 탄력을 받을 수 있다. 다만 일반분양 물량이 감소해 사업 수익성이 악화될 수 있다.